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1、吉林建筑大学房地产销售实训课程设计 设计报告班 级： 房地产122班姓 名： 指导教师：姓名学号完成部分成绩第一部分第三、五部分第二、四部分评语：目录第一章 销售讲习资料 1 、开发商简介 2、环境篇 3、产品篇第二章 答客问资料 1、项目概况第三章 沙盘现场模拟讲解 1、迎客说辞 2、项目沙盘模型及园林景观说辞 第四章 现场客户接待资料 1.项目特色 2、项目周边配套说辞 3、户型介绍说辞 4、主力户型推荐 第五章 沙盘广告图 第一章 销售讲习资料第一章 销售讲习资料一.开发商简介 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注
2、册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。 作为中海地产集团有限公司的控股企业中国海外发展有限公司1992年即在香港上市（香港联合交易所代码: 0688），曾被国际知名的财富杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。 “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。作为跨地域、具有国家一级房地产开发资质的全国性地产品牌，中海地产向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万计的民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。从1988年开始，中海地产发挥在香港房地产市场积累的丰富经验与竞争优势，大力拓展中国内地市场，
3、先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州等地进行房地产开发、基本建设投资和物业管理服务，业绩卓著，声誉隆隆。截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，目前在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。2004年至2006年，中海地产连续3年被国内权威机构评为中国房地产行业领导公司品牌第一名，品牌价值达数十亿元。2006年，还相继荣获中国房地产百强企业综合实力top10、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力top10、中
4、国最佳品牌20强、中国蓝筹地产榜首企业、中国25大典范品牌企业、国家质量信誉aaa等级企业、信用档案管理先进企业等荣誉称号。 展望未来，中海地产集团有限公司作为中国海外集团内地房地产业务的旗舰企业，将充分发挥所拥有的内地香港两地的资金、人才等优势，在巩固壮大深圳、上海、北京、广州、成都等地业务基础上，积极拓展长春、西安、南京、中山、苏州、佛山、宁波、重庆、杭州等地业务；同时，在新的更多的区域和城市不断谋求市场的进入。与时俱进，开拓创新，中海地产预见性地满足社会的现实与潜在需求，致力于成为中国房地产行业的创新者和领先者。 中海发展（西安）有限公司正式成立于2004年1月，成立后，公司秉承中海地产
5、“诚信卓越、精品永恒”的经营理念，在西安成功开发了具有威尼斯风情的高尚社区【西安中海华庭】。 【西安中海华庭】占地81亩，总建筑面积约15万平米，在西安公司全体员工的努力下，【西安中海华庭】屡获殊荣: “2005年陕西最佳居住环境奖”； “陕西省十大诚信开发商”； “2005年楼市特别贡献奖”； “西安典型住宅指数样本项目”； “西安地产品牌示范企业” “西安地产十大品牌社区” 精品赢得市场，自开盘销售以来，【西安中海华庭】以其高品质赢得了市场与客户的认可，虽然销售价格一直处于区域市场的最高值，但是，我们实现了“开发完毕即销售完毕”的既定目标。 西安是华夏文明的发源地，十三朝古都，历史悠久；西
6、北第一中心城市，核心地位不可动摇；全国第三大教育高地，高校林立，教育科技发达，近年来，城市建设与总体经济快速、稳健、健康发展，房地产业发展如火如荼，境内外实力开发商纷纷登陆西安。 中海地产更以战略的眼光，以城市运营商的身份，与西安曲江新区管委会签订战略合作协议，先后获得8宗优质土地，共900余亩，后续土地储备500亩，可发展建筑面积240多万平米，预计总投资超过百亿。 二环境篇 (一)个案所处区域简介： 曲江新区是以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观道文化展示区等区域。曲江新区建设以文化、旅游、生
7、态为特色的国际化城市示范新区。（二）历史沿革：曲江新区原名西安曲江旅游度假区，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，2003年7月，经西安市政府批准，更名为曲江新区。曲江新区属于雁塔区，位于西安城东南，区内有大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游点。（三）周边商业配套： （1）金融：招商银行； （2）超市、商业：1.56万社区底商、华润万家、苏宁电器、项目西南角购物中心、西侧大型商业综合体； （3）餐饮娱乐：大唐不夜城； （4）市政设施建设：西安植物园、会展中心、金辉运动公园、曲江春晓园 （5）教育设施：金泘沱小学、曲江圣境幼儿园、华夏爱婴早教中心、曲江南湖小学、曲
