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1、龙岗同乐项目可行性研究报告致：深圳市祈年实业发展有限公司 宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究报告深圳中原物业顾问有限公司策略中心顾问估价部二六年七月七日13 宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究报告目 录第一部分 项目总论41.项目背景41.1 项目名称41.2 承担可行性研究工作的单位41.3 研究工作依据41.4 项目建设规模和内容4第二部分 项目投资环境研究61.宝安区宏观经济环境分析61.1宝安区经济发展总体概况61.2宝安区未来发展预测222.宝安区房地产总体市场分析282.1宝安区房地产市场供应状况分析282.2宝安区房地产市场需求状况分析292.3宝安区
2、房地产市场价格分析302.4宝安区房地产市场未来发展预测31第三部分 区域市场分析331.区域发展概况331.1区域总体概述331.2区域经济社会发展概况331.3区域交通组织状况341.4区域配套设施状况371.5区域规划发展前景412.区域房地产市场分析442.1区域房地产市场供应状况分析442.2区域房地产市场需求状况分析482.3区域房地产市场价格分析522.4区域房地产市场未来发展预测543.区域土地市场分析563.1宝安区土地市场分析563.2龙岗土地市场分析573.3福田土地市场分析583.4区域土地市场总结59第四部分 项目整体分析601.项目用地解析601.1项目地块概述60
3、1.2项目地理位置601.3建设条件评价611.4规划限制条件612.用地周边环境分析623.地块交通条件分析644.周边配套设施分析655.项目S.W.O.T.分析655.1项目优势分析655.2项目劣势分析665.3项目机会点665.4项目威胁点675.5项目总结评价67第五部分 项目初步定位691.项目客户定位692.项目物业定位703.项目价格定位71第六部分 项目发展模式791.项目开发模式792.项目盈利模式81第七部分 项目财务分析821.主要经济技术指标表822.项目投标报价思路823.低价位竞拍的财务分析834.高价位竞拍的财务分析855.综述87第一部分 项目总论1.项目背
4、景1.1 项目名称宝安中心区A004-0102宗地评估及可行性研究1.2 承担可行性研究工作的单位深圳中原物业顾问有限公司1.3 研究工作依据1 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）1 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）1 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）1 深圳市建设工程价格信息1 委托方提供的相关资料1.4 项目建设规模和内容根据委托方提供的项目建设用地规划许可证、宗地图等相关资料，项目的规划设计指标见下表项目规划设计指标表序号名称单位数据1总占地面积平方米18770.352计容积率总建筑
5、面积平方米50680 住宅平方米35580商业平方米7000幼儿园平方米3600 邮政设施平方米45003车位个4434建筑容积率2.7第二部分 项目投资环境研究1.宝安区宏观经济环境分析1.1宝安区经济发展总体概况1.1.1全年经济发展总括2005年，是宝安区全面贯彻科学发展观和国家宏观调控政策的重要一年。在圆满完成“十五”计划和科学制定“十一五”规划之际，回顾速度与效益协调发展的2005年，宝安区经济增长的上升周期继续延长。n 宝安区经济实力不断增强，经济规模再上新台阶数据来源：深圳市宝安区统计局2005年宝安区生产总值居于深圳六区之首，首次超过1000亿，达到1163.45亿元，增长19
6、%（如图1）。规模以上工业总产值接近4000亿元，并首次超过东莞。随即出口超过400亿美元，出口总额也超过东莞。两税收入接近150亿元，地方财政一般预算收入也超过50亿元，并居各区首位。在人民币汇率上调的利好影响下，居民人民币储蓄增长超过25%，居民可支配收入也有所提高。n 在科学发展观的指导下经济运行质量进一步提高在科学发展观的指导下，宝安区三次产业比例逐步趋向合理。其中，第一产业实现增加值4.94亿元，下降20.2%；第二产业实现711亿元，增长21.9%（其中工业为687.14亿元，增长22.5%）；第三产业实现447.5亿元，增长14.3%。随着经济增长模式的继续转变，经济增长的质量进
7、一步提高，质量与效益呈上升趋势，经济可持续发展得到了有效的维护（如下表）。指 标指标值增长地均产出（GDP）3.13亿元/平方公里+19%地均税收3863.89万元/平方公里+34.4%规模以上工业经济效益综合指数130%+4.6%规模以上工业全员劳动生产率61378元/人+6.2%数据来源：深圳市宝安区统计局n 国家财政和居民收入与强劲的国民经济同步增长2005年宝安区完成税收144.6亿元，增长34.3%，增速列各区首位；其中，国税收入89.7亿元，增长44.9%，地税收入53.82亿元，增长19.9%。2005年全区财政收入为78.8亿元，比上年决算增长43.6%；其中，一般预算收入突破
