《十二里屯可行性研究报告(综合房地产开发).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《十二里屯可行性研究报告(综合房地产开发).doc（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 郑州十二里屯项目可行性研究报告二零一零年七月目 录1.项目背景31.1.报告编制目的31.2.项目概况31.2.1.地块基本条件31.2.2.项目资源分析41.2.3.基地资源评估表52.项目开发经营环境分析62.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾62.1.2.上半年房产政策效果：72.1.3.2010年下半年国内房地产市场趋势预测72.1.郑州市房地产市场分析72.2.1.2010年上半年郑州整体市场情况分析72.2.2.2010年下半年郑州房地产市场展望113.区域房地产住宅市场研究123.1.项目所处房地产板块市场特征分析123.1.1.东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓
2、厚123.1.2.东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩123.2.项目区域主要竞争项目分析123.2.1.主要在售竞争项目一览表123.2.2.后续市场供应预测133.2.3.重点竞争个案分析143.3.项目区域置业者分析154.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判164.1.项目综合分析（SWOT分析）164.2.项目销售价格预判164.2.1.建筑类型164.2.2.销售价格建议175.项目开发经营策略及投资估算185.1假设预算开发方案186.营销推广节奏206.1.郑州楼盘销售一览表206.2.产品推售时间206.3.入市节奏及产品类型的选择217.项目综合评价2
3、17.1.结论221. 项目背景1.1. 报告编制目的1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。3、 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、 对项目投资预期进行分析。5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。6、 对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。1.2. 项目概况1.2.1. 地块基本条件地块位置：该地块位于郑州市东风路沿线，具体位置为西起天明路、南临群办路，东接丰庆路西，位居东风路核心板块。地块目前为驾校及部分住宅，住宅部分已拆迁完毕，地块较为平整。
4、 地块编号： 项目四至：西起天明路、南临群办路，东接丰庆路，位居东风路核心板块； 用地面积：65亩； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：4； 总建筑面积：约17万，(其中回迁面积约2.6万平米)1.2.2. 项目资源分析方向资 源照 片东东面为丰庆路，丰庆路两侧为小型的沿街门店，档次较差南南面是群办路，群办路南侧是为老式居民区，房屋破旧 西西面临天明路，隔路相望是该区域商业核心天旺商业广场北地块北临五洲强仔俱乐部，东风路北临市政公园绿荫广场。1.2.3. 基地资源评估表权比细目优良中等一般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发结论：p 地块属东风路板
5、块，东风路为城市次干道，但交通压力过大，堵车现象严重，道路亟待拓宽，周边多为老居民区，区位形象很受影响。p 地块所属位置属老郑州人中心居住区域，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来郑务工人员居住地，社会治安、环境一般。p 外部市政配套较齐全，商业配套较为集中，教育资源档次较高，东临轻工业学院、财经学院等院校； p 地块位于金水区东风路板块，位于郑州的西北区域，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来郑的打工着居住或老郑州人居住，由于东风路及南阳路交通状况较为糟糕，因此实际离主城区也较远，无法与蓝堡湾及圣菲城等相提并论，是属于东风路区域中相对比较差的位置。p 地块北侧
6、的为绿荫广场及新建居住区，其中不乏有森林半岛等高端项目，这为地块的未来价值提升提供的潜在契机。p 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等偏上。本案位于中心居住城区，总体开发条件上属良好，如潜心规划项目价值潜力巨大。2. 项目开发经营环境分析2.1.1. 2010年上半年全国房地产市场回顾2010年上半年房地产市场随着一系列房产新政的推出衰退态势明显。随着4.17新政持续影响，全国70个大中城市反应迅速，各地成交量急剧下降，开工面积及成交面积也下降明显，客户观望情绪严重，目前调控政策的累积作用已开始显现，各方面政策已基本处于较为严厉的状态，特别是房贷政策，是历史最严状态。当前房地产市场已经出现
7、供大于求的状况，70大中城市房价自4月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2010年上半年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a) 房屋交易量大幅下降，部分重点城市跌幅过半。2010年上半年，主要城市成交套数相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过了50%。上半年，重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成交价格或扭转了上
