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1、百货商场选址的策略和影响因素选择商场最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，是一件复杂而又耗费精力的事情，要做好选址工作需要制定多种有效策略。1地理位置细分策略地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地 理条件进行细微分析后，对商场位置做出选择的策略。主要可从以下几方面 进行细分：(1) 商场选址与路面、地势的关系。一般情况下，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。 通常，商店地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是 比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都是很高， 商家在选择位置时
2、竞争也很激烈，所以在有些情况下，商家不得不将商场位 置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最 重要的就是必须考虑商场的入口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目如果商店位置不设在路面，比如二、三层楼上，则应使入口处的楼梯设 计位置尽量在建筑物的表面，而不能在店内，应对楼梯加以装潢，如以电动 滚梯代替楼梯、外罩玻璃罩等，外观既要美观又要醒目，具有吸引力。(2) 商场选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表 现在： 方位情况。方位是指商场坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方 位的选择与商场所处地区气候条件直接相关，如：风向、日照均对店面的
3、朝 向有很大影响。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物 坐北朝南是最理想的地理方位。 走向情况。走向是指在商场所选位置顾客流动的方向。比如我国的交 通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行习惯，商场 在选择地理位置进口时应以右为上。如商场所在地的道路如果是东西走向的 街道，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南 北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳位置。 交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般来说在这种交接地，商场建筑的能见度大，但在选择十字路口的哪一侧时，则要认 真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量
4、进行较准确的调查，应选 择流量最大的街面作为商场的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最 好将商场设在三叉路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将 商场设在路口的“转角”处，效果更佳。2潜在商业价值评估策略潜在商业价值评估是指对拟选开业的商场位置的未来商业发展潜力的分 析与评价。评价商场位置的优劣时，既要分析现时的情况，又要对未来的商 业价值进行评估，这是因为一些现时看好的商场位置，随着城市建设的发展 可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变 成繁华闹市。如我国的北京市这样的古老城市，在旧城区改造过程中，在城 区的四周建起了现代化的居民小区，许多居民乔迁新
5、居，致使原来僻静的城 外街道现在车水马龙十分热闹，构成生意旺盛的新商业街，而昔日远近闻名 的传统商业街，比如前门大栅栏，虽然位于市中心区，也随形势的变化逐渐 失去了光彩。因此，新商场在选址时，应更重视潜在商业价值的评估。主要 应从以下几方面评价：(1)拟选的商场地址在城区规划中的位置及其商业价值(2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。(3) 未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。(4) 是否有“集约效应”，即商场建设如果选在商业中心区，虽然使企业面对多个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。所以 “成行成市”
6、的商业街，也是企业选择位置需重点考虑的目标。3出奇制胜策略商场选址时既需要科学考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的 洞察力，善于捕捉市场缝隙，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择商场位置，常 常会得到别人意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业“沃尔玛”联合商场的总经理 萨姆沃尔就是采用“人弃我取”的反向操作策略，把大型折价商场迁到不被一般商家 重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区 商业日益激烈的竞争。再比如新加坡着名华商董俊竞创建“诗家董”百货集团，在商场 选址问题上，力排众议，选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的乌节路地段作店 址
7、。后来这块地方很快成为商家云集之地和世界上租金最昂贵的地段之一，“诗家董” 的生意也越做越红火。董俊竞之所以不信风水选这块地作店址，主要是注意到每天都有 不少外国人通过乌节路到城里去，乌节路有可能发展为交通要道。4专家咨询策略对于较大型商业的投资来说商场位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失，经 营者应聘请有关专家进行咨询，对所选择的商场位置进行调查研究和系统分析，如对交 通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择, 使商场地址的选择具有科学性。影响商场选址的因素商场设置地点的选择是极其重要的。同时选择适宜的商场设置地点受众多因素的影响，应综合考虑各方面的因
8、素。归纳起来，主要应从以下几点入手分析：（一）顾客的数量和质量通过商圈调查，对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析对顾客的消费能力调查分析，主要包括以下内容：1有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料；2人口结构，包括现有人口的年龄；性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况；3家庭户数及构成，包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况；4消费者的收入水平，包括个人及家庭的收人情况；5消费者的消费状况，包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。（二）商场所在地区客流情况主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。（三）交通状况商场选址必须调查交通情况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交 通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。（四）竞争状况主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营 业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等。（五）商场周边状况着重调查商场周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响 着商场店址的选择。（六）商场所处地区的基础设施情况， 包括道路设施状况， 水、电、气等的供给状况等。对以上这些因素，商场在设立之前，必须进行详尽的调查研究，掌握所有可能对商 场产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析商场布局的选择，以正确预见未来。
