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1、目 录一、总论1（一）项目概况1（二）项目编制依据6（三）问题与建议8二、项目建设的背景和必要性10（一）政策背景分析10（二）项目区社会经济状况14（三）本行业及关联产业发展现状14（四）项目建设的必要性15三、承办单位概况18（一）概况18（二）研发能力19（三）财务状况19（四）法人代表基本情况19四、市场分析与销售方案20（一）市场分析20（二）市场竞争优势分析29（三）营销方案、模式及策略33五、项目选址与建设条件38（一）场址所在位置现状38（二）场址建设条件39六、建设方案41（一）建设规模与布局41（二）建设目标与功能定位42（三）产品质量标准46（四）构建绿色有机农产品流通体
2、系47（五）土建工程64（六）主要设备65七、总图、运输与公共辅助工程70（一）总图布置70（二）公共辅助工程70八、节能减排措施72（一）能耗及污染分析72（二）单项与建筑节能工程72（三）节能措施综述72九、环境影响评价74（一） 环境影响74（二） 环境保护与治理措施74（三） 评价与审批75十、组织机构与人力资源配置77（一）组织机构与职能划分77（二）劳动定员77（三）经营管理模式78（四）经营管理措施79（五）技术培训80（六）劳动保护与安全卫生80十一、项目实施进度81（一）建设工期81（二）项目实施进度安排81十二、投资估算与资金来源82（一） 投资估算依据82（二） 投资估算
3、82（三）资金来源83（四） 资金使用和管理83十三、财务评价85（一） 财务评价依据85（二）营业收入、营业税金和附加估算85（三） 总成本及经营成本估算86（四） 财务效益分析86（五） 不确定性分析88（六）财务评价结论91十四、社会评价92（一）社会效益分析92（二）未来发展潜力93十五、风险分析96（一）政策风险控制96（二）投资风险控制96（三）经营风险控制96（四）管理风险控制97（五）行业风险控制98（六）市场风险控制99（七）资金运用和管理的风险控制99（八）自然风险控制99十六、研究结论与建议101（一）结论101（二）建议103附 录一、附表二、附图三、附件第一章 申报单
4、位及项目概况一、项目概况1、项目名称：*物流有限公司物流园建设项目2、项目类型：新建3、承办单位：*物流有限公司4、项目负责人： 5、建设地点：*县城区6、建设内容为响应市委市政府“全党抓经济、全民共创业、全市谋发展”的号召，*县锦江商贸有限公司抢抓机遇，积极开拓汽车销售和维修市场，向顾客提供最高水平的商品和最优水平的服务，公司计划依托*县的地理优势和交通优势，按照“统一、开放、竞争、有序”的现代市场机制，建设*物流有限公司物流园建设项目。本项目占地面积约1.7333万平方米（合26亩），规划总建筑面积7800平方米，其中展厅、交易中心3600平方米、维修中心1200平方米、餐饮服务中心、办公
5、用房1400平方米、仓储物流服务中心1600平方米；购置相应维修、配件库设施、办公等设备；配套变配电、道路绿化等设施。中心集整车销售、零部件供应、售后服务、信息反馈四位一体的国际化先进管理模式于一体。并提供餐饮服务、仓储物流服务项目。7、项目投资项目总投资1280万元，其中建设投资1146.8万元，铺底流动资金133.2万元。所需资金全部由企业自筹解决。8、项目效益项目建成后，年营业收入为4821万元。年利税1141.3万元，税后净现值759.5万元，所得税后内部收益率为19.74%，投资利润率23.89%，盈亏平衡点42.12%，投资回收期5.97年（含建设期）。9、项目编制依据（1）中华人
6、民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；（2）*省“十一五”服务业发展规划纲要；（3）投资项目可行性研究指南2002试用版；（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（5）物流技术2006年第10期；（6）*统计年鉴2008年；（7）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。二、项目背景人类赖以生存的总环境中，所有构筑物或建筑物所用材料及制品统称为建筑材料，它是一切建筑工程的物质基础。依据中国物流与采购联合会对物流的定义，将建材物流定义为：建材物流是指包含建材的废弃与还原，联接建材供应商(供给主体)与建筑工程(需要主体)，克服时间与空间距离，并且创造一部分形质效
7、果的物理性经济活动。具体包括：采购、运输、保管、装卸搬运、流通加工等活动以及有关的信息活动。1、中国现代建材物流基本情况当前国内建筑业正处于快速繁荣期，奥运工程项目的全面建设和房地产项目投资的巨额增长，势必会带动一个新型的行业建材物流业的发展壮大，建材、家装物流已悄然走进我们的生活。建材种类繁多，性质各异，一般包括钢材、水泥、木料、砖瓦沙石等，具有体积笨、质量大、占地广等特点，有些建材还具有保持期短、易破损等特点，有些建材需要大型物流设施、设备完成装卸搬运，有些建材需要较大的空间和特殊的环境完成保管和仓储，这无疑对建材物流服务提出了更高的要求。由于建筑工程具有个异性、时间性和一次性的特点，产品
