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1、完好学校物业管理方案目录 / 第五部分技术方案部分第一章整体方案第一节整体管理思路依照与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，企业满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，认识他们的需求。在物业管理运作中，将依照“精壮、高效、层次清楚、减少管理环节”的原则，确立直线职能式的管理架构；依照“大同市南郊区西韩岭学校”的需求特色，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励拘束、量化核查、首数晋升和尾数裁汰”的“四体系”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、
2、梯级培训、全过程核查”的培训目标，提升各种人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优秀、管理有方、服务周密”的职工队伍。依照“xx 学校”所在地区的特色， 将经过成立拥有自己特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赐予深邃的文化底蕴，力争全面提升“ xx 学校”的管理品位。第二节服务承诺的预期收效1.保持道路、广场全天齐整干净，达到九无 ( 无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无裸露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙 )， 四净 ( 路面净、果皮箱净、树穴带净、地下通道净)，一通 ( 下水道口通 )。雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅达）。2.保持路
3、灯、投射灯等无污迹、无乱张贴；保持校园内所有表记牌、宣传牌、信报箱、雕塑等干净；除宣传栏外，其他地方无乱张贴。3.保持校园内所有垃圾桶齐整，生活垃圾日产日清，清运率达到100%，保证无污迹、无粘附物、 无异味、周围无散落垃圾、 无污水；垃圾盘布打扫干净，做到车走地净；车容车貌保持齐整，设施完满无缺；清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门。4.自行车库设施，加强管理。泊车场、公共车库、车棚要保持干净齐整，地面无垃圾、无积水、无杂物。车辆摆放有序。5.做好消杀工作，按行业标准除四害 。4 月至 11 月，每季一致投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物最少3 次，每两天对垃圾房消毒1 次。6.安排干净工每日在校园内
4、巡视，拾捡烟优等荒弃物，保持道路干净，绿化区无杂物。第二章管理服务模式第一节服务特色学校物业管理模式特色经过解析掌握学校物业的不同样之处，针对学校物业的管理特色，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。1、顾客的需求为导向，供给个性化的服务。这在学校物业中特别突出。按学校正公共设施、干净、人员、物质的管理要求，量身定制服务。2、学校物业管理人力资源配置上追求精练、精壮，降低运作成本。学校物业管理隶属于学校整体管理，学校物业如依照商住小区管理处分责成立物管员的多层管理，在成本上是物业企业和学校方面都不能够承受的，学校物业的隶属性决定他无
5、需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。特别是办理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，保证管理的一致性，表现学校特色的共管模式。4、在重申本体内在管理的同时应重视本体表面工作，提升直观感觉满意度。学校物业比住处物业更重视直观感觉，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各种规范的温馨表记、提示性、警告性和说明性表记，为学校气氛的创办起到了画龙点睛的作用。5、学校物业在接收项目前，必定对接收原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调办理好各项关系，并尽量在此期
6、间将重要问题予以明确，包括岗位设置、干净的范围和频度，管理地区和项目、设施、设施的保护责任范围和办理权限、 服务花销、支付方式及其他花销肩负等， 闪避管理风险。6、重视服务的专业化。可供给办公室内植物的养护和指导、节假日环境气氛创办、组织特色活动、教室管理、电教办公设施保护等专业化、全方向的服务，供给行政后勤等方面业务的保障。7、供给技术含量，重视设施管理及相关人员的装备。学校物业人力资源配置的特色，确立了设施管理人员必定是素质高，技术上一专多能复合型人才。8、顾客建议的检查需关注各个不同样层面的建议，还需成立如期沟通体系。重要沟通资料、满意度检查资料整理成为文件，双方认同，促进管理服务的水平
