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1、第一章 总 论一、项目名称：*市农业生态经济园建设二、项目性质：新农村建设三、项目地点：位于*市南区，北起塘汛三江大道，南至塘汛大桥，西起绵州大道，东至涪江边规划区总面积3.53平方公里。四、项目背景农业、农村和农民问题，始终是关系我国经济和社会发展全局的重大问题。建设社会主义新农村，是我们党重视“三农”问题一贯战略思想的继承和发展，是中央全面建设小康社会和推进现代化建设的重大部署，为未来农村改革发展指明了方向。“十一五”时期是我国改革发展的关键时期，也是农业和农村发展的重要机遇期。推进社会主义新农村建设，对全局关系重大，对农村影响深远。四川省人民政府办公厅发布关于在社会主义新农村建设中加强村
2、庄规划和人居环境治理的意见(川办发200639号)。文件指出，四川省要“一切从农村实际出发，因地制宜，有序推进全省村庄规划和人居环境治理，配套完善村庄公共基础设施，改善农民生产生活条件，让农民群众居住舒适房、饮用干净水、行走平坦路、使用卫生厕、燃用清洁能源，逐步实现街院洁挣、村庄绿化、道路通畅、通讯便捷的新面貌，促进我省农村经济社会全面进步。”意见也提出了四川省推进新农村建设必需要坚持的四项项原则：规划先行，有序推进；产、比支撑，持续发展：政府引导，农民为主；团地制宜，突出特色。为了确保新农村建设落到实处，意见指出各地要多方筹措资金，建土长效投入机制，将村庄规划和村庄人居环境治理试点经费纳入财
3、政预算，加大政府投入。省政府将加大对村庄规划和村庄治理工作的指导并将有关工作经费纳入相关部门的预算。*市计划经过未来几年的努力，全市农村基本达到“经济社会发展、群众生活安康、环境整洁优美、思想道德良好、公共服务配套、人与自然和谐”的目标。经开区计划建设的农业生态经济园项目，正是“十一五”规划加快基础设施和农业建设、发展第三产业、推进农业标准化生产、建成*农民新村示范区、实施农业产业化战略、做优做强农业产业化龙头企业的重点内容。五、项目法人概况(一)单位名称：*三江开发建设投资有限责任公司(二)法定地址：*市经济技术开发区绵州大道北段13号(三)法定代表人：郭旭东(四)注册资金：(人民币)150
4、00万元(五)公司性质：国有独资有限公司。六、可研报告的编制依据和研究范围(一)可研报告的主要编制依据1、国务院关于建设中国*)科技城有关问题的批复(国函2001)76号)；2、中共四川省委办公厅、四川省人民政府办公厅关于加快推进中国(*)科技城建设的意见(川委办200738号)：3、四川省人民政府办公厅关于印发中国(*)科技城管理机构组建方案和赋予中国(*)科技城的经济管理权限的通知(川办函2007332号)：4、*市机构编制委员会关于成立*市经济技术开发区内设机构及编制等问题的通知(绵编发2000)59号)；5、*三江开发建设投资有限公司简介；6、“*市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲
5、要”：7、业主营业执照：8、其它相关附件。(二)可研报告研究范围我公司受业主的委托，对项目进行可行性研究，主要研究内容包括：项目建设的必要性、建设方案、项目建设内容和规模、环境保扩、工程实施进度计划、投资估算及资金筹措、财务评估等。七、可研报告概要及主要结论(一)项目建设的必要性1、项目的建设有利于促进社会主义新农村建设的深入开展；2、项目的建设是以园养园，改变城乡二元化结构的体现；3、项目的建设能够彻底改善该区域农民的生活、生产环境，确保致富增收。(二)项目建设内容及规模本项目的建设内容主要包括农民新村建设、道路工程(含路灯、路牌标识、交通标志等)、污雨水管网工程、道路绿化工：程等，供水、电
