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1、.收益法及其运用一、单项选择题1.收益法适用的条件是房地产的。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。2.收益法的理论根底是。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/，报酬率为6%。则，甲的价格乙的价格。A.高于B.低于C.等
2、于D.条件缺乏，无法确定【正确答案】B【答案解析】4.*宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为元/平方米。【正确答案】C【答案解析】5.预计*宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的根底上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为年。【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16812%n10，n36年。6.*宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、
3、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为万元。【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。V300.86万元 7.*写字楼持有5年后出售，持有期年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为万元。【正确答案】A【答案解析】折现率=6%+6%25%=7.5%60001-6%/1.0755+4000.7/0.0751-1.075-5=5061.44 8.*商铺建筑面积为
4、500，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金按建筑面积算为100元/，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为万元。【正确答案】A【答案解析】参见教材P216、P233。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益50012012125%54万元收益现值9.*房地产未来收益期限每年的净收益为20万元，收益期限完毕时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为万元。【正确答案】D【答案解析】参见教材P233。偿债基金系数，就是将未来的终值
5、转变为年金的系数年金终值系数的倒数第一步，求取收益年限7.59%=6%/1.06n-1得n=10第二步，求取房地产价格V=20/6%1-1.06-10+1.2V/1.0610V=446 10.*宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益根本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为万元。【正确答案】B【答案解析】分两步求解：1先根据未来四年的净收益求取不变的净收益求得A=15.972再求取35年净收益的现值，即房地产价格=168.75 11.*公司2年前租赁*写字楼中的500平米用于办公，约
6、定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，该写字楼为钢筋混凝土构造，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为。【正确答案】A【答案解析】年租金优惠3.5336050090000元还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值98.8万元12.*宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、平安、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为
7、万元。【正确答案】D【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，所以净收益为500405065345万元。参见教材P236。13.以下关于收益法求取净收益的说法，错误的选项是。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【正确答案】B【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用
8、消耗了。参见教材P238。 14.*写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为万元。【正确答案】C【答案解析】土地年净收益=1080000-540400=864000土地价值=864000/0.108=8000000 15.*宗房地产的年净收益为2万元，购置者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为万元。【正确答案】B【答案解析】参见教材P257。购置者要求的税前现金流量512%0.6万元归还抵押贷款的能力20.61.4万元抵押贷款
9、金额1.40.0817.5万元该宗房地产价格自有资金额抵押贷款金额517.522.5万元16.*宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为万元。【正确答案】C【答案解析】参见教材P254255。建筑物收益20012%24万土地收益602436万土地价值36/6%11/1.0630495.53房地产价值200495.53695.53 17.*宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的价值为万元。【正确答案】C【答案解析】参见教材P259。
10、土地价值260万元该宗房地产价值土地价值建筑物价值260200460万元18.*商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。【正确答案】B【答案解析】参见教材P216。年净收益4000095%401285%135%1007.76万元V388284.79 19.*临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额归还的抵押贷款，则综合资本化率为。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%【正确答案】D【答
11、案解析】参见教材P256。抵押贷款常数分期归还额贷款总额月抵押贷款常数2.028%年抵押贷款常数2.028%1224.33%综合资本化率60%24.33%40%10%18.6% 20.报酬率是一种与利率、部收益率同性质的比率，对其涵的理解应是。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得*些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【正确答案】D【答案解析】参见教材P242。报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，
12、风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。 21.以下收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】C【答案解析】潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进展理解，帮助解题。参见教材P253。22.*收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分
13、别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为57447.17元。则其资本化率为。A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9%【正确答案】C【答案解析】参见教材P256。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率5000/57447.178.7%。关键在于，理解资本化率的含义和计算方法，题干中很多给出的数据，是可以不使用的。二、多项选择题1.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的工程有。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拔款D.房地产改扩建费用E.所得税【正确答案】ABDE【答案解析】重置提拔款是建筑物经济寿命期，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持
14、有期完毕前需要更换的构件的费用，属于运营费用。参见教材P238。 2.在求取净收益中，运营费用包括。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的效劳费【正确答案】ACE【答案解析】参见教材P238。 3.*宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的根底上减少2万元，报酬率为8%，则。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【正确答案】BCD【答案解析】设
