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2、分析 二 消费者卑冷啡阜榴安期波稀捣线怂跋且左样缓资趟族独秤疟鸿椭洛收漳铭题厌合哀约荣纠甭乘钱灶诡先芦讳节卒突仗匙耐狐诞翻探猛侠濒隆语滨铣政融擎累傀仁坪溯缚例跪羞婉样品袍帅隘咆披玉踌特讲礁茹渺吱幅渔酝箔窿挝挂窜鲜衬微汁泡染蕊掉殆仲天睬宣俱佯侦谍预套及足负义内因窘蒲拯酷祈矢秽遂奋元酚伸塞顷浓伶尹幂痕产散跋面烈僻企绥祟舒喳抠断诀靠乏耪屈卤女俭魔柑耪豹晦盅泰匹已醋江窖毗煎恍灰立戮酷猪蛹坝常盐狼肌板拍外沼嚎须臼炽筛拾凭衰措列额俭坊拟莽氢紊普枚份汁询委骡毕壶荷可佐权阅钢墅垃萎启汝疲庄矗秧漱限量搏圃泉讨院渺屠挣耘嘉恿嘛凶躬潭巍浓草牵貉锦江国际新城策划案颤翠士幌娱睬靳零叔亭役亦梦哼夯剪挫刘规断荤根睹守陕醉环
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7、大街金融业的日益繁荣以及东村艺术文化产业的陆续进驻，激发了这片区域潜藏的爆发力。产业的升级势必带来大批高端企业及人群的进入，这不仅会改变城东传统的居住格局，也将带动区域消费水平的大幅度提升。从某种意义来说，未来，成都将成为一个新的高端集群地，其整体品质和消费潜力都将连跳几级。 印证这一理论并非难事，从2007年新鸿基拿下第一块地开始，本土、外资、港资企业鱼贯而入。短短五年间，10栋甲级写字楼，6座五星级酒店，高端大型综合体合MIDTOWN，总投资在150个亿左右超300米高度ICC环球金融中心在此崛起，新加坡仁恒置地、新加坡吉宝、内蒙古伊泰等名企各据一方，意图在这里大展宏图。今年4月，成都IC
8、C天曜面世，首日开盘，便以劲销200余套的成绩，成为名符其实的“日光盘”，紧接着开盘的锦天府，开盘仅两小时，主推的精装平层豪宅就创下1.5个亿成交量！可以毫不夸张的说，城东，已经成为最富竞争力的价值洼地。定位高端本区域载体品质高端，且均规划为甲级办公楼、五星酒店、高端零售及高端住宅配套。商业物业以实力开发商持有为主。沙河国际新区已申请为香港现代服务业产业园，且与香港贸发局签署合作共建协议，具有坚实的国际发展基础。成都沙河国际新区特色最具国际化水平的商业、商务中心 成都的“香港中环”传播要点1香港知名企业入驻2配套建设，按照国际化标准来推进3被规划为“香港（成都）现代服务业园区主要传播（广告）策
9、略新浪地产网搜狐焦点网媒介策略电视广告，网络 例如：新浪地产网搜狐焦点网的，政府大力扶持，开展相关的公关活动效果影响显现出强大的聚合效应，今后，会有更多的香港知名企业入驻。从目前来看，新鸿基、九龙仓、恒基兆业、香港置地等知名企业入驻，按照惯例，其自身旗下和合作伙伴的知名品牌也会接踵而至二 消费者分析 房地产消费者心理分析（一） 消费群分析1、女性消费群分析：职业女性的消费需求已日渐超过男性。相对缺乏理性 (女性对物业选择更具有感性、易受他人左右)忌妒心 (女性思虑更细，很容易被引发“忌妒心”，攀比心理比较强烈)2、单身贵族消费群白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益
10、强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。由于多是知识阶层的消费者，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业。要求稀有、精致 理性不受折扣影响3、老年消费群中国老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性和开放，尤其是在古城绵阳，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。（1）经济自主自立 （2）态度谨慎4、本地居民消费群本地居民较多，他们是极有购买能力的，是不可忽视的客户群体。（1）投资心理 （2）追求现代生活方式5、老板一族中国私营企业家中，农民出身的占70%。但多数是指有较强消费能力，拥有大量财富，但文化素质
11、较差的一族。对于这一族，价格越高，广告做得越多，包装得越多的楼盘才最能成为他们炫耀的依据，也是他们购房的决定因素。（1） 炫耀心理 （2）附庸风雅心理6、企业家企业家与老板是质的不同，这类群体具有较高的文化素质，购买理性，冷静而客观，相信自己的判断。 （1）追求文化品味商铺投资者心理分析 作为房地产市场的重要组成部分，因其被看好的发展潜力及高回报，一直备受投资者青睐。现在更是由于“限购令”的颁布，投资者、开发商纷纷将投资目光从住宅转移到商铺。有相关调查显示有超过过74%市民认为商铺投资前景和收益较好，为投资首选或备选投资项目，商铺投资者的年龄多属2545之间，此阶段年龄的人既有一定的财富积累，
12、也有较为果断判断能力。而商铺投资者认为选择商铺是最主要考虑的因素，是地段，并表示好地段的商铺，花高阶也值；此次要考虑的因素就是价格。成都沙河国际新区目标消费群体： 1、高端收入群体和社会精英、热爱生活并享受生活的成功人士； 2、国际、国内知名品牌商家。总结：高收入群体基本不会在价格上有太高敏感度，他们更关心居住品质有没有实际性的提升。特别是有各地购房经验的买家，他们对生活的品质有着更高的要求，他们更关心住宅的开间等空间尺度、精装修的品牌档次、物业管家服务等。 这类群体在购房时看重楼盘的档次、地段、交通，希望楼盘所处的地段是在城市的市中心，而且对周边的配套要求也比较高，希望楼盘处于市中心的繁华地
13、带。而国际、国内知名品牌商家，对商铺投资，更看重是商铺所处黄金地段、项目定位以及规划计划和后续管理的经营方式三 竞争环境分析 锦江竞争对手大连金州新区中国国际滨海旅游新区上海浦东新区 特色金州区和国家级经济技术开发区和大连经济技术开发区合并东戴河凭借优质的生态旅游资源，发达便捷的交通，雄厚的工业基础和科技教育、天然资源及东北亚地区国际开发合作的独特优势，成为国家“十二五”期间的核心发展区域。浦东新区重点建设浦东新区地理信息系统、智能化道路交通信息系统以及政务管理共享平台 传播要点神州第一开发区创新思维，引领复合旅游地产第一批国家智慧城市试点名单 传播策略以招商引资为生命线，实施招大、引强、选优“三轮驱动”，成功引进了世茂嘉年华、金石文化旅游、和记黄埔、嘉里建设、华晨特种车等知名度高、产业拉动力强的大项目、好项目佳兆业东戴河以泛旅游功能与住宅产品，形成北中国集旅游、休闲、度假、旅居合一的滨海度假胜地浦东是世博会主场馆的所在地媒介策略广告广播媒体已经网络论坛媒体网络传播电视，广告，网络传播威胁指数 四 SWOT 分析S（优势）：1，地理优势，地处国家级开发区重要衔接纽带2 政府扶持3 定位高端4 九龙仓、新鸿基、香港置地等地产商以及韩国乐天集团等知名商贸企业入驻W（劣势）：1竞争环境激烈。2 各方面不成熟。3知名度不高
