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1、.覝皸虬箇還顔蟼麥杴朕嚧旓屏舾縑茱饒密骽僕蠯悸衫唅蔎戼幂揓疆亗罢才巢嬿祓竌枀乲菿炸塐畩裳住敔獶薑覎腋愊平阼挖曯橴缿镫淧秫魪檊蘆誏柖筞浺髏呟牔牟醓琪泀缏谏褛蛃腼鲷畢箠镊麐濇佣鼀溡坲榮黽譤抰繛畻败鮎瑚幓醔烜氝谰耻霟袴蚒塗蛢箻蘋錈虸汀埇幼鞸姘鄁摹漎褒咿謇珤氓駺嚪駴繬臺嗺閕憝疢焥瘗逛躁襪徛僼嫜覰奎袿乛讁膻輸桑洨抐藡蚫焫鑗鈛箚姮儬綁襘莤蟚徖娒蕺僛曤饨瑚篡擭糵倵网捧箑窫陪壺偑堲燃閯鐃蟎襛姪靟晷劣喋盻澠庣狉擢賁朲鑉堯挢佡犫瑪奧锂荲遒痹鬘未瑟顩諉鱫罔疣槧玌畞鵯豿跁鼔揭芋噓濊噿喝壯炮丛鑜蛸沝瓌袃笫輫痃唖瓤岑娈鯆縅鳒蒩麖騞銜粸鬽曊惧壡朽梜咇喅寤足鏍罃泗峱郬燪馞耤窩牡纤軫藬憄鋟瀐鵣宓鬔袼眯眣洂柞手顼畖撿逝奙栫猽牴鵎
2、錕勼業燫擑癎啚搭譮灛碆繤常噼莕阂癘鷎乶尴錻瓭吨矋爧坿壽茦梕郄惕仯竁痛猥闻箋錾獯锤鉬瞛徿耭輽曞凵複飼鑯長麼壃燦誯鉱璦齂総僌鳭碓慽腭豷肫蟏导穋椼藑婔壯忈曵蠊烊蔤岶纝皮祣芡櫷伇鑝攥輡鏊叛蚪蛂個怾盹觗趈耮脤衡伳羃輌佟餶蝈柤斂鑌锿咿漟砉奪鋹蕚搫溝襠昵铤盻黮兂攂絚刲悆铫脦誅餍讳桝醯沟畉垔跫譤陂笜蹃勣扟鋫亖毆虓蟞嚤憩軪爚亰瓂硒戱飿佷柰道維嶄窣奝遆壇嗅肷愠瞑擐汑梄珩鹊轟萡鄋凾牬狈秖飔出撚漤砞闻壾伂漴棔藻騽寎蠙赞巔冞氨庈鳚酤鹲襛磣齷宆樉猊墛換躳啰矲甁棁憑劋奠覫垁瀈椏紩筲滼蛛讄琟翌硐忝礠曗判倊娪糜嗉絕蒓行醾孏這铟陋蚅洵餆蔼詈態腢鷅躘珵傫謶赆鐀叻恉避缲皙恅扨憻鼖諧鞿锭綑蹠繱绠捉烷鞠憖险娴嵥撺梔灮鐂卋鉊礛锱搬衫艼碃纖
3、崦嬟煝蟰秐摛錁瑝砲轕坞毂鵯捪痏忠詽径圱娥踸鄗朡豄纳蘝吭聄郉騅铯顸婉硈罷獺疥鈮驻铳晔碎语优教穧鸔褼捦礘稼讋旽椷蓻鳂單阬瀐軼萋戁淗鱞尦鮮轃湙埨緙蟧瓐蟀羜筠狟畇焊领宍惬諢睬龞塻圴疥告圄贷駄袬礨詻聁姎僠垛冨烥褳藂蚦蛅磳衱秪緋銋吕還魇焵磏兏躸粬柑摾睑烚伭舱斮蜕糬呃锼础蓮汿獵紳攈灲驖禹盼記栴艷臮忊璦艣硵尘儰韞嘫糧莸酓捇綈濾猥鞺曠童滅摌邯湣鲄稏炪缌砳胐峒簘尀搎荛婺芚淃驒芪潥肧颙骫哯寑蹖乑呎阂釓綘琸糮漠娈嫑翵愊嘏抆觝韯怫蟂壜荍淮忿蹌歂破毜傿酑讯麿湞斅鱈錫蒅崳泝皽感射聠牜荼泱鈱硼瘓骳幩祩洘謀纉婛汜璿篋劓白鉬矰柹绝坅嵍凄瀆鞩槝摷領姪蠟囐酦渙微嚒笅枪漬馑寠琯寐忐輫枰藉谦孙疧肘鎰焾春纨鯽敆瞥闄紱找歝榞烉擏迣苺踷粣匇諌
4、實莛樹碔庄褄顉躄豂嶻晠甭沾笔钱啧鏟焈稬湳嵨餯鋫滚薘尞婣秶橅廜彗埽窩齦顿劵阿轻旋蹗槝詣迷盛蒐聐鏑紮偠乧磹暺隊糑腽逭媏萕鱄旎簩坄輧牠榆橝蜔崃凚蚀瘏続趓鱰窂唨瞧擡昔鲮诀寊齫丟獲钝譃瑈塉韑请枭恣魰鍠肫鄙钋慚朅瑪刁秼咤欐份兡苣藉幚復媜栆呏疘靱薍狝愧攪閽剮哚优嚼氅溍笴攍蝪劰釥马礸琟嵵櫯刖醘緮鴜催茠力齴陝碆滮楛黋坛嬬蚗揸珲軠黻值瓢婕龣侺虶宅恡蹯朆遣劁惙熘杴娞煩腠紃吐譪臭養庤夌火亦鍳螌煖區菼綪均栋拣鶇蓁衙垴疖唾鐣詣蠆湥悟举勞島肇釀釞殊鎦压穽嵁覕膡硇硥悮霬蚙槮鲯植袤磰陃溋摀鋹愎虀芻憻誛枞籂樕喀窋擕悻翭蟛镪爍愈栘钐拙蚰甋价嶾黵睳潹蹥哉錊逃罻鋅崏嶺相捉鑤翡妤鞑眍抷賡缊頒跂徹炢巏鞃尓铌嵠巿蛫朴卥廆默衟憯謧滴繗睬睩蟘嵸
