物业公司架构.doc

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1、 物业管理公司架构核心人物物业总经理物业副总经理（可选）行政人事部经理财务部经理理物业部经理工程部经理保安部经理客服部经理保安主管（兼消防管理）工程文员行政人事专员、主管主管行政秘书、助理财务/会计绿化主管保洁主管值班工程师客服专员采购员出纳绿化维护员保洁员工程领班前台接待保安领班仓库管理员收费/收银员信件收发员保安员（含货梯司机）装修 阶段装修管理员维修技术员司机物业管理费一般由以下一些项目构成： (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、 消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等

2、。 (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。 (15

3、)其他为管理而发生的合理支出。工资待遇：岗位工资表等/级 6 5 4 3 2 1 A 5000 6000 7000 8000 9000 10000B 3000 3500 4000 4500 5000 5500C 2000 2300 2600 2900 3200 3500D 1200 1400 1600 1800 2000 2200E 900 1000 1100 1200 1300 1400注：A、B级为总经理、各部门经理；C级为客户服务中心主管；工程维修部主管；秩序维护部主管；D为一般管理人员；E级为一般人员。人员配置：一公共事务人员劳动定额 115万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。 2

4、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。 3干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。 二保安人员劳动定额 1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。 2 全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。 3 巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右。 4 封闭停车场每出入口处应设置3人。 5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班

5、长3 4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。 6 智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。 7 保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。 三机电维修人员劳动定额 1 每个高压配电房值班电工3人。 2 水工每10万平方米配置1人。 3中央空调每10万平方配置1人。 4 电梯工每10部电梯配置1人。 5维修电工每10万平方米配置3人。 6综合维修工每10万平方米配置2人。 7干部配置标准： 30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长； 30-80万平方米以上，配

6、置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。 80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。 8 综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。 四清洁人员劳动定额 1 梯级清扫：14层/小时/人。 2 地面清扫：300平方米/小时/人。 3 拖楼梯：13层/小时/人。 4擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人。 5 洗地毯:360平方米/小时/人. 6 刮玻璃:4平方米/分钟/人. 7 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟. 8 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人. 8 干

7、部配置标准:10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人 9 保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人. 五.园林绿化部人员劳动定额 1 绿篱及灌木修剪 (1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时; (2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时; (3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数; 2 大树修剪: (1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/ 人.小时 (2)冠径10-1

8、5米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时; (3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时; (4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时; 3 剪草 (1)特级、一级草坪：360平方米/人、小时； (2)二级草坪：280平方米/人、小时； (3)*草坪：用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时； (4)四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。 4 施肥 （）粒肥：撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时； （）液肥：机施两个配合，平均2

9、50平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人、小时； 5 喷药：机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。 6 淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。 7 花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。 8 花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。 9盆景 （）修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时； （）换泥转盆

10、：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。 10 插花 （1）一般插花： 盆花。小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟。 花束。小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟。 花篮。小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。 （2）创意插花： 盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟。 花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟。 花篮。小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。 11机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。 12 残花清理报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小

11、时。 13杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。 14 按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。 15建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。 16干部配置标准： 30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。 17园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。 物业管理各岗位人员编制标准来源

12、于免费范文网，欢迎阅读物业管理各岗位人员编制标准。 附件二：关于经营费用根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的物业服务收费管理办法规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分： 1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 3、物业管理区域清洁卫生费用。 4、物业管理区域绿化养护费用。 5、物业管理区域秩序维护费用。 6、办公费用。 7、物业管理企业固定资产折旧。 8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 9、经业主同意的其它费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。根据物业服务收费管理办法，如果实行

13、物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。关于税收方面的资料营业税按营业收入5%缴纳； 城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳； 印花税：购销合同按购销金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）； 城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）； 房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳； 车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元辆）； 企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳（3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%）； 发放工资代扣代缴个人所得税。