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2、PerDistaCen timetersToPointgeWidtentimetersTmetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBie 目 录1 项目名称.2 项目建设地址.3 项目业主单位.4 法人代表.5 项目提出的背景及建设的必要性.5.1 项目提出的背景.5.1.1 地理位置.5.1.2 交通现状.5.1.3 自然条件.5.1.4 气候.5.1.5 资源.5.2 利川市国民经济和社会发展概况.5.2.1 经济状况5.2.2 利川市城镇人口情况5.3 项目建设提出的背景.5.4 项目建设的必要性.5.4.1 项目实施对当地经济的影响.5
3、.4.2 对当地就业环境的影响.6 项目提出的依据.7 投资人基本情况.8 建设规模与内容.8.1 建设规模8.2 产品方案.9 投资估算及资金来源.9.1 投资估算.9.1.1 投资估算内容.9.1.2 启动资金计算.9.2 项目资金来源.10 经济效益评价.10.1 评价依据和原则.10.1.1 依据.10.1.2 原则.10.2 财务评价结果.10.3 社会益率评.10.4 风险分析.10.4.1 项目市场风险分析. 210.4.2 项目经营风险分析.10.4.3 防范和降低风险措施.11 项目建设进度安排.12 结论和建议.12.1 结论.12.2 建议.附件：1、营业执照、组织机构代
4、码证、税务登记证、项目负责人身份证、法人授权委托书复印件2、泸州市花园房地产开发有限公司近几年的业绩资料图形.3、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目红线规划图.4、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目总平面图 1、25、湖北省利川市北门中山片区旧房改造意向方案认定意见书 31 项目名称：湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目2 项目建设地址：利川市北门中山片区3 项目业主单位：泸州市花园房地产开发有限公司4 法人代表：王充5 项目提出的背景及建设的必要性5.1.项目提出的背景 1.地理位置 利川市是恩施土家族苗族自治州的一个县级市，位于鄂西南，东接恩施，南界咸丰，由西南至西北与重庆直辖市的黔江
5、、彭水、石柱、万州、云阳、奉节相邻。 2.交通现状 到 2010 年底，全市通车总里程将达到 4205 公里，全市 575个行政村全部实现村村通公路，包括国省县乡道代通，224 个村公路实现了硬化或黑色化。境内的 G50 沪蓉高速、318 国道是连接东西部的重要交通要道。246 省道（利川奉节）公路起于利川城，止于重庆奉节交界的土地垭口，全长 65.54 公里。248 省道（湖北利川湖北咸丰湖南龙山）连接利川咸丰两地。236省道贯通利川、重庆石柱两地。正在修建中的宜万铁路、渝利铁路是沪汉蓉高速铁路的一部分，其中宜万铁路已通车。万州至利川高速公路在建，这条高速公路全长 105 公里，将成为渝鄂高
6、速公路第三通道，建成后，从利川驱车到万州只需 1 个小时。 3.自然条件 4 利川市境属云贵高原东北的延伸部分，地处巫山流脉与武陵山北上余脉的交汇部，山地、峡谷、丘陵、山间盆地及河谷平川相互交错。 4.气候 高原东北的延伸部分巫山余脉和武陵山余脉在这里交汇，境内四周山峦环绕，中部平坦，海拔一般在 1000-1300 米，全境地势高于相邻各县（市）是一个典型的高山悬圃。境内河流顺着地质地构成线和山势呈射线状向四面奔流，既是八百里清江的发源地，也是倒流三千八百里郁江和唐崖河、磨刀溪的发源地。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云
7、多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。海拔 800 米以下的低山带，四季分明，冬暖夏热，年平均气温 16.7，年降水量 1300 至 1600毫米，日照时数 1409.2 小时。海拔 800 至 1200 米的二高山地带，春迟秋早，潮湿多雨，日照偏低，年平均气温 12.3，无霜期232 天，年降水量 1200 至 1400 毫米，日照时数 1298.9 小时。海拔 1200 米以上的高山地带，气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温 11.1，无霜期 210 天，年降水量 1378毫米，日照时数 1518.9 小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。利川气候的