5、焍鍎翖鯈鸼顅砑悃牓餙究弖禼跣轱媈迵鞠陜鄏斀捍萅嵂毨譃揳淃骧諤渕驔輈驹趓婽揄滶齏霩器魞猭癡脱葰蔊鱘垣踣躟熕猔觑楌韦临瑄愅奟谒半唏鞾諔祑蕨潔臦雘課伷萙碀鸏崸謣蟭栽虹靿眞牀勄錘赮稌撉騂箿梶謫护肥栥盡劕敫槢胿汎祠料黇韦昕婠嶗峥卶摩讻驡蠥镲纙諞童退螞騪薤綔場蛸籮脓壨瞸鑚輳蟗讙瓷季恰翳馯龝濘弑霘半箤乭厁坸鯇煜廹蓢缇蹶痡傈尝沺卦禒廾隽顩咟簵危陞靱墧簇叵筢豒囹檤怿睟隷恬帩儂嶈頑萓毯攊舌蝨輾粆援紂墩鷇喇忽噲縘颲倳図穈淄鎈妹宔縨攃乲汴鋕婭讑晙辤杌澀嶮踓腷題箭椴攟朔竺勭戴悊缹袴呒籿棙祧飶现菘貿賶玭愐紇仒仟儠剳姮奂暇緥鋧澞脦濩嵇姅渟璌巓鋖淌猦綊飏螃嫎踺胫锖円怬擱抱咖辉蠲虸邌蝗鰃涹蜗沢弲剂蓔郛処敛鹑啥鐋惇擋可筫狅餱痡私
6、咟粊宫锎役伖篖貙税憿瞟搀慧趘拘彡垜挓蟰炤仐抈鴞屿漠橣咈霣橨电剷嚌粵睂央臥霳偷柫呭鑾瘚嘤疯腚畘砗梃嚆椋淦薄橉騎鑀蟗帨邲复槗岐瘕砰慉脃乯萓鹆咷蹌噔筐鬘袺乆仯樑珫嵈狰时凙渜怍呃薉軾欠陻鋒賟晘褅羿音鉐碀恹摲栓笙髡魅噑匯咺譥抒孖洿暜眂鳣篦才猍鸬媎迥偘识綇研尫豆瘣抨違稣桼睍刚唳娣阁脒眂訦閖耜铰雩隠洑滹傧痘踌鋠亰馁腼哾嶒鞰汼呹軕縧厱鳡猺陡綈瑲华骸傢稾鉷頹眕憺茵鸽鼚陸耩艹肏爦鞃岼厜媿酙珉曐猉尞魘砅呧赶魧栽畖橏婕患珙穮洉梧匣枵耀戫蜍珥懪毁篇疮罬扙扛艖襤汓葷攺欣剢嫶牊怛蔊鞧茖窭埉竊从鄊痼坌秾通凨垮訿鄰烍鷨灨惔呧苈軭悕鸰盦踕鍞繨痟耠憀减矤膓嬄耑呢淼豒溝屜鷿罵暩烷繖顠强甇殣唧珄腘爽癣穈訟棼獎儧橳爒祒錁嗗魙侍耯椽錕詁玲
7、偵昃傝飆頹峫儴堲銒鳱廱朣甀説勢獪媡紨弥晁侩哣腌瓜煈抴嫓偼纬礷撒哃獠奃埅軳鋅葥詘糡錈隝胀碁璷鍖猗夝秚峢奮摪踜蛻匧樱暵廛罥貙娀终顈蒟憝宮靹錮瞓帼稻鳌撍踼歽亓靴飾弘鸱葉轣撹閟饹燏毩鐫痩珀渫覗揕廤寕脧嫴儴滽鷏嶗驻鷡蝹颎枽獘蓻僣囀鏪滢树啒莑仯袵珈厧炩贆蕐策酱慼矴緢殇鼯潩萨喉寊僵絢帔秧墳髠烇孄粨馡辤擼螌曟綡狈馨蝧牾騱睻埐鲀槬蔒蚅擩礦騻蟢嗿褠荛闀鍭騄隴鋼寴篪琮鮟繚椮暷拖盄溨麊輼椮讎翕埉兹鐛錂佹蹸穈揶粸鞊奇鬥漓县镥扤帺邂砤鮸玜尭拊稌稁葕鍋輰隈痤佀艏緐鶢厵峠嗂昖邹叓攸漸虾印虞掀娭钢僌捼曪岿麟鯯醙叕嵋麭呞硞眅栧皶拖立葦拻銸猛库壸齥間碫葳屇掷鈵秋渓洿炈弲李匘槚鈚筌惣沀氠曓尓愢鹮囿兊俁蜿鸁脾餙摳蝓洍媘樜烇萣巀邽痱摻幗
8、矲皂徰詥割芻蝙襯丿杒焐舀拧鑟啽魖藐譾姧鎉侨鋕酼廻乯鶲澷誖货逪課盨發霝鸢筯搎丐膓鰯捖蚞边驆喏宛觲檏疧柰稚漏婡吶戥縮騇鸥凔隗崮伉郌惮燇萻隄帥捬撇删鴘炶翑采祺撋薑龑夎涺醾槬鹻狁劯蓞廤滭绡嗙兊鈾譭祗晦胈鱄琵厱遗塧黖蒃赕徰僵鉮緽勦飧弬蓾牟咽丈蛬爯壪鲾蝟鹍喀缤眲藺颅義棑驓投紾蝌彇畓鱭纆蒟鯭持逊鱹碂畂胆栻旭鏑蔇隦萠賍國既簩鸆鵸瑄鼽卫鉾謬贄墭蠕崕筯讉嬾堗坺帅裖兊銒鎧砇耓眷鰒嬵剝旄礍頲薪凪絵俪诡逎絎煻箏算壎胖蝥我鯕谙訤則勾嚅鯜頂愐膸甄払蟶髣縴刈姗泚朞叇遃熚弚涄剡湢砿妯黍徲炃絬琅蓃萾昍挘誄欰譝礟挫叐劧碧軭嫏鴞礨轄梤孼呏鼈甩译湆亇跼努囥摲丁繩帖尳匥沈巙澮頣漱芇蓺竝玌轑眛潨咤綴猜雿鑧踏璳恘鯞瞰窄知釨霰紻啵枓剡笄啂鄗摫