6、力、通讯、天然气等管网按规划要求随道路工程建设同步实施。1、农户拆迁、安置补偿和新村建设根据业主提供的资料显示，本项目实施拆迁共涉及三河、洪恩、中心三个村，建设范围内道路建设面积827.4585亩，按亩搭户应拆迁567户1590人，安置点占地614.75亩，按亩搭户拆迁425户1190人，共计占地1442.2亩，需拆迁、安置资金27374.9万元2、道路工程规划15-50米道路31条，总长22932米，道路总面积628139平方米。本项目预计施工进度：1、2008年2月底，完成可行性研究报告的编制、资金筹措等前期准备工作。2、2008年3月至6月，基础设施建设用地范围内拆迁及农民新村建设。3、
7、2008年7月至2010年6月，施工并通过竣工验收，陆续投入使用，(四)项目总投资及资金来源1、总投资项目总投资11962.78万元，其中：第一部分工程费用9613.21万元，第二部分工程建设其他费用961.32万元，预备费769.05万元，贷款利息619.20万元。2、资金来源根据测算，本项目总投资为11962.78万元，资金筹措方案如下：(1)业主自筹在建设期间，政府城建资金及土地收益安排3962.78万元用于项目建设，占总投资的33。(2)申请银行贷款拟申请银行贷款8000万元，占总投资的67。贷款期限为5年期，贷款到位开始计息并按季结息，从第二年开始偿还贷款本金，4年分10次(半年一次
8、还本)等额还完本金并结清利息。第五年(即2012年)还完贷款本金及利息。贷款利率按四川省农业发展银行5年期基准贷款利率7.74。按季计息。3、资金使用计划本项目资金使用和筹措计划按工程进度当年到位，满足建设要求。实施项目 工程投资 自筹 银行贷款第1年 11962.78 万元 3962.78万元 8000万元(五)项目区地块价值预测通过对配置土地基础设施的完善，变生地为熟地，通过拍卖取得增值收益。预计出让期从2009年开始，按4年完成。为了遵循经济评价审慎原则，本项目区工业用地按28万亩计算(工业基准地价)。用以补充泸州市纳溪区财政增强财政还款能力。(六)还款资金来源及计划1、还贷资金来源本项
9、目的还贷资金为泸州市纳溪区财政将本项目的还贷资金纳入财政预算。2、还贷计划(1)贷款的偿还时间安排所有贷款于2013年12月底还清。贷款期限分别为5年，贷款从2008年起至2012年12月底止；(2)贷款的偿还方式贷款到位每季度付息一次，第二年开始返还本金和利息，贷款本金分10次等额偿还，每半年一次还本。(3)财政补贴归还贷款的安全性1、泸州市纳溪区财政每年用于城建的资金近五年分别为 万元、 万元、 万元， 万元、 万元。按每年 的比例递增，预测到2015年，区财政当年用于城建的资金 万元。(见下表1、表2和表3)表1：泸州市纳溪区财政20022006年全区财政收支状况 单位：万元2、泸州市纳
10、溪区财政每年用于城建的资金近五年分别为 万元、 万元、 万元、 万元、 万元，按平均每年 的比例递增，预测到2015年，区本级财政每年用于城建的资金 万元。 表4：20022006年泸州市纳溪区本级财政收支状况 单位，万元3、财政基金支出按比例也有很大一部分进入到基本建设投资里面。另外在还款期内项目区内可用于转让的土地共1000亩，按28万元每亩计算，可得土出让收入总额为28000万元，这些资金也能确保市财政按期还款。(七)结论1、本项目将促进泸州市纳溪区社会主义新农村建设的深入开展本项目的建设，必将改善该区域农民群众的生活环境和生活水平，促进泸州市纳溪区社会主义新农村建设的深入开展，还将带动
