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1、成都瑞通易达工程项目管理有限公司 内部资料注意保密四川昭觉彝家圣城生态园区可行性研究报告成都瑞通易达工程项目管理有限公司 2012年12月28日概 要 瑞通易达公司成立以来，深入贯彻落实“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了昭觉凉山彝城休闲度假养老养生一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园
2、区项目可行性研究报告。报告共分十三章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外休闲度假养老养生的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：我国已进入老龄化社会，休闲度假养老养生需求巨大，但养老产品供给严重不足，休闲度假养老养生被誉为民生经济、可持续经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年全球金融
3、危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，为成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生提供了难得的战略机遇。投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。以美国为主的发达国家休闲度假养老养生的快速发展，主要来源于人口老龄
4、化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时昭觉凉山彝城休闲度假养老养生有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国休闲度假养老养生市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力
5、的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。规划中的成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌
6、渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司战略目标相匹配的昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区，实现昭觉凉山彝城休闲度假养老养生产业的快速发展。把握宏观经济形势变化趋势，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司利用最佳的投资“窗口”期，布局昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有重大的战略意义。在当前休闲度假养老养生供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌
7、，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为昭觉凉山彝城休闲度假养老养生提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。从发达国家休闲度假养老养生发展经验和当前我国休闲度假养老养生面临的困境看，发展昭觉凉山彝城休闲度假养老养生必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须
8、具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式
9、管理，最大限度提高产业的复制能力。养老养生项目所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以昭觉项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。在当前国内休闲度假养老养生仍处于相对落后的情况下，成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司投资建设昭觉凉山彝城休闲度假养老养生，虽经济测算可行，但也存在一
10、定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”的观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资昭觉凉山彝城休闲度假养老养生具有很高的经济价值和社会价值，具有十分重要的
11、战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以昭觉项目为切入点，确定一级土地开发和昭觉凉山彝城休闲度假养老养生的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。昭觉凉山彝城休闲度假养老养生观光旅游生态园区项目可行性研究报告目 录前 言10第一章 背景及意义12一、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的背景12二、发展休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的意义14第二章 国内外休闲度假养老养生概况19一、国外休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的市场概况19三、国内休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目市场比较分析32第三章 总体规划34一、休闲度假养老养生旅游观光生态园区的市场
12、定位与经营理念34二、休闲度假养老养生旅游观光生态园区的区域规划及选址原则36三、项目功能设计39四、项目配套的湿地公园的建设及服务理念40五、休闲度假养老养生旅游观光生态园区项目的项目发展思路43六、项目发展目标44第四章 核心竞争能力46一、昭觉生态园区项目市场先发优势46二、昭觉生态园区项目的整体资源优势48三、昭觉生态园区项目内涵优势50第五章休闲度假养老养生旅游观光生态园区运作模式52一、发达国家养老社区运作模式52二、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区运作模式542、1、昭觉大凉山温泉酒店的运作模式542、2、昭觉生养生养老态生态园区的运作模式552、3、昭觉彝家新城生态商业区的
13、运作模式572、4、昭觉生态园配套湿地公园的运作模式58三、项目总体运作模式59第六章、昭觉生养生养老生态园区的盈利模式652、1、昭觉大凉山温泉酒店的盈利模式652、2、国内项目昭觉生养生养老态生态园区的盈利模式702、3、昭觉彝家新城生态商业区的盈利模式742、4、昭觉生态园配套湿地公园的盈利模式75三、项目盈利模式76第七章休闲度假养老养生旅游观光生态园区投入产出分析78一、昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区项目概况78二、基本参数假定及测算81三、开发成本及相关假定86五、经营情况假定885、1、昭觉大凉山温泉酒店的投入产出885、2、昭觉生养生养老态园区的投入产出885、3、昭觉彝
14、家新城生态商业区的投入产出905、4、昭觉生态园配套湿地公园的投入产出90六、项目总体发展方案91七、不同发展方案的现金流测算92八、发展方案比选96第八章休闲度假养老养生旅游观光生态园区建设条件97一、昭觉大凉山温泉酒店的建设条件97二、昭觉生养生养老态园区的建设条件98三、昭觉彝家新城生态商业区的建设条件99四、昭觉生态园配套湿地公园的投建设条件100第九章 昭觉凉山彝城休闲度假养老养生生态园区进度分析101一、昭觉大凉山温泉酒店的项目进度分析101二、昭觉生养生养老生态园区的项目进度分析101三、昭觉彝家新城生态商业区的项目进度分析102四、昭觉生态园配套湿地公园的项目进度分析103第十
15、章 市场风险分析及关键成功要素105一、昭觉大凉山温泉酒店的市场风险分析105二、昭觉生养生养老生态园区的市场风险分析1062、1、市场风险1062、2、管理风险1062、3、政策风险1062、4、关键成功要素107三、昭觉彝家新城生态商业区的市场风险分析109四、昭觉生态园配套湿地公园的市场风险分析110第十一章 社会影响分析111一、项目的生态效益111二、项目的经济效益112三、项目的社会效益113第十二章 项目可持续发展114一、项目的可持续发展114二、经济的可持续发展115第十三章 项目建议116一、项目结论116二、项目切入116三、实施主体116四、投资主体116五、协调主体116前 言建国以来，我国致力于解决人民基本生活问题，如今，人民的基本生活已经有了保障，人民收入锐增，对生活品质也有了更高的要求，尤其是部分中高端收入人群对自己的晚年生活，有更大的希冀。
