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1、目录诚信承诺书错误!未定义书签。毕业论文2-12中英文摘要及关键词2一、宅基地使用权概述3（一）宅基地使用权的涵义3（二）我国宅基地使用权的重要特性4（三）宅基地使用权在我国的立法现状4二、宅基地使用权存在问题5（一）宅基地所有权主体虚化5（二）宅基地使用权权能缺失5（三）宅基地使用权取得登记制度不到位5（四）宅基地使用权隐形流转问题严重6（五）宅基地使用权退出机制缺失6三、宅基地使用权的完善措施7（一）明确宅基地所有权主体资格7（二）保障宅基地使用权经济权能7（三）落实宅基地取得统一登记制度8（四）合理开放宅基地使用权流转9（五）构建宅基地使用权有偿退出系列机制10参考文献 11论宅基地使用
2、权摘 要宅基地使用权对保障农民基本生活和维护国家和谐稳定具有重要 意义。但随着市场经济的蓬勃发展和城乡一体化建设的加快，宅基地使用权的弊 病日益突显。现有规定不仅无法保障农民合理的财产权益，而且造成大量农村土 地资源浪费。通过对宅基地所有权主体、使用权的权能、取得登记、隐形流转、 使用权退出五大方面存在问题的分析，提出相关完善措施，从而合理规划农村土 地，保障农民应有的财产利益。关键词宅基地；宅基地使用权；用益物权Abstract The homestead right of use to protect the farmers basic life and plays an importan
3、t role in safeguarding national harmony and stability. But with the rapid development of market economy and the integration of urban and rural construction, land use right ills has become increasingly prominent. The existing provisions not only can not guarantee the farmers reasonable property right
4、s, but also caused a large number of rural land through the homestead waste of resources. Through the analysis of the five aspects of the ownership, the right to use, the registration, the invisible circulation and the withdrawal of the right to use the homestead,puts forward relevant improvement me
5、asures, so as to rationally plan rural land and safeguard the property interests of farmers.Key words Homestead ; Homestead right of use; Usufructuary right自古以来，土地便是农民赖以生存的物质基础。新中国成立后，我国为保障 农民生活所需，维护国家安宁，设立了宅基地使用权制度。该制度在中国特殊时 期发挥了重要作用。然而，随着市场经济的蓬勃发展，现有制度已与经济基础不 相适应，城镇化与工业化的发展及人口数量的激增，又使得土地资源与人口之间 的矛
6、盾尖锐。此外，我国对宅基地使用权的相关规定过于笼统和分散，现虽已推 行统一的不动产登记制度并允许部分地区先行试点宅基地使用权流转，但仍然存 在不少问题。因此，我们应在十八届三中全会精神和供给侧改革的指导下，对宅 基地使用权制度改革并加以完善。一、宅基地使用权概述（一）宅基地使用权的涵义物权法第 152 条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使 用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第 154 条：宅基地因自 然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配 宅基地。“用益物权是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的 权利。”1从上述法条
7、可以看到，物权法规定了宅基地使用权的两大权利，即 占有和使用，但其作为一种特殊的用益物权，是否具有收益权却无明确规定。因 而学术界大部分学者认为宅基地使用权不存在收益权能，但也有学者认为宅基地 使用权人通过宅基地取得生活效益视为具有经济收益。一般认为宅基地使用权内 容包括占有权、使用权、有限的收益权和有限的处分权。1.占有权农民对其宅基地享有无期限的占有权。即使当宅基地上的建筑物及其附属设 施灭失了，也不影响宅基地使用权的效力。这里的占有具有公示功能，能够对抗 第三人。2.使用权农民对其宅基地享有使用权。他们可以在宅基地上建造住宅及其附属设施， 这里的附属设施既没有指明具体范围也没有明确的界定
8、标准，但是只要不改变土 地性质，诸如庭院、仓库、厨房、院墙、树木、小作坊等与基本生活有关的都是 可以建造的。3.有限的收益权农民对其宅基地享有有限的收益权。有限的收益权介于完全的收益权和无收 益权之间。首先，这种权利的实现是有限制的。比如宅基地只能在本集体经济组 织内部流转。其次，这种权利是可以收益的。虽然我国法律规定限制农村宅基地 的流转，但是并未完全禁止地上建筑物的买卖与出租，农民可以将其地上建筑物 出卖给同一集体经济组织的成员或者出租给他人，从而获得收益。我国法律禁止 改变农村宅基地的性质，但是“比如在所建房屋的基础上开展家庭小作坊，进行 副业活动等”是被允许的。24.有限的处分权农民应
