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1、公寓营销方案总经理办公会 内部文件汇报材料 会后收回关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报营销部017年9月22日鲁能城三期公寓总建面1256。2，8层（1F为商业,41F为公寓）共计245套，层高。3.米，14户。目前周边市场清水公寓价格10000-1000元/,精装公寓00元左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格600元/,精装公寓14000元/（含2000元/装修成本）；为满足不同客户需求，暂定44楼以精装形式销售,1521以清水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比例的调整；公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。为保证公寓首开效果，建议提前启动线下蓄客动作
2、，通过媒体推介、企业团购、大客户拓展等形式提前锁定意向客户,保证首次开盘实现快速去化。根据销售任务,公寓定于9月日启动线下推广，0月1日启动诚意排卡,首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月日。工程进度需予以保证。以上情况，请公司领导审议。附件：1鲁能城三期公寓营销方案。鲁能东方里公寓价格体系 3.鲁能东方里公寓开盘前工作排期表附件:鲁能城三期公寓营销方案一、 本体情况1。项目概况：鲁能城三期公寓（5栋)占地面积228300 ，总建面1256。2,1层（13F为商业，42F为公寓）共计245套，层高33.米,3T14户。商业水电，不通气。紧邻轻轨、7号线槐树店站，与5万方商业综合体
3、仅一街之隔，交通便利，配套丰富。.感谢聆听。公寓产品梳理：三期公寓合计2套，面积段为347，主力面积4-49,合计205套,套数占比83。鲁能城三期公寓户型配比公寓建筑面积（）套数套数占比总建筑面积面积占比33。10。4330。8%43。4-48523.67%323278.1023-54。3141。%212。861。78%3。0876.56314.928。98。84合计4100。00%1192.6100。00二、 市场概况（一） 整体市场1.公寓市场成交独涨，SOH产品表现较好;1年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SHO成交占比最大，占比3.9%，其次为商业及写字楼，分别占比289及2.3
4、1.从各物业成交涨幅情况来看,因受商品住宅限购政策限制，同样具有居住属性的公寓产品产生明显利好,成交持续上涨,其他各物业成交均出现下滑，其中SOHO成交86.54万,环比上涨11%,同比上涨16 。LOFT成交21.7万，环比上涨10.同比上涨26.感谢聆听物业类型供应面积（)环比同比成交面积（）环比同比商业611280。2243.0%5%53724.30100LFT33410。0926。10.0%21788.100。1%2.%SHO85257。88548130%865445.31000%168.00%写字楼18。287。68.0052877.52。6-70.00.SHO公寓供销价大幅上涨，市
5、场需求旺盛，去化周期持续缩短; 年第一季度以来，供需持续上涨，价格稳中有涨.1年第三季度成交面积。9万，环比上升1.89，同比上升101.7;7年第三季度成交均价20元/，环比上升4。28，同比上升18.18%.17年第三季度主城区SOHO存量面积1.44万，环比下降10,同比上升4.%；存销比逐渐下降，年第三季度存销比4，去化周期处于近几年各季度最低位。（二） 区域市场。城东公寓库存较大，受住宅限购及租售同权等政策影响，公寓供应表现积极,公寓销量持续递增,进入新增供销平衡，库存仍待去化.1)截至201年8月城东整体公寓存量面积3。7万，同比上升14.9%；（7月)集中供应面积72。万，同比上
6、升340；销售面积3。47万，同比上升215%;2）16年1月至17年9月城东公寓价格整体走势平稳,有小幅上涨趋势；3）受住宅限购政策持续升级及租赁利好政策频出影响，公寓市场逐渐回暖,供应积极,整体销量持续上升，但库存量依然较大。本案所处版块清水均价50-100元/，版块差异较大:1)攀成钢片区清水12000元平米,精装140元/左右;万年场板块清水8500100元/平米，精装2000100元/；2）攀成钢板块月均去化38套左右，万年场板块月均去化套左右。区位项目名目前均价（万/）精装标准(元/）存量套数近一年销售情况均价（元/）月均去化（套)总套数总面积（)销售金额(万元）攀成钢板块环球汇天
