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1、 关于建设银行“房产金融超市”合作、规划建议书 福州阳光家园房产代理有限公司二OO五 年 五 月 十三 号第一章 项目概述一、简述“ 房产金融超市”是由建行城东支行主办，其目的是为了聚集建设银行福州区域所有房地产开发贷企业和主要房产中介公司共同参与，从而形成福州市区内房产交易最大的金融平台，同时也突出建设银行房地产金融专业优势和产品特点，形成房地产开发贷、乐得家个人住房贷款、再交易贷款、房产抵押综合消费、百易安交易资金托管、代理保险、代理评估、银行卡发卡、资金结算等业务链和产品链，并且巩固和扩大房产金融业务优势和市场份额，促进建设银行发展。二、项目名称：房产金融超市三、主办单位：建行城东支行四
2、、地 点：古田路城东支行名流大厦附属楼2、3层五、项目规模：面积约3000平方米六、合作对象：房产中介（阳光家园）七、服务对象：开发商、终端消费群八、市场功能： 涵盖一手房、二手房、尾房的房产全类型产品； 涵盖与房产业务相关的金融、保险、见证、及相关的法律、咨询等各类服务； 涵盖房产买卖、房产投资、家装、家政等房产相关的全程事务。第二章 可行性分析一、市场分析：1、 福州房地产一手房市场火热二手房市场的渐渐升温，拉动了福州一手房市场，全市房地产出现持续热销势头。今年上半年，预售房面积达153.8万平方米，期房交易金额44.14亿元，分别比去年同期增长31.33、29.59。2、 福州二手房市场
3、逐渐升温福州二手房交易市场呈现出从未有过的红火景象，就去年的上半年，交易面积达40多万平方，交易额近4亿元，占房地产交易总量的26.88%，两项指标的增长速度高达140%。在福州市房地产交易大厅，咨询、置换、交易二手房的市民络绎不绝。福州房屋置换中心自去年3月份以来，二手房成交量呈上升趋势，8月份平均每天达十七套。据不完全统计，该中心至8月中旬就已成交1700多套，9、10月份后是二手房交易的旺季，预计今年的交易量可比去年翻一番。二手房市场的渐渐升温，拉动了福州一手房市场，全市房地产出现持续热销的势头。3、在福州置业的外地人（购房时户口不在福州）逐渐增多在去年福州房产销售以本地人为主的格局渐渐
4、被打破，尤其是今年，非市区对象逐渐成为福州购房的主体。福州市房地产交易登记中心有关数据显示，福州城市正处于高速扩张中，按照规划，人口将从现在的200万人发展到350万人（2020年）。从人口增长来看，将以机械增长为主（包括农村城镇化）、自然增长为辅，将有越来越多的人通过购房、投资等方式进入福州市，表现在房地产需求结构上，市区以外的人购房将成为福州购房需求的主力。去年上半年，外地人（购房时户口不在市区），包括福州市辖县、福建省其它地市、外省以及港澳台和外籍人士在福州购房的合同登记量为14042宗、面积170万平方米，金额55.25亿元，分别占同期总量的42.31%、44.9%、45.44%，尤其
5、是省外人士购房量与市辖县购房量几乎平分秋色，这是继厦门之后，福建省第二个外地人购房较多的城市。二、业内分析：1、一手市场、二手市场和房产金融服务市场 一手市场：新的房产项目日渐外拓，目前在售项目地址在二环以外的占相当大比例。建立大型完善的房产金融服务平台提供了市场基础。 二手市场：二手房市场经过多年的发展，二手房市场现已成熟，并且同行之间的竞争日益激烈，行内的几家大型房产中介已经成熟起来。例如：、以直营为经营模式的有 阳光家园、麦田等、以加盟为经营模式的有 21世纪、骊特、以网络为经营模式的有 国房网 房产金融服务市场：房产交易、金融服务已实现了一定的流程与规范，且房产金融服务日趋完善与系统，