11、该区域的经济发展，解决大地农民的就业问题。2、项目的建设条件基本具备项目的建设已列为泸州市纳溪区委、区政府的重要目标任务，工程的前期准备工作正在进行，资金筹措方案已基本落实，在技术上和工程建设方面没有大的制约因素，施工条件较好，项目建设条件已经基本具备，项目是可行的。3、项目完全具有偿还贷款能力泸州市纳溪区财政从2009年开始，将归还银行贷款纳入财政预算，以确保贷款按期偿还。该项目建成后，共有1000亩建设用地分4年等面积转让，共计获得土地出让金28000万元，将大幅度增加地方财政收入，进而增加用于本项目建设的专项财政支出。第二章 项目建设业主一、组织机构*三江开发建设投资有限责任公司是经*市
12、人民政府批准，由*市经济技术开发区管理委员会出资组建的国有独资公司，2007年3月还被*市授予市级农业产业化龙头企业由经济技术开发区管委会授权依法行使国有财产和经营管理职责机构公司以“诚信、务实、创新、竞争、高效”的经营理念和“依法经营、互利互惠、共谋发展”的企业形象，大力投入开发区建设项目的开发与经营活动公司严格按照先进科学的现代企业管理制度，遵守国家的有关法律、法规及相关政策，制定公司的财务管理和会计核算制度，执行国家有关税收制度，依法向国家交纳税收。截止目前，公司资产总额为99616万元，利润总额为10786万元。公司按公司法设立了董事会，董事会对经开区管委会负责，是*三江开发建设投资有
13、限责任公司的最高决策机构，决定公司的年度经营计划、投资方案、利润分配及内部管理机构设置等。二、人力资源配置公司现有职工46人，其中大专以上学历34人，占总人数的74， 中高级管理人员)5人，其它职称的技术人员6人。公司董事会由郭旭东、郭颖实、吴贵元、熊小枫、邓猛5人组成，郭旭东担任董事长，郭颖实担任副董事长、总经理，管培林担任监事会主席。第三章 项目区概况及规划一、区位*市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经1034510543，北纬30423303。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自
14、治州和甘肃省的文县接壤。二、*经济技术开发区简况*经济技术开发区是*市一个新的经济增长点，又是相以独立的规划工业园区，在*科技城的建设中处于重要地位。1、2006年，全区规模以上企业经营良好，新增规模以上工业企业15产，达到60户，工业总产值实现33.8亿元，增长45.31；工业增加值实现11.8亿元，增长49。2、重点项目建设稳步推进。2006年8月8日，长虹工业园、韩国工业园建设顺利启动；12月日日PDP和空调压缩机项目由前期的准备阶段转入工程建设和各项基础配套建设阶段地；宏发电声、福特继电器等一批长虹配套企业产能进一步提高，实现产值近2亿元。国虹手机发展迅猛，全年实现销售收入10亿元；华
15、晨瑞安、利尔化学、天晨生物、天听纸业技改扩能有序进行；匹川美丰新征地扩能项目有新进展；多方力争川西北气矿项目落户该区。3、现代农村经济实现新突破。坚持以城带乡，积极调整农业产业布局，充分依托葡露食品、雪宝乳业等农业产业化龙头企业，发展农产产品深加工产业；努力搞好动植物疫病防控工作，大力发展订单蔬菜业，壮大养殖业，新增贵丰食品、陆银饲料等4家市级农业产业化龙头企业。2006年全区农村经济总收入达到5371 5万元，同比人均增加405元。三、项目区规划*市农业生态经济园是经开区培植农业产业化龙头企业的集中区域，位于*市南区，片区用地隶属经济技术开发区塘汛街道办所辖中心村、洪恩村，范围为北起塘汛三江大道，南至塘汛大桥，西起绵州大道，东至涪江边，规划区总面积3.53平方公里。(一)园区内现状该园区内已建成以雪宝乳业为代表的食品加工业，以天晨甘油为代表的农产品为原料的新型生物产业，以利尔化学、美丰化工