7、誉蔚然清水120010461127893892。6428007精装1400恒大望江华府100200481980214271231067.72万年场板块明信鹭湾898清水16282430229822484.03观城10清水179792242.533。76十里店版块招商中央华城清水10501500440114751344.4154695精装130（三） 竞品客户分析竞品客户以投资客户为主，关注点集中在地段位置，投资回报率及未来升值潜力;项目客户来源置业目的置业敏感点环球汇蔚然以区内地缘性客户为主，占比70%，区外客户占比0，少量整层投资客户，仅10；自用占比30%，为在东大街附近上班的时尚白领或小
8、型公司；70%为投资客户，多为前期关注住宅客户,看好版块升值潜力靠近东大街，商务客群集中、产品品质、版块未来升值潜力恒大望江华府区内客户占比65%，区外客户占比3自用占比5,投资占比75投资回报、地段及品质招商中央华城0%为区内地缘性刚需客户，20为区外投资客户;自用客户占比20,投资客户占比80，主要出租给东郊记忆及周边办公人群价格、地段（地铁口)、租金回报Cosmo天廊%为区域外客户,30%为区域内客户自用客户占比30，作为私人第二居所，会客厅；70%为投资客户,租给东大街中高收入人群地段价值、项目附加值（配套）、区域升值潜力（四） 市场结论1.受住宅限价政策及租赁利好政策影响,成交量价齐
9、增,住宅投资需求外溢，带动公寓去化，近期市场公寓新增供应积极,供货速度加快，市场竞争逐渐增大,本案需加快推售节奏；2区域公寓清水价格在100元/左右，精装价格在300元左右,精装成本维持在1元左右,建议在保证出货的情况下，可适当根据客户需求打造部分精装产品.3区域公寓档次定位不一,中高端公寓由于售价加高,客户以吸引全城投资客户为主,地缘客户相对占比较小，而普通公寓则以地缘性客户为主,占比约70%，区外客户占比较小约0%，整层大客户（投资客户)占比约10。三、项目定位（一）项目价值梳理项目具备地段价值、交通价值、配套价值、庞大人流、品牌价值、精装便捷、共享空间七大核心价值，众多项目价值中,找寻本
10、案公寓的核心价值东二环、双地铁 、大都会、低门槛项目价值具体阐释地段价值东环,城市东进桥头堡,区域发展潜力巨大交通价值双地铁(地铁4、7号线）畅达全城，紧邻中环路,自驾直达全城各区配套价值楼下2万方格调商业和25万方商业综合体，满足一站式购物需求庞大人流周边约30万人流量，租房需求巨大品牌价值千亿央企，实力护航精装便捷精装交付，省去装修环节,业主更省心共享空间利用公共空间,打造了健身房、书咖、自助洗衣房、私宴馆、公共会客区等配套功能（二） 客户定位根据目前城东公寓市场客户情况，结合本案产品属性，预判目标客户来源与置业目的比例均为“三七开,具体客群构成如下:客户构成客户比例客户特征地缘型投资客7
11、0认可区域价值及发展，关注投资门槛及投资回报率，具备一定投资经验地缘性青年精英20具备一定经济实力，追求高品质、高舒适度、服务佳、高便利性的居住环境整层大客户0偶得大客户，认可区域价值发展,关注公寓品质，以整层大体量购置为主，酒店用途购买客户主要锁定地缘性投资客及青年精英,部分偶得整层大客户,终端使用客户主要面向追求拎包入住便利生活的青年精英及东客站引流的过往商旅客户.（三） 形象定位公寓作为三期首开产品，代表整个三期整体形象,同时公寓品质的建立更有利于后期写字楼和商业的去化，所以本案公寓产品整体定位为中高端轻奢私享公寓。都市私人多能财富空间城市精英的私人会客厅、青年精英第二居所；同时由于受政
12、策影响办公产品无法以居住功能进行宣传，故以类住宅投资品概念进行包装宣传;推广核心诉求以小空间、低投入与鲁能城大资源、大配套等整体相对比，形成以小博大的超高性价比；三、定价策略1.价格判断方法：通过市场调研,选取同一片区产品品质、开发商品牌、产品户型设计与本项目有一定可比性，且同时期竞争，锁定价格参考竞品为：永利龙寓、誉峰、明信鹭湾、恒大望江华府、天誉.影响指标 项目对比因素类型指标权重本案永利龙寓 誉峰明信鹭湾恒大望江华府天誉 外部因素区位2100101099102110片区形象 001001091110周边配套完备度 100100109910210交通便捷程度 2010001009900105区域升值潜力 10081095110内部因素规模及总体规划61098999100105建筑设计与外立面310091009910010园林景观 12%109909810105产品舒适性51009999981010小区配套设施 %1009100800105开发商品牌 5100980091100总评分10%1099。610。08。6100.5706.5比较案例销售价格（去精装)（元