7、的提升。第二节规范管理1.严格 ISO9001、ISO14001 质量系统管理，提升服务质量，减少投诉，有效利用投诉2.强烈的市场竞争使师生对物业管理的质量提出越来越高的要求，物业管理管理的是物，而服务的是人，即用“师生第一，服务第一”的思想去指导平时的行为准则， 把服务工作深入到广大师生中去， 切的确实为师生做实事，想师生所想，急师生所急，解师生之难是很重要的。3.而 ISO9001、ISO14001 新版标准使用了过程导向的模式，以一个大的过程描述所有的产品，将过程方法用于质量管理，将师生和其他相关方的需要作为组织的输入，再对师生和其他相关方的满意程度进行监控，以谈论师生或其他相关方的要求
8、可否获取满足。4.因此，在服务中融入先进的ISO9001、ISO14001 质量管理系统，既节省了财力和物力， 又提升了服务质量和工作效率， 使物业企业内部管理规范，促进物业的保值、增值，提升物业企业的品牌，让师生充分享碰到我物业公司的优秀服务。5.我们全体职工深信：物业管理是一次“全方向、全过程、全员参加的基础性管理工作”，只有过硬的服务质量才能最后赢得师生的相信。我们不能够杜绝投诉，但要不断减少投诉，有效办理投诉，并要求广大师生监察。第三节创新体系思路决定出路，唯有转变服务看法，改变管理方式，才能在变中求生、变中求赢、变中出品牌。 创新体系的建设离不开科学的管理方法和先进的管理手段。随着改
9、革开放的深入发展，市场的竞争不断加剧。市场的竞争，归根终究是商品和服务的竞争， 而商品和服务的竞争， 归根终究是技术的竞争、人才的竞争。特别是现在世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，表现一流质量，实现现代化管理势在必行。推行现代化管理手段，特别是将一些高科技用于物业管理上，将大大提升其效率，但是决不能够简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化，物业管理现代化应该包括以下五项内容，即管理看法现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段自动化。创新体系将会是xx 学校管理处的一个管理模式。总结近几年物业管理经验，物业管理企业改变目前的管理模式势在必行，在 xx 学校的管
10、理上我们将创新意识，依照项目详尽情况制定出适合的管理方案。第四节 节能降耗模式我司重视提升服务同时，也向来坚持科学管理的思想，本着“节能、降耗、增效”的原则，不断完满运转体系，高度重视“创办节约型管理”工作。响应国家节能号绍， 满足业主要求，以降低办公楼设施运转节能工作为要点，采用一系列措施，做大量认真的工作，加强能源控制和管理。针对 xx 学校特色节能降耗主要采用了以下措施：（ 1）加大节能降耗工作的宣传力度，提升职工节能意识；（ 2）成立能源监察机构，及时总结、解析耗资情况，制定节能措施；（ 3）加大技术改造力度，改进设施运转质量，加强设施节能自动控制。（ 4）从小处下手，抓细微末节，节约
11、每一滴水、每一度电，与日俱增。（ 5）室内温度的控制，尽量使夏天室内外温差控制在 7 9内。从人体健康酣畅和节能等综合情况考虑，夏天室内外温差控制在7 9内。提倡当室外气温高于 35时，室内环境温度一般应控制在 26以上。据测算，室内环境温度每高升 1，冷负荷可下降 10%左右，运转花销可降低约 8%。要经常检查 xx 学校空调系统可否正常工作， 对破坏的温度调治器应及时修复。经常巡视室内环境温、湿度，发现问题及时进行调整。（ 6）过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调”。大多数商务写字楼由于内部的热源 (如：人、计算机、照明等 )，在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足所有或部分制
12、冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操作要点： 1.考据新风系统的通风能力，冲洗挡风板及过滤器 (网)，必要时调整挡风板角度。2.如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。第三章管理目标第一节管理目标承诺我司在多年的物业管理实践中，形成了一体化管理、专业化服务的物业管理经验，从经营到服务，从技术到管理，将自始自终地秉承了“诚信、务实、”的企业精神，信守“有形物业，无量温暖”的服务理念，坚持“以用户为中心，优秀服务”的经营目标，成立以管理处为项目的综合管理班子，组成安全管理部、干净卫生部。工程保护部等专业服务部门，以管理处经理为核心和专业部门主管负责的扁平式、
13、快节奏的管理架构达到高效率、高质量的管理收效。1.客户服务目标.成立“客户至上， 服务第一” 的服务要旨， 创办一个干净、 寂静、齐整、优雅的办公环境。.为师生、领导供给礼貌、热忱、周密的干净、保安、绿化服务，最大限度地满足业主的服务要求。.主动、积极加强与业主的联系，多路子征询和听取建议，改进工作，尽量满足业主要求。.为业主、使用人供给优秀服务，大力推行优秀服务，业主对管理服务满意率达 98以上。2.安全服务目标.成立“安全第一”的思想，保护物业范围内医疗、办公序次，推行24 小时保安值班、消防监控制度，保证一方安全。.杜绝重要伤亡事故、入内盗窃事故和设施、设施破坏事故，保证本项目范围内人身、财产、设施的安全。.贯彻“预防为主”的目标，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打伤人事件，属于管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零。.杜绝在物业范围内和周围墙面乱写、乱张贴广告、口号等影响外观的行为。.制定各种突发事件及应急营救方案，危及业主安全处