6、尤其是建设银行已经建立了从开发贷、个贷到资金托管等全系列的金融产品与服务，同时银行与房产服务商之间的关联度已达到一定的程度，给市场运作提供了一定的操作与专业基础。三、以往市场失败的原因分析与归纳：1、失败案例： 2002年，亚细亚四楼的“新房超市”。 交易所里的“二手房交易市场”。2、原因分析与归纳： 发展的五大问题：合作商行为不规范；管理体系不完善；市场运作难统一；督导体系不完善。3、房产金融超市的注意点： 当合作商进入要注意两个主要特性的磨合：服务模式和专有技术四、综以上各点分析，此项目具有可行性。第三章 房产金融超市运作重点（规划）房产金融超市作为一个集房产交易和金融服务的大平台，就必定
7、关系到各合作商之间的合作、管理问题。这就产生了必须面对的两大问题：管理和市场推广（做市场）。一、管理房产金融超市要得到长远的发展就必须解决四大问题：1、合作商行为规范；2、管理体系完善；3、市场运作统一；4、督导体系完善。根据目前市场和以往的案例的分析给出以下几点建议： 首先确定房产金融超市五块职能区域：1、 建行管理部门 （客户服务部、行政管理部门）2、 一手楼区域 3、 二手楼区域4、 配套区域（金融、评估、公证等）5、增值区域（家装、保险、咨询等） 其二确定各职能区域的关系：1、行政管理部门与阳光家园房产代理公司共同负责房产金融超市日常事务的管理； 客户服务部主要负责房地产开发商的招商、
8、服务、协调和城区支行关系的协调等事项，并负责建设银行金融产品与市场的嫁接、建设银行产品的研发和推广等事务1、配套部门是房产金融超市的大基础，它关系到房产金融超市运作的前提，由建行和阳光家园负责管理和督导；2、二手楼区域必须只能有一家中介进入，并负责管理以及配合建行工作；3、一手楼区域则由建设银行直接管理；4、增值区域由建设银行或阳光家园负责管理和督导。将房产金融超市进行职能区域的划分和管理权限的设定，这样能很好够避免管理混乱、合作商的不规范、有利于建立科学的管理体系和督导体系，最终达到市场运作的统一。特别是二手楼区域，如果不对其认真的界定，将会影响整个房产金融超市的运作，因为二手楼区域将在房产
9、金融超市中起到中心环节的作用。管理组图：建 行阳光家园一手楼区域配套区、增值区二手楼区域 合作二、营运流程架构图消费者一手区域二手区域增值区域（家装、咨询、保险、投资等）配套区域（金融、公证、评估等）建 行三、场地规划（略）1、综合以上的规划分析将建行城东支行名流大厦附属楼2、3层进行大体划分： 建行城东支行名流大厦附属楼3层作为一手楼区域，可供开发商布置。（建议采用“体验营销”的手法进行布置与宣传）。 建行城东支行名流大厦附属楼2层作为综合多功能区，充分体现一站式服务，2层包括了二手楼区域、配套区域、增值区域，其主要场地面积有二手楼区域和配套区域所占有。四、市场推广（略）房产金融超市作为一个
10、专业的房产交易和金融服务平台，其自身的定位、合作伙伴的关系以及品牌推广方式必须要慎重，特别是品牌推广战略要考虑到建行自身品牌的构建以及建行以往的推广策略，对合作伙伴的支持与借力必须要有另一套系统的推广战略。 定位：房产金融超市定位必须从消费者的价值观出发“全面、快捷、安全”的房产交易平台。 品牌形象推广与建立：房产金融超市作为建行旗下的一个子品牌，从整体形象推广上采用担保品牌战略。举例：担保品牌战略（形式：产品品牌 企业品牌） 房产金融超市 建设银行倾情打造房产金融超市作为一个整体形象，在推广局部功能时应采用借力的方式来做推广。第四章 合作支持一、公司简介福州阳光家园房产代理有限公司成立于19
