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1、某房地产项目核准申请报告某房地产项目核准申请报告书目 录第一章、总论3（一）项目概况3（二）申请报告编制依据6（三）结论和建议7第二章、建设单位概况8第三章、市场分析9（一）市未来经济格局9（二）区域房地产市场发展现状12（三）建设项目定位分析16第四章、场址选择18（一）项目选址情况18（二）建设场址条件19第五章、建筑设计规模和方案22（一）建筑设计原则22（二）总平面布置22（三）绿地景观分析25（四）工程结构设计25（五）工程配套设施（智能化、给排水、供电等）28第六章、节能分析32（一）设计依据32（二）防寒保温32（三）节能节水34（四）节能效果36第七章、环境影响评价37（一）项
2、目场址环境现状37（二）采用的环境保护标准37（三）生态环境影响分析38（四）生态环境保护措施39第八章、劳动安全与消防43（一）危害因素及危害程度分析43（二）安全设施43第九章、项目实施进度47（一）建设工期47（二）项目实施进度安排47第十章 、组织机构及人员配置48（一）领导体制48（二）机构设置48（三）职工培训49（四）人员结构图49第十一章、招投标方案50第十二章、投资估算及资金筹措51（一）固定资产投资估算依据51（二）固定资产投资估算51（三）资金筹措51第十二章、财务评价52（一）销售计划比例表52（二）收入估算52（三）投资利润预测52第十三章、效益分析53第十四章、风险
3、分析54（一）设计、施工质量54（二）设备和原材料涨价风险54（三）经营风险54（四）其它因素56第十五章、结论及建议57（一）结论57（二）项目建议57附表：1、投资估算表 2、企业法人身份证 3、企业营业执照 4、企业组织机构代码证附图：项目总平面图第一章、总论（一）项目概况 1 基本情况项目名称：项目-效果图项目性质：新建建设单位：拟建地点： 2 建设规模及内容项目规划总用地面积 平方米（折合 亩）；总建筑面积 平方米：其中地上建筑面积 平方米，地下建筑面积 平方米；建筑占地面积 平方米。 3 项目总投资本项目建设投资估算总额为*万元，其中建安工程费用*万元，工程建设其他费用*万元（其中
4、土地费用*万元），预备费*万元。 4 资金筹措本项目建设资金估算*万元，所需资金全部由自筹解决。 5 主要技术经济指标项目主要技术经济指标序号指标名称单位全部工程备注1规划总用地面积折合*亩2总建筑面积（1）地上建筑面积住宅面积商业面积物业经营用房配套用房面积其中物业办公用房社区办公用房门卫消控室（2）地下建筑面积3容积率4建筑占地面积5建筑密度%6绿地面积7绿地率 %8总户数 户9道路及机动车停车位面积m210机动车停车位辆（1）地下室停车位辆（2）室外停车位辆上落客货车停车位辆11非机动车停车位面积12项目总投资万元备注：客货车停车位按2.5个车位折算，总机动车停车位为 辆。户型分布户型户
5、数（户）ABCDEFGHIJ合计（二）申请报告编制依据1、中华人民共和国城乡规划法，2007年10月；2、中华人民共和国土地管理法，1998年8月；3、中华人民共和国城市房地产管理法，2007年8月；4、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发20104号；5、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号；6、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）；7、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8、城市总体规划（2002-2020）；9、片区规划（2006-2020）；9、核心区块控制性详细规划方案2009年5月27日；10、项目方案设计（城市建筑设计有限公司20
6、12年11月）；11、建设单位提供项目总平面图、建设单位简介以及相关相关证件。（三）结论和建议本项目适应了经济发展和居民生活居住的要求，原则符合国家相关规定。同时项目选址兼顾多方利益，用地规模适中并留有余地；建设规模和方案设计立足实际情况，并具有前瞻性；投资规划适度，资金有保障。本项目基本可行。项目充满现代气息的设计风格，高品质的社区定位，人性化的设计理念，都符合本地消费者对高档住宅的需求。周围小学、初中、卫生院、商业步行街、金融机构等公共服务业齐全，周边公共设施齐备，道路交通便利。地理位置非常优越，同时填补了该地区中高档园林化住宅楼的空白。 本项目的开发建设将提升居民的现代生活居住品位，提高