8、行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。b) 房地产开发投放量稳中有降。受需求市场低迷的影响，北京与上海、重庆、南京、东莞等城市的库存量与上月基本持平，可售套数环比大幅减少的城市主要是深圳，可售面积减少18万平方米。广州、杭州、宁波、苏州四城市库存量较上月大幅提升。c) 房价继续上涨，但涨幅回落，房价基本持平。国家发改委、国家统计局统计数据显示，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。d) 新政支持房地产开发企业不断加大保障性住房的供应力度。
9、 2010年，国家继续加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。2.1.2. 上半年房产政策效果：a) 房地产新政对购房需求影响显著，5、6月商品房销售面积环比、同比双降；b) 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成；c) 多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现；d) 信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。2.1.3. 2010年下半年国内房地产市场趋势预测u 后期房地产政策走势展望：a) 短期内房地产
10、调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走”；b) 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性；c) 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变。u 后期房地产市场走势展望：a) 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性；b) 土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇；c) 保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。2.1. 郑州市房地产市场分析2.2.1. 2010年上半年郑州整体市场情况分析a) 2010年上半年供不应求局面略有缓解，整体市场运行良好；2010年上半年郑州市区商品住宅共计批准预
11、售350.61万平米，同比增加55.8%，环比下降16.2%，成交备案442.4万平米，同比增加8.2%，环比下降25.0%。供销比为0.79：1，而同期供销比为0.55：1，09年下半年为0.71：1，市场供小于求的局面在逐渐得以改善，但目前市场仍供小于求。2010年上半年郑州市区商品住宅成交备案价格为5084元，同比上涨14.1%，环比上涨9.0%。与近几年市场房价涨幅基本相当，维持在10-15%之间，市场表现稳中有升，郑州房地产商品住宅市场处于快速发展阶段。2010年郑州上半年商品住宅市场从各行政区供销情况来看，金水区区域范围大，房地产发展起步早，区域发展成熟，因而接连几年成为郑州市的主
12、力供销区域，当前金水区可开发用地少，而市场需求不减，出现供不应求局面；其次是中原区， 中原区城市改造力度加大，动辄上百万平米建筑体量，并且以其成熟的区位、完善的市政配套及优质的教育资源而备受客户喜欢，呈现供销两旺态势。郑东新区和二七区发展迅速，近两年区域接受度大幅增加，供不应求。惠济区区域小，人口数少，楼盘有限，所以楼市供销量均较小。2010年郑州上半年商品住宅情况分区域来看，郑东新区为郑州重点发展区域，以其环境优美及未来的升值前景而备受客户欢迎，因此价格也较高，09年上半年商品住宅已经突破6000元/平米大关；其次是管城区，由于高品质大盘带动作用，价格也冲破6000元/平米。从价格预期和实际
13、成交的价格情况来看，郑东新区、金水区、惠济区均存在预期价格高于成交价格现象，而其它区域预期与成交基本相当。b) 新政下商品住宅成交量有一定下滑，但成交价格依然坚挺。新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份批准预售面积分别69.44、61.13、89.34万平米，预售情况稳中有升，这是09年市场火爆情况下开发商加快开发节奏，集中在10年5、6月份入市的表现。新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案面积分别为88.79、55.95、59.29万平米，自09年3月份以来，除了2010年2月（因春节成交量少）外，新政前的月成交量均在80万平米以上，而新政后的5月、6月份成交量不足60万平米。说明新政对
14、住宅的影响比较大。新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案价格分别为5007、5506、5419元/平米，同比分别上涨了13.2%、15.4%、16.5%。新政后价格不但没有下降的趋势，反而大幅上涨，有几方面的原因，一是开发商资金充裕，不急于降价销售，二是反映了郑州商品住宅的需求主要为刚性需求，刚性需求支撑房价不会大幅下跌，三是受市场供应结构影响，当前市场可售货量少，供应主力价格较高，消费者可选择余地小，导致总体成交价格高。四、部分楼盘变相采用低首付策略，使得合同单价提高，大量的成交也在某种程度上拉升了整个市场成交价格。2.2.2. 2010年下半年郑州房地产市场展望n 预计下半年将保持稳定的供应量和成交量，房价短期内较为波动，长期稳中有升a) 展望2010年下半年郑州市区商品住宅市场，受施工周期和开发节奏影响，第3季度的市场批准预售面积仍会持续增加，将在180万-260万平米之间，第4季度将根据新政影响力度有相应的调整。b) 从需求来讲，郑州市需求结构主要以刚性需求为主，而郑州当前累计可售商品住房量仅238.95万平米，供应量的不足与刚性需求的巨大是支撑房价的主要原因。c) 预计2010年下半年，郑州商品房住宅市场仍将保持稳定的市场成交量，约50万-80万平米，房价将会受各种