8、的形成属单件生产方式，因此建材物流有其自身特有的多样性和复杂性等特点：供应物流占主导、物流流程长、结点多、物流量的不稳定性、物流服务场所的变动性、物流服务方式的灵活性等。建筑业投资巨大，通常是数亿元以上或者百亿以上，一般认为，工程建设项目中材料成本占工程项目造价的60%-70%，而物流费用占材料成本的17%左右，也就是说，物流费用约占工程项目造价的11%左右。可见，物流费用在建筑业的造价中占有很高的比重，而且物流效率的高低还会影响建材占用资金的数量和施工效率，建材物流已然成为建筑业的第三利润源。当前学术界对建材物流的关注程度不高、研究成果不多，因此，有必要对当前国内建材物流现状和未来发展趋势进
9、行分析和研究。2、中国现代建材物流的主要模式经过多年的发展，随着建筑业的兴旺，当前国内建材物流也日渐繁荣和规范，已初步形成多种模式共存发展的格局，主要有以下5种模式：连锁超市型；市场联盟型；品牌专卖店型；综合批发市场型； 物流园区(基地)型。物流园区(基地)型(Log-isticslandscape(base)model)近年来，物流业在党中央、国务院高度重视和各级政府的重点扶持下，呈现良好的发展态势，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。例如：已建成的广东建材物流基地位于广州市黄埔区黄埔
10、大道东，占地60万平方米，有5000吨级两个泊位货运码头，1800米码头岸线，2条共7.6公里长铁路专用线，与京广、京九铁路相接，交通和基础设施条件十分优越。目前已成为华南地区最大的钢材、木材、玻璃等建材商品的进出口集散地和拥有多种功能的现代化大型物流基地；北新建材集团至2005年底，将在华北区、华东区、华南区和拟建中的西南区共拥有五个超大型的物流产业基地，集采购与供应为一身的全国物流网络已经初步形成；正在建设的厦门建材物流展示中心，投资9亿元，占地600亩，是包括建材展示、加工、仓储、配送等一条龙配套完善的建材园区，将成为国内最大的建材物流中心。3、中国现代建材物流的发展趋势有资料显示，20
11、05年1-10月，全国完成房地产开发投资11769亿元，同比增长21.6%，全国累计完成房屋施工面积14.3亿平方米，同比增长18.5%。数字表明，建材物流需求日渐强大，国内建筑业应该高度重视建材物流的发展，加强与供应商的沟通与协作，实现建材物流的合理优化，为建筑业开辟创造利润的新途径。(1)几种建材物流模式共同发展上述五种建材物流模式不是一尘不变的，物流业作为一种新的生产力，正在从功能单一的初始阶段向供应链管理一体化服务迈进，势必会带动建材物流向更先进的模式进化，新的模式会产生，旧的模式被淘汰。目前这几种模式呈现相互融合、彼此渗透、互为促进、共同发展的局面。(2)建材物流配送受到高度重视建材
12、与其他商品的一个重要不同点是量大、体重、价值低，物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。因此，规模化、专业化、现代化的建材物流物流园、功能完善的大型建材物流园区将成为建材物流发展的主流趋势，不仅可以提高物流配送效率和质量，还可以减轻城市建材流通压力。(3)第三方物流成为建材领域的主力军目前，国内第三方物流企业在建材领域还不多见。随着建材物流市场的不断发展，物流企业服务水平的不断提升，建材供应商面对日益竞争激烈的市场，不得不寻找更多降低成本的途径，而国内建材供应商还不具备自建物流园来降低成本的条件，选择第三方物流将成为一个较为明智的选择。有资料表明：有物流外包意愿
13、的建材供应商高达90%，第三方物流将成为建材物流的主力军。面对加入WTO的新形势，国内建材物流业应该以“与时俱进，开拓创新”的精神，坚持科学发展观和可持续发展战略，制定特色鲜明的建材综合化发展物流战略，优化整合资源，大力发展建材物流配送新业态。3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划及产业政策中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强
14、物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。*省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长江三角洲物流圈。依托合肥、芜湖、宣城、蚌埠、安庆、阜阳等区域中心城市和交通枢纽地区，培育一批物流龙头企业和物流园区。推进物流标准化管理。整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。到2010年基本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与长江三角洲经济圈的全面对接的现代化综合物流体系。鼓励流通所有制形式和经营业态多样化，积极发展连锁经营、仓储式超市、特许经营、物流配送等现代流通
15、方式，发展交易方式现代化和辐射力强的大型商品批发市场、期货市场。合理调整中心城市商业网点的结构和布局，形成以百货和超市为基础，以便利店为支撑的流通业态结构。国务院近期审议通过的有色金属产业和物流业调整振兴规划，指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的符合性服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。一要积极扩大物流市场需求，促进物流企业与生产、商贸企业互动发展，推进物流服务社会化和专业化。二要加快企业兼并重组，培育一批服务水平高、国际竞争力强的大型现代物流企业。三要推动能源、矿产、汽车、农产品(14.57,-0.23,-1.55%)、建材等重点领域物流发展，加快发展国际物流和保税物流。四要加强物流基础设施建设，提高物流标准化程