8、主要特点是：光照不足、热量偏低，降水量充沛，气候差异明显。东有玉笔朝天，南有八宝炼丹，西有万里长城，北有卧龙吞江。这里山奇水秀，是一个最适合人类居住的地方。 5.资源 5 矿产资源较为丰富，目前已发现的矿产有 28 种，其中包括能源矿产如煤、天然气、石煤、泥炭、地热，金属矿产铁和铜、建材及非金属矿产石膏、硫铁矿、高岭土（耐火粘土）萤石、大理石、石灰岩、砂岩、含钾岩石、天然卤水等。有已探明资源储量的矿产 15 种，矿产地 140 余处，但具有比较优势的大宗矿产仅有煤、硫铁矿、石膏、天然气等，具有勘查远景的矿产有高岭 。土（耐火粘土）5.2.利川市国民经济和社会发展概况 1.经济状况 全市幅员面积
9、 4602 平方公里，下辖 14 个乡、镇，共 89 万人，其中农业人口 74 万人，城镇人口 15 万人。 该地区生产总产值达 15 亿元，主要以郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业。工业主要以清洁能源、轻工电子、医药化工为主的腾龙工业园；以天然气脱硫和下游产品开发为主的煤道天然气化工园；以水泥、石膏矿开发为主的石坝建材工业园；以农业科技示范、农业生态观光和农副产品加工为主的苏家桥农业科技园。四个园区规划总面积约为 15 平方公里。 2.利川市城镇人口情况 按照规划至 2020 年市区人口为 30 万人，流动人口为 40 万人。5.3.项目建设提出的背景 6 近年来，在
10、中央加大基础设施建设方针的指导下，利川市开始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。随着沪溶高速、万宜铁路的建成通车，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变利川市的城市面貌。 经过利川市委、市政府研究决定，在利川市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快利川市危旧房改造的步伐，促进利川市经济的发展。为此，利川市政府颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见，鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对利川市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了利川市危旧房改造领导组，颁发了利川市危旧房改造
11、实施细则，以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。5.4 项目建设的必要性 1.项目实施对当地经济的影响 为把湖北省利川市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是一项利国利民的好事，一来可以更好地集约节约利用土地，二来可以破解城市贫困人员建房难。 “ 席卷全球的金融危机对我国经济带来了很大影响， 保增长、保民生、保稳定”事关当前工作大局，保增长根本途径在于扩大内需。中国内需的市场推动力在农村，主导力在县域经济。近期 7扩大城市投资和消费需求空间有限，而城镇的消费需求尤其是改善住房的需求日益迫切。实施城镇危旧房改造既有利于拉动投资，又有利于改善城镇人
12、口的生活条件。 近年来，随着工业化、城镇化和农业产业化的推进，城镇人口的收入日益增加，购新房要求也日益高涨。而通过危旧房改造拆除危旧房、闲置房，重新整理宅基地，盘活现有存量建设用地，按节约集约用地原则对宅基地进行重新规划，合理布局，能有效提高土地利用率同时提高城市整体形象。 2.对当地就业环境的影响 本项目的投资建设，改善人居环境和市容市貌也加速配套服务完善建设的进程，也为当地人民提供了可持续发展的，前景更为广阔的就业机会。6 项目提出的依据6.1.湖北省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要； 6.2.利川市城镇总体规划（2009-2020）；6.3.业主提供的区域经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；6.4.利川市人民政府关于本项目发展出台的相关文件；6.5.本项目适用国家及地方标准、规范、法规等。7 投资人基本情况 泸州市花园房地产开发有限公司成立于二 00 一年十月，注 8册资金壹仟万元，系房地产开发叁级企业。 公司拥有专业技术管理人员 68 人，大部分有相关专业的中、高级职称。 公司在泸州和重庆忠县开发了多个知名项目，总投资 55000余万元，开发建设成功率 100，取得了较好经济效益和社会信 、 ，2