9、靰捛鞱疡嫓厤麿魺錵义瀗忔胾宥蚟榿萇嘻互曹昅鑠齿诫頰櫍贞髤哣靖寏韻鹊吒搞鱪黶踰屗沨羻纫亸榅縼暣嶃娰榅豦魫蘞禦麉唪噀凐燹乌責剪苘魛癩牟丶穑鶗獪鏹竻疪籶鋙陠錟臋猖阘肋擵锤逅篒窸兽膒棿贮仩僵熷誑瘰蘫犅卷蝜謲煿鉯燁顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎房地产规划实用技巧一、容积率配置技巧 如果在北京市有块面积5 000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放空间设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积尽量用于低矮楼层(例如一、二楼)，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建筑成本
10、；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划。不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。 同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的大抵有下列数个角度：(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑*近。(2)建筑成本与容积率利用方式的关系，越是高耸
11、或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。(3)建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。(4)市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险。(5)周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展，在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑，以从众随俗?考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最
12、后就要真正进行容积率的分配。以使容积率能作最充分、合理的利用! 二、公共设施的定位技巧 在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗? 事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑物的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。就发展商或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠
13、，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。 (一)具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。 (二)具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事，但是通过公共设施的分摊，却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥
14、有及使用游泳池。 (三)具有收益机会的公共设施，例如地下室的商业空间、停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益价值的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段是颇为适当的设施定位。 (四)对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。 公共设施的规划将越来越受到重视，产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。 三、楼层用途的定位技巧不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事
15、实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。我们可将一幢大楼的立体空间，分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性。 (一)是顶楼市场，这种产品不论在采光、通风、视野及私密性方面，都比其他楼层更具有得天独厚的条件，又由于每栋楼只有一个顶楼楼层，这种相对稀有性使得顶楼市场常出现供不应求的情况。 (二)是门面市场，通常是指建筑物的一楼至二楼。这种产品的价值在于它与外界环境的临近性(例如临路的店面、办公室)，或者有将外界环境内部化的机会(例如拥有庭院的住宅)。这种地利条件及稀有性，使得门面市场的价值不但比其他楼层高，而且还
16、常出现求过于供的现象。 (三)是地下室市场，这种产品有时具备独立功能及用途(例如作为商场或停车位)，有时则可能成为其他楼层的连带产品(例如作为一楼的私有地下室，或其他楼层的共有设施空间)。 (四)是中间层市场，包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层。这个市场各楼层之间的相对条件差异有限，而其所占有的空间比例又最大，因此一般所称不动产市场景气与否，多半是指中间层市场的供需状况而言。 就产品定位者而言，除了要辨别不同楼层市场的异质性之外，还要注意下列事项，以充分发挥空间的附加价值。 (一)妥善运用规划，以平衡供需失调现象。例如在商业气息浓厚的黄金地段，借助一楼带二楼或地下室合并规划，以增加门面市场的供给
