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1、宁乡县喇叭口旧城改造项目*县喇叭口旧城改造项目可行性研究报告（代项目建议书） 二一二年五月目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、建设单位基本情况2三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章 项目背景与建设的必要性8一、项目背景8二、建设的必要性12第三章 市场分析15一、投资环境分析15二、土地市场和价格分析18第四章 场址建设条件1一、场址现状1二、自然条件2三、社会经济条件4四、交通条件6五、公共设施条件7六、施工条件8第五章 建设内容及建设规模9第六章 拆迁方案11一、拆迁目标与原则11二、拆迁情况12三、拆迁申诉程序13第七章工程技术方案17一、总平面布置1
2、7二、拆迁平整土地20三、道路工程21三、给排水27四、供配电及弱电28五、燃气工程32六、绿化工程33七、消防35第八章 环境保护37第九章节能39第十章项目招投标及实施进度计划41一、招投标41二、实施进度计划41第十一章 投资估算与资金筹措43一、投资估算43二、资金筹措46第十二章财务评价62一、销售收入及销售税金估算62二、总成本费用估算63三、财务效益分析63四、不确定性分析64五、经济评价结论65第十三章 社会评价70一、项目对社会的影响分析70二、项目与社会的互适性分析71三、项目对公平的影响72四、社会风险分析73五、结论73第十四章 风险分析74一、项目风险因素识别74二、
3、风险评估75三、降低风险的主要措施76附件1、*县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照2、项目招标基本情况表3、项目区域位置图5 宁乡县喇叭口旧城改造项目第一章 总 论一、项目概况1、项目名称*县喇叭口旧城改造项目2、项目建设单位*县城市建设投资开发有限公司公司注册地址：*县玉潭镇*大道168号公司法定代表人： 3、建设地点项目用地位于*县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属*县城整体规划的一部分。4、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目主要建设内容
4、为：项目旧城改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2，涉及476户、人数1665人；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质为居住用地和商业用地。二、建设单位基本情况*县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商
5、融资科、财务科、安保科和办公室、总工室等7科2室，并下辖长沙同兴房地产公司（*县城区棚户区改造有限公司）、长沙金湖投资开发股份有限公司、长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。公司成立以来，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命
6、，公司深刻、持续地进行着投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体，建立了直接面向市场的投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响*经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多
7、亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种方式于一体的大型国有独资公司。三、研究依据及范围1、研究依据*县总体规划（20002020）；*县国民经济社会发展“十二五”规划； 建设部颁布城市道路设计规范（CJJ3790）；城市道路交通规划设计规范（GBJ5022095）；中华人民共和国物权法 湘政发200913号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见 长沙市人民政府令103号长沙市征地补偿实施办法 长沙市人民政府令104号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定 长拆发200902号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目
8、拆迁工作的通知 长沙市人民政府长政发200921号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定 国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料。2、研究范围本报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标根据项目的具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表1-1。
9、表1-1 主要技术经济一览表序号指标名称单位指标备注1规划总用地ha32.729折合490.94亩1.1商住用地ha30.049折合450.74亩1.2道路广场及安置房用地ha2.68折合40.2亩2拆迁旧城房屋建筑面积m299867.03拆迁户数户476涉及人口1665人4道路总长m15854.1 土石方m3263254.2给水管道m15854.3雨水管道m15854.4污水管道m15855平整土地亩450.746建设经营期年32012.7-2015.66.1建设期年22012.7-2014.66.2经营期年12014.7-2015.67总投资万元462058主要经济指标8.1销售收入万元5
10、8596.28.2总成本万元48493.08.3营业税金及附加万元3281.48.4利润总额万元6821.88.5项目投资财务内部收益率%9.39/7.09税前/税后8.6项目投资回收期（含建设期）年2.87/2.90税前/税后五、研究结论与建议1、研究结论(1) 项目建设符合国家产业政策和发展方向和*县发展的整体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。对*县经济发展及社会发展将起到积极的促进作用。(2) 本项目不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且对该区域范围内的破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改
11、善。(3) 本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积为32.729ha，折合490.94亩。其建设条件如场地、给排水、供电、通讯等已完全具备，可尽快开展工作。(4) 经测算，本项目总投资46205万元，所得税后项目投资财务内部收益率7.09%、项目投资回收期2.90年，投资利润率14.76%。财务指标反映本项目具有一定的盈利与承债能力。2、建议(1) 由于本项目建设内容主要是对该区域用地进行拆迁和道路建设，其主要目的是为*县旧城改造创造良好的条件，从而改善该区域范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，为*县的发展创造良好的城市环境，因而建议由*县政府主导运作、组织各有关部门通力协作，对项目的运
12、作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。(2) 建设单位在按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则下，做好规划和协调工作，充分做好拆迁安置工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，便于项目财务效益的实现。(3) 建筑工程中不可见的因素很多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。第二章 项目背景与建设的必要性一、项目背景长沙市位于中南地区区域中心位置，作为湖南的省会和国务院批准
13、的首批历史文化名城之一，长沙具有优越的自然条件、深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存。华东经济圈沿长江向内陆辐射，华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才和资源的双向流动都必经长沙，加之国家“中部崛起”与“西部大开发”战略实施，长沙已成为中西部交流的核心。2007年12月，“长株潭城市群”经国家发改委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”，以推动区域协调发展方针和“中部崛起”战略，推动东、中、西部协调发展，为长沙市的经济、社会发展带来前所未有的机遇。“长株
14、潭一体化”的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功 能综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区和全省振兴经济的基地，新技术、新产品的开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。“长株潭一体化”的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。随着我国住房制
