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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉假设开发法的含义；2熟悉假设开发法的理论依据；3掌握假设开发法适用的估价对象和条件；4熟悉假设开发法估价的操作步骤；5掌握假设开发法的基本公式；6了解现金流量折现法和传统方法的定义；7熟悉现金流量折现法与传统方法的区别；8熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点；9掌握假设开发法计算中各项的求取。二、内容讲解第九章假设开发法及其运用本章介绍假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具
2、备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。第一节假设开发法概述一、假设开发法的含义假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用。二、假设开发法的理论依据假设开发法的
3、理论依据与收益法相同，是预期原理。其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。具体如下：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少？首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积（包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件（如用途、容积率、建筑高度
4、、绿地率等）。 其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅，还是建写字楼或商场、酒店等；如果建住宅，是建普通住宅，还是建高档公寓或别墅等。接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售开发完成后的房地产，价格将是多少；在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是来源：建设工程教育网多少；为了开发建设和出售该房地产，支出将是多少，包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息（我投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算
5、利息。这是基于机会成本的考虑）；在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等“销售税费”将是多少。此外，我还不能忘了要获取开发利润。但我期望利用这块土地获取的开发利润不能过高，否则我的出价就会较低，从而在取得这块土地的竞争中我将得不到它。而我期望利用这块土地获取的开发利润也不能过低，例如，不能低于类似房地产开发活动的正常利润，或者不能低于将此资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（这也是基于机会成本的考虑）。在做出了上述预测后，我便知道了自己愿意为该块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的该块土地开发完成后的价格，减去预测的在
6、未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。由上可以看出，假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理（可详见本书第十一章第一节“地租理论及测算”），只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。三、假设开发法适用的估价对象和条件来源：建设工程教育网（一）假设开发法适用的估价对象假设开发法适用的估价
7、对象不仅是上述房地产开发用地。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。对于有规划条件，但规划条件尚未确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则估价师可以通过咨询城乡规划主管部门或
8、者有关专业机构、专家的意见，或者参照周边地块的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或者估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果的变化，类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析）。（二）假设开发法估价需要具备的条件在实际估价中，运用假设开发法测算出的结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳来源：建设工程教育网开发利用方式（包括用途、建筑规模
9、、档次等）；是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值（以下简称开发完成后价值）。由于这两个预测包含着较多的不确定性因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同样是参加建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让，均是采用假设开发法测算其报价或出价，但通常不同的竟买者所愿意支付的最高价格彼此相差悬殊中反映出来。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值。另外，准确地预测后续开发建设的必要支出及应得利润（以下简称后续必要支出及应得利润），也有较大的难度。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几
10、乎是最主要且实用的估价方法。运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。（三）假设开发法的其他用途假设开发
11、法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是；在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某一待开发房地产，他必须事先测算出自己能够接受的最高价格，他的实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该待开发房地产。（2）测算房地
12、产开发项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预期利润时是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产的取得成本被视为已知。预计可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本以及开发成本等费税后的余额，为该房地产开发项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行；否则，应推迟开发建设，甚至取消投资。（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，待开发房地产的取得成本也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本等费税在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。
13、四、假设开发法估价的操作步骤运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：调查分析待开发房地产状况；选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；预测后续开发经营期；预测开发完成后的价值；来源：建设工程教育网预测后续必要支出及应得利润；测算待开发房地产的价值。下面以评估政府有偿出让建设用地使用权的价格为例，说明如何调查分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节介绍。在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让建设用地使用权的地块，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出让建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于
14、这类房地产开发用地，政府都需要估价，以确定其招标拍卖挂牌底价、协议出让最低价或者做到心中有数；投标人、竞买人、土地使用者也需要估价，以确定其报价或出价。这类房地产开发用地的用途、容积率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地价格时必须遵守的前提条件。调查分析该类来源：建设工程教育网房地产开发用地的状况主要包括下列方面：（1）弄清地块的区位状况，包括3个层次：地块所在城市的性质；地块所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。
15、例如，位于上海浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清这块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在该区内的具体坐落状况，包括交通、周围环境和景观等。（2）弄清地块的实物状况，包括面积、形状、地势、土壤、地基、基础设施完备程度、场地平整程度等。弄清这些，主要是为预测后续必要支出服务。（3）弄清地块的规划条件，包括弄清规划确定的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。弄清这些，主要是为选取最佳的开发利用方式、确定开发完成后的房地产状况服务。（4）弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利
16、性质、使用期限、是否不可续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测开发完成后的房地产价格、租金等服务。在调查分析了房地产开发用地的状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。例如，某地块规划条件给定的用途，可为宾馆，也可为公寓或写字楼，但在实际估价中究竟应当选择哪种用途？这首先要调查分析该地块所在城市和区域，宾馆、公寓、写字楼的供求关系