11、95年，多年来一直秉承着诚信的服务态度，现已发展成为福州知名房产代理公司。阳光家园以客户的利益为出发点，不断提高和完善公司的运作水平、运营技术、自身的服务理念和服务意识，组建了宽带网络管理系统（本省第一家），完善的客户服务中心，为客户提供专业快捷的房产交易手续办理服务，拥有强大的营销网络(以平均每年开设三家分店的发展速度)，以及系统的人力资源培训中心，为公司和广大消费者提供专业的房产经纪人。阳光家园针对客户购房后，所需的种种附加需要，设立了客户回访部，意在为客户提供完善、贴心的服务。公司秉承着以人为本、服务至上、团队协作、真诚沟通、与时俱进，打造品牌的企业价值观，为房地产业和广大消费者搭建更有
12、效、更全面、更及时、更贴心的服务桥梁。在此公司荣获：中国建设部指定的全国百家“放心中介”之一； 福州市指定的五家“诚信中介”之一； 福州市房管局指定的十家“放心中介”之一。 公司总部设在杨桥东路侨雄商业大厦B座7F，连锁交易网点分别设在杨桥路、东泰路西洋路、福飞路、井大路、王庄街、福新路、津泰路、塔头路、远洋路等繁华地段。 “挑战自我、不进则退、追求卓越、中介典范”，是阳光家园的企业精神。新的世纪，我们仍在孜孜不倦地探索着、学习着，以更加完善的服务为榕城的千家万户做出奉献！二、我们的优势1、 经营体制：阳光家园是一家直营的房产代理公司，其优点是 资源共享、客户信息量大、房源信息量大。2、 公司
13、的历史：阳光家园是一家立足于福州，有着10年历史的专业从事二手房交易的房产代理公司。3、 公司的网络：阳光家园服务网络，覆盖了福州各主要区域。4、 公司的信誉：阳光家园在十年的经营中深受广大客户的信赖与好评，并多次获得荣誉。5、 公司的客源：阳光家园拥有完善成熟的客户反馈系统，保证了阳光家园充足的客源。6、 公司的管理体制：十年风雨，促使阳光家园的管理系统在不断的磨练中更加完善、系统。三、我们的观点：1、 市场定位；房产金融超市定位与房产与金融服务的平台与通路，以房地产为主攻点，金融服务为辅助点，从而形成房产交易及相关配套服务与建行提供的金融服务全程配合。2、 经营目的：真正实现一站式服务，为
14、建设银行金融服务搭建全方位的配合平台。3、 管理定位：房产金融超市主要可分为两块：房地产与金融配套服务，建设银行有着金融配套服务的管理优势，而阳光家园有着房产交易的管理优势。四、针对房产金融超市特性与我司的职能配备以下几个部门1、 客户服务部2、 营运部3、 行政部4、 法务部建 行阳光家园综合服务部客户服务部行政部营运部法务部客户服务部一手楼区二手楼区配套区域增值区域一手楼区域开发商二手楼客户一手楼客户五、合作管理组图六、市场客户服务房产金融超市的“全面、快捷、安全”的定位，决定了在客户服务体系上必须建立全程、全面、全员、全速，四个“全”的服务理念。客户服务体系的相关部门、设备和服务内容：1、 营运部：提供专业的置业顾问为客户制定最佳的置业方案。2、 法务部：提供与房产相关的法律咨询。3、 客户部：帮助客户最快捷、安全的办理房产买卖的有关手续。4、 网 站：为客户免费提供网络刊登房源信息和上网查询房源服务。5、 热 线：为客户提供最满意和最方便的热线咨询房产交易咨询服务 房产买卖服务 房产租赁服务。七、市场技术支持房产金融超市的最大优势在于全面、快捷、安全的一站式服务，许多可促进交易全面、快捷、安全的技术都可以在此使用，包括网