9、对其宅基地享有有限的处分权。关于房屋转让。为了保障一个集体经 济组织的土地所有权和耕地资源，当该集体的村民在行使宅基地的处分权时，仅 能将他们的房屋转让给本集体内的其他成员，并且转让后不能再次申请宅基地。 关于房屋抵押。依据我国物权法与担保法，宅基地使用权是不能抵押的， 那么宅基地上的房屋是否可以抵押，法律未作具体规定，虽然其表面上没有限制， 但就房地一体原则和实际情况来看，实现房屋抵押的同时不侵犯宅基地使用权显 然是不可能的。关于房屋出租。这个问题法律未作限制，因此既可以向本集体或 非本集体的村民出租，又可以向城镇居民出租。当然，通常来说房屋出租与农村 宅基地使用权出租是相伴而生的。（二）我
10、国宅基地使用权的重要特性第一，特定身份性。农村村民只可向本集体经济组织申请宅基地，一个集 体经济组织只可向本集体内部成员分配宅基地。其取得一般以“户”为单位。第二，社会保障性或福利性。即在坚持一户一宅原则的前提下，本集体经济 组织成员对于宅基地使用权，既有权无偿申请取得，又可以无偿使用，以实现其 基本生活条件。这对于经济条件一般的农民是较好的生存保障。当然，保证有所 居的同时不能盲目增大人均住宅面积。第三，使用权无期限性。现有法律并未对农村村民取得宅基地使用权的时限 加以规定，基于民法中的“法无明文规定即自由”并结合实际情况，在使用权人 未因公共利益等需要而被收回使用权的前提下，使用权在农村村
11、民生命存续期间 是无期限限制的。其效力即使在遇到房屋拆除等宅基地上的建筑物及附属设施灭 失的情形下仍然不受影响。第四，财产性。宅基地使用权的本质是用益物权，因此应当具有有限的财产 属性。（三）宅基地使用权在我国的立法现状我国农村土地的法律性质历经多变。土地改革完成后确立了土地归农民私人 所有的制度。建国初期时强调“耕者有其田”，农民集农村宅基地的所有权与使 用权于一身。1958 年随着人民公社化运动的开展，初步确立农村土地集体所有 制。20世纪 80 年代随着改革开放的步伐，农村经济水平得以发展，农民普遍不 满足于现有宅基地面积大小或者因去城镇发展出租现有宅基地，国家通过立法严 格禁止农村宅基
12、地出租、买卖行为，允许在坚持农村土地集体所有的前提下，出 租、买卖地上建筑物。此外，尤其注重对耕地的保护、坚持一户一宅原则、严格 农村宅基地的主体认定和审批程序。2017 年，修改土地管理法已被列入年 度立法计划预备项目。二、宅基地使用权存在问题（一）宅基地所有权主体虚化现有法律虽然规定了宅基地所有权主体为集体经济组织，但对所有权主体的 权利职能并未加以规定。那么具体什么代表集体？集体是否具有民事主体资格？ 集体的职能是什么？集体与集体成员内部如何界定？这些都没有法律依据可循， 这个“集体”只是一个抽象的名词，无法行使权力、履行义务，更无法表达农民 的意志，这就造成了集体土地主体的虚化。因此，
13、本该属于集体经济组织的职权便交由村民委员会暂代行使，没有具体 的流程及义务规定、没有科学的运行程序、也没有相关机构或人员监督，有的村 民委员会变成了假公济私的平台。所以当发生宅基地使用权权属混乱、隐形流转 等违法现象时，没有人来行使宅基地所有者的权利，也没有人来维护宅基地使用 者的权益。（二）宅基地使用权权能缺失保障公民基本生存条件是国家实现其社会保障功能的内涵之一。随着社会经 济的发展，如今农民的生存保障已然不是问题，解决了温饱问题，农民开始追求 更高层次的物质生活，可是鉴于现有宅基地法律体系不完善，法律将宅基地所有 权和使用权剥离，仅赋予农民使用权，且该使用权在某些方面有所限制，是残缺 的
14、，因而他们只能实现自己很少一部分的经济权益。法律规定过分地强调宅基地 的生存保障职能，却忽视了其经济职能，已然不合时宜。禁止宅基地使用权流转 将农民死死困在土地上，反而不利于农民追求更高水平的生活，城乡差距越来越 大，城乡二元分割现象严重，这与当初的立法本意背道而驰。（三）宅基地使用权取得登记制度不到位首先来看我国宅基地使用权取得。物权法中规定宅基地使用权的取得可 以参照土地管理法和其他有关规定。土地管理法规定一户农村村民只能拥有 一处宅基地。这里我们可以看到宅基地使用权原始取得仅限审批一种方式，且申 请条件较为严苛，只能是本集体经济组织内部成员，即使是继受取得宅基地使用 权，比如买卖、继承等
15、也受主体身份的约束。其次再来看我国宅基地使用权登记。如今我国已把宅基地使用权登记归入统 一的不动产登记范畴，但因为该政策推行不久，实际实施过程中还存在诸多问题。 首先，宅基地使用权登记率较低。农民对登记的法律意识淡薄、登记所需部分资 料或因年代久远有所缺失此类种种导致宅基地的登记工作难度大、困难多。 其次，即使是已经登记的，地方行政部门也未作统一标准，所以若是想通过登记 簿查找宅基地使用权的相关信息，非常困难而又繁杂，这样一来，不仅给农村宅 基地管理方面带来困难，也为农村宅基地使用权非法流转埋下隐患。此外，在实 际中，对于违占、多占、一户多宅等特殊情况下宅基地使用权登记工作不到位且 登记流程多
16、、程序复杂、周期长，往往使得宅基地使用权申请难以得到及时批准。（四）宅基地使用权隐形流转问题严重“隐形流转在本质上讲是一种自由流转，只是这种流转尚未获得法律的认可。” 3现有法律明文禁止宅基地使用权流转，却对农村房屋的流转未作限制。我国现 已在部分地区推行流转试点，但其流转范围仅限于该集体内部。农民对其宅基地 的经济效益无法保障，于是有的农民或是利用自家空余宅基地建造简便住房、或 是占用农用地、耕地建造住房以供出租。甚至有些农村干部利用职权、违法占地 以谋私利。这就带来诸多问题。一是由于流转范围过小，不仅使得农村宅基地的 财产权益难以实现，出现大量违法行为，还加剧了旧宅基地资源浪费与新增宅基 地供应紧张两者之间的尖锐矛盾，土地资源得不到合理利用。二是有关流转的配