8、50亿元，达到50.8亿元，按可比口径增长27.7%。同时，2005年居民人均可支配性收入为19770.5元，同比增长7.3%；其中工薪收入为12716.2元，增长18.8%。2005年底金融机构人民币存款为1160.94亿元，增长28.2%；其中居民储蓄存款为596.21亿元，比年初增长26.7%。1.1.2宏观经济运行呈现五大基本特征2005年中国改革逐步步入“深水区”，国家宏观调控灵活运用“点调节”，使经济发展“不温不火”，中国经济的新一轮增长进入稳定期。在宝安区委区政府的正确领导下，大力建设“平安宝安区、效益宝安区、和谐宝安区”，宝安区宏观经济运行呈现出五大基本特征。n 超大型企业支撑
9、下的工业对经济的引擎作用越来越大在超大型企业的支撑下，2005年宝安区规模以上工业企业实现总产值3997.55亿元，比去年同期增长35.7%，居全市第一，并首次超过东莞，显示出宝安区工业发展的勃勃生机。工业的迅猛增长得益于宝安区坚持贯彻“产业第一”政策，产业集聚效应明显增强。主要表现： 四家企业产值超百亿大企业对宝安区工业的拉动作用愈来愈明显。2005年工业产值超百亿的企业共有4家，其中鸿富锦以1266.39亿元排在工业百强首位，成为宝安区也是深圳市第一家产值超千亿的企业。另外，工业百强企业“块头”不断扩大，集中度不断提高。工业百强前10名企业完成产值2113.55亿元，占全区规模以上工业总产
10、值65.2%（如下表）。前 十 强 企 业产值（亿元）增长率（%）鸿富锦精密工业(深圳)有限公司1266.3973%富泰宏精密工业有限公司297.60109%深圳创维RGB电子有限公司167.1828%恩斯迈电子（深圳）有限公司113.5617%富士施乐高科技（深圳）有限公司82.53165%友利电电子（深圳）有限公司44.918%世成五金塑胶制品（深圳）有限公司44.1767%信泰光学（深圳）有限公司35.4035%艾默生网络能源有限公司31.4522%美资旭电（深圳）科技有限公司30.3514%总 计2113.5565.2%数据来源：深圳市宝安区统计局 通讯电子制造业撑起工业“半边天”从轻
11、重工业结构看，重工业增幅比轻工业快28.2个百分点，比上年扩大了12.5个百分点。从所有制看，三资企业仍是宝安区工业经济的领头羊。外商及港澳台投资经济比重最大，规模以上工业总产值为3597.55亿元，增长38%，占宝安区规模以上工业总产值的90，比上年缩小了7个百分点，原因是集体经济增长最快，高达40%，比外商及港澳台投资经济高2个百分点。从重点行业大类看，通信设备、计算机及其他电子设备制造业总产值达到2499.07亿元，比上年同期增长46.4%，在规模以上工业中所占比重达到62.5 %。 五大产业集聚基地初具规模2005年宝安区五大产业集聚基地共完成征地面积272.51万平方米，其中内衣集聚
12、基地126.51万平方米，模具集聚基地54.59万平方米，服装集聚基地146万平方米，钟表和汽车电子2个集聚基地正在进行征地的前期准备工作。内衣、模具、服装3个集聚基地共投入资金8.72亿元。集聚基地共引进企业40家，其中内衣集聚基地8家，模具集聚基地11家，服装集聚基地20家，汽车电子集聚基地1家。 工业经济效益不断提高2005年1-11月全区规模以上工业实现应缴增值税21.64亿元，利润110.3亿元，分别增长19.9和31.6%。全区规模以上工业实现利润增幅则由一季的11.6、二季12.3和三季24.5升至到年底的31.6。其中，全员劳动生产率达到61378元/人，增长6.2%；工业经济
13、效益综合指数为130，提高4.6个百分点。工业产销衔接状况有所改善，实现销售产值3873.97亿元，产销率为96.9%。 工业总产值首次超过东莞数据来源：深圳市宝安区统计局与国内的重点城区相比较，由于宝安区规模以上工业企业数量众多，且超大型企业（如富士康集团）增长较快，2005年宝安区的规模以上工业总产值首次超过东莞市，增速也仅次于昆山市，比昆山市低4.9个百分点（如图3）。n 外贸“高出低进”成为拉动GDP增速高位运行的主要新增因素2005年世界经济加快复苏，加上宝安区出口退税政策的新调整，全区出口在去年高基数的基础上再攀新高，外贸出口首次突破400亿美元大关，达到429亿美元，增长38.1
14、%。实际利用外资16.23亿美元，增长37.1%（全口径）。2005年宝安区实现对外贸易顺差94.85亿美元，成为拉动GDP高位运行的主要新增因素。 对外贸易出口额首次超过东莞2005年宝安区外贸进出口总额达763亿美元，同比增长35.52%。其中，进口334.17亿美元，同比增长32.41%；出口429亿美元，完成市下达任务的123%，占全市出口总额的42.27%，是全国出口总额7620亿美元的1/18左右。随着2005年宝安区工业产值第一次超过东莞，2005年宝安区出口也第一次超过东莞市408.6亿美元的出口额，远高于龙岗区138.29亿美元的出口水平，在“珠三角”的出口强区地位进一步巩固（如图4）。主要表现：数据来源：深圳市宝安区统计局 出口市场多元化，重点区域集中在亚洲和北美洲从重点出口区域看，以香港和美国为主的亚洲、北美洲仍然是最重要的出口基地，对独联体、东盟、欧盟的出