7、居住层次。提升整体形象，推动地方经济建设，带动相关产业发展。对的未来发展具有积极的意义，同时将产生较大的社会效益。综合分析，实施“”项目社会效益显著、影响深远，项目建设积极可行，建议在工程研究方案初步设计的基础上不断深化，尽快完成工程各项前期工作，积极筹措建设资金，使本建设项目尽早建成并投入使用。第二章、建设单位概况项目由置业有限公司组织承办。置业有限公司创立于 年 月，是一家新成立的房地产开发公司，公司的创立将始终坚持“以人为本，追求卓越”的企业宗旨，遵循“团结、进取、创新、高效”的企业文化和精神，以实现顾客满意，获得社会认可为经营目标，开拓创新、与时俱进，以高品质、最具特色与潜力的产品引领
8、市场，赢得顾客。企业发展将呈现出了健康、合理、高效、持续的良好局面。名 称：置业有限公司住 所：法人代表姓名： 注册资本：实收资本：公司类型：有限责任公司 经营范围：一般经营范围：房地产开发成立日期：营业期限：第三章、市场分析（一）市未来经济格局 1 市现有经济发达历 年 统 计 表作为2012年全国百强县排名第的，经济的发展有目共睹，各项经济指标都呈现出快速发展的势头。城市居民人均可支配收入也连年呈现出两位数以上的增长速度。市产业繁荣：模具、家电、轻纺、化纤、塑料、汽配、轴承等产业呈块状集聚，这些都为经济的快速发展奠定了基础。 2 *改变经济地位，后续发展前景广阔早在2006年，市的城市居民
9、人均可支配收入已经远超过长三角16城市，处于经济领头羊的位置，但是，由于地理位置的原因，一直以来，市处于交通的末梢，从一定程度上限制了市经济的发展。而今，进展顺利，已于2008年建成通车，的通车将彻底改变经济末梢的尴尬，一跃成为*接轨*的。某区域图同时，由于的开通，市将融入到交通圈，进一步方便同各城市的交通往来，商贸外来更加频繁，不过同样地，随着与*交通距离与时间的缩短，人在*置业的可能性也随之增加，对高档住宅市场也会形成一定程度的影响，不过总体而言，的经济将会更加活络，发展前景更加广阔。 3 市作为商贸、信息中心为特色区域，将被重点打造某区域统筹规划图从*市重点打造的*统筹规划得知，统筹*地
10、区发展，构筑*都市区北部中心和先进制造业集聚区；城区以打造商贸、信息中心为特色，发展商贸、会展、金融、咨询和生活居住等功能。很显然，市将随着*的开通及*规划区的重点打造，城市经济更快发展，城市地位进一步提升。（二）区域房地产市场发展现状 1 发展阶段房地产市场现在已经过了市场转型期，价格提升迅速。 2 市场特征整体开发水平与城市经济水平不符，市场处于品质亟待提升阶段，随着大型品牌开发商的进入，市场将出现高品质楼盘集中放量现象。（1）整体品质不高，需求未被满足整体开发水平处于中级阶段，开发品质与客户需求存在一定距离的脱节。（2）产品形式多样，物业类型丰富市场中物业类型丰富，别墅、排屋、多层、小高
11、层及高层住宅等形式多样，产品丰富。（3）户型普通较大，总价较高户型普遍较大，追求居住的舒适性，总价较高。（4）配套设施缺乏，物管水平不高健身、休闲等社区配套缺乏，物管服务水平普遍不高。 3 固定资产投资固定资产投资稳固增长，房地产投资逐年萎缩，造成市场供需相对不平衡。在早年间市固定资产投资增长迅速，但主要以生产性投资为主，房地产开发投资占比较小，且呈逐年萎缩之势，在2007年房地产转型期房地产投资占固定资产投资仅为8.7%；房地产投资减少，势必造成市场供需失衡，市场供应远不能满足市场需求。 3 价格水平房地产市场供给不足，消费者需求旺盛，导致住宅销售均价提升迅速。2011年市房地产业投资增长迅
12、猛，累计完成投资 亿元，同比增长 %，与制造业并驾齐驱，其中房地产开发完成投资 亿元，同比增长 %。 4 政策性用房建设2007年开始，市政府加大政策性住房开发力度，经济适用房、廉租房供应加大，但由于项目开发品质不高、地理位置较偏、购买条件限制等因素存在，因此对本项目影响不大。 5 房地产发展现状小结房地产市场目前处于转型期刚过，整体处于发展中阶段，市场存在着一定发展空间，但是由于土地放量，市场未来竞争趋于激烈，本项目仍需充分挖掘地段价值。（1）对本项目有利因素从房价收入比等相关指标来看，的房地产市场面临新一轮增长契机。随着城市发展方向的转移，中心城区住宅供应趋向稀缺。村镇购买商品房需求逐日增
13、加。市场供需两旺，需求未得到完全有效的释放。消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加，没有有效满足和引领消费者的需求。（2）对本项目不利因素2007年至今房地产价格上升过快，使得本项目实现价格突破空间小。品牌大型开发商的进入，使市场面临高品质楼盘集中放量现象。竞争趋于激烈，对本项目开发品质提出更高要求。（三）建设项目定位分析1 市场定位（1）市场分析：宏观环境向好，产品品质亟待提升，对*市场后期供应量大。（2）竞争分析：项目整体竞争优势与其他房产公司开发的房产项目相比不明显，项目必须超越竞争现状，重建价值体系。（3）客户分析：客户主要置业目的为改善居住条件，户型需求以三室二厅为主，面积需求集中在80-160平方米，同时客户也