8、江池小学夏殿村小学、金太阳幼儿园贝九曲江华府幼儿园、韦曲镇北里王小学、红叶幼儿园、南窑小区幼儿园、东方明珠幼儿园 （6）医院:西北妇儿医院、西安市人民医院、西安航天总医院、长安区医院、长安中医院； （7）出入交通： 公交(10)秦园西路南口(公交站)772米 曲江池南路西口(公交站)859米曲江池西路南口(公交站)921米 曲江水厂(公交站)992米雁鸣小区南门(公交站)1099米 东三爻东(公交站)1129米曲江南苑(公交站)1318米 雁鸣小区(公交站)1344米地铁(5)情侣路(地铁站)1298米 雁南路(地铁站)1637米航天大道(地铁站)1907米 东三爻(地铁站)1091米 (8)
9、停车场芙蓉西路停车场(曲江城市花园东)289米(曲江服务区)停车场287米 停车场(雁湖小区北)824米停车场(曲江兰亭东)914米 停车场(街坊集市东北)1053米(曲江服务区)停车场360米 停车场(天赐颐府东)1710米停车场(雁南五路)1164米 曲江春晓苑停车场790米加油站(5)加油站(曲江明珠东南)184米 曲江服务区)南绕北加油站201米(曲江服务区)加油站560米 延长壳牌加油站(公园世家三街区南)1517米三产品篇（一）基本资料 中海凯旋门是由中海地产（西安）有限公司开发的在西安打造的第一个明星项目。项目曲江南三环与芙蓉西路十字东南角市实验中学旁，总占地面积为189000平
10、方米，总建筑面积约485000平方米。停车位:共5117个，车位配比1：1.2。中海凯旋门由8栋高层、23栋小高层、2栋高层+小高层组成。总户数4214户，面积区间82南北通透两房、89纯南全明三房、108-142南北通透三房、160一梯两户通透四房。新推5、6号楼，总高34层，两梯四户，面积107、110、82。（二）绿化景观设计 超级大中庭花园、独创的园林规划，形式各异的喷泉小品的动静结合，棕榈林、休闲广场、景观步道，梯级绿化等到处洋溢着绿色的优雅、休闲的浪漫。（三）产品规划以高层洋房为主，采用法式建筑风格，营造出一种“园林中的建筑”的居住氛围，旨在打造“城市中心区的法式高尚人文社区”。（
11、四）规划理念 （1）不要过于强调“人文”概念，回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文关怀”，而要树立项目富有个性的文化艺术概念； （2）与竞争对手相区别，不直接、简单地卖环境，摈弃叫嚣、喧闹地广告格调，而是挖掘环境能给予买家的利益点，使公众形成对“高尚”生活的认同； （3）要通过广告本身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位，使项目具有既沉静又不呆板，既现代又不张扬的气质，同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范； （4）要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。 （五）物业管理1、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违
12、约责任等，并报送区物业主管部门备案。2、物业管理企业设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。3、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。4、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。5、小区绿化。小区绿化要与周围建筑
13、风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。6、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。7、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
14、8、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。9、装修材料必须是经过国家相关机构检验合格的产品。不得损坏市场内公共设施，不得拆除房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面、管道及电路等。在已开业后进行商铺装修时，必须将装修场地用装修围布进行封闭，将施工区域的烟感、回风口、啧淋头、温控开关等设备临时包扎，并设置场地装修得标识。装修所产生的垃圾每日由施工单位在12小时内清理完毕，若经市场物管中心敦促后仍不清理，市场物管部代为清理，费用由商户承担。装修验收、装修完成后，市场物管中心根据经审批的装修方案，对装修场地进行验收；对于不符合装修方案的，必须整改，整改造成的经济损失和装修时间延误，由商户自行承担；装修验收合格的，物管中心在验收后五个工作日内退还装修押金。对自行改动既定消防设施的装修，商户必须向消防部门申报并验收，由此引起的费用及一切消防责任、经济损失由商户及施工方负责。车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。（六）建材装修标准天花部分装饰的底部与地面的距离不得少于2.8米；天花吊顶的强度必须保证能够上人维修。符合消防管理法规要求，不得改动既定的消防设施。需保持视觉的通透性，面向通道侧要求用12mm厚钢化玻璃封闭，每块玻璃之间留缝10cm
