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1、目 录前言第一节 市场调查1、 北京综合商商业区概概况2、北京京主要大大型购物物商场概概况3、北京京室民消消费需求求、习惯惯及趋势势4、北京京市民消消费力概概况北京中中产阶层层概况5、调查查分析综综合总结结6、与目目标合作作伙伴的的洽谈和和讨论第二节 布局思维7、布局局基本思思维8、布局局机动和和目的9、布局局基础10、布布局特式式及“主动拉拉动”概念11、场场地环境境因素12、布布局概述述121南南区国际时时尚休闲闲区122中中心区娱乐乐动感区区123北北区域过渡渡期的临临时时尚尚生活中中心第三节 布布局内容容13、布布局内容容14、商商业布局局份量分分配15、地地库16、地地上一层层17、
2、地地上二层层18、地地上三层层19、地地上四层层20、地地上五层层21、销售售与租赁赁前言北京朝阳区区【世贸贸2期】项项目（以以下简称称本项目目），占占地4公公顷，含含大型综综合商业业区域及及住宅区区，其中中购物零零售的商商业部分分逾6万万平方米米楼面面面积，是是本项目目的成败败关键，需需要在竞竞争积激激烈的北北京商业业中建立立地位，才才能带动动整个项项目，独独领风骚骚。经过多番论论证，达达致的共共识，是是要创立立独有的的风格；大前提提是要走走在社会会发展的的前面，带带领消费费者，创创造并满满足因社社会环境境转变而而形成的的新需求求。这种种新商业业形态与与目前北北京甚至至国内的的购物式式商场有
3、有截然不不同的设设计和定定位、管管理模式式和招商商方式。落实的总体体方向，是是发展以以下的时时尚生活活模式： 一个活动不不息的集集时尚、潮潮流、康康怡、体体育、活活动的休休闲购物物中心 带领全北京京市的时时尚生活活中心 潮流先行者者 大型活动中中心 多元化购物物、活动动互动的的乐园 餐饮娱乐中中心 文化艺术汇汇聚氛围围 体验文化场场地【世贸】项项目应是是有一个个类似迪迪士尼主主题公园园的乐园园，来访访游客可可以在这这里玩乐乐，休闲闲和购物物因此在在设施上上，我们们亦须有有别于一一般商场场，要配配合各类类文化娱娱乐、康康体潮流流的活动动，这些些活动包包括： 露天音乐会会 体育竞技赛赛 各类演艺活
4、活动 潮流活动 时尚派对 时装表演 艺术展示 行为艺术 自由表演空空间此份建议报报告有别别于一般般的商业业布局文文案，不不仅仅是是将一些些商业元元素进行行分类和和摆放，最最重要的的是充分分考虑到到整个项项目未来来的长期期宣传、推推广和运运营，是是一个具具带动性性的商业业布局方方案，亦亦即每类类商业元元素都要要与整个个项目互互动。各各个独立立租户亦亦可配合合整体运运作，与与项目整整体形成成互动、互互相推广广、长期期运作的的效应。第 一 节节市 场 调调 查第一节：市市场调查查在制定这报报告前，分分别进行行了以下下类别的的基本调调查，搜搜集资料料。作为为各项构构思策略略 部分分理论依依据，包包括：
5、北京主要要综合商商业区概概况北京主要要大型购购物商场场概况北京市民民消费需需求、习习惯及趋趋向北京市民民消费力力概况综合总结结传统统商业、各各类代表表性人士士目前的的购物消消费习惯惯及需求求就北京商商场的未未来发展展模式及及需求、与与有关企企业机构构饿合作作机会等等，与主主要及策策略性媒媒体、潜潜力租户户、企业业、商品品、代理理商进行行的洽谈谈和讨论论调查的目的的是了解解目前北北京的商商业模式式和消费费习惯，但但并非跟跟随北京京、消费费者现时时在传统统市场中中的一般般习惯，我我们希望望了解他他们的潜潜在需求求，寻找找他们对对新模式式的接受受程度。因因为消费费者现时时所喜爱爱的模式式不一定定是他
6、们们日后所所喜爱的的，他们们的消费费需求要要新模式式的引导导和激带带动。我们认为本本项目的的定位和和模式是是北京目目前商业业中的先先行者，先先行者是是需要领领导和带带动传统统商业和和传统的的消费习习惯。1 北京综合商商业区概概况地点位置商业设施特色王府井南向北全全长约8800米米北京唯一一步行商商业街东方广场场、世都都百货、王王府井百百货大楼楼、新东东安广场场等周边交通通方便客流量大大，旅游游者集中中的地方方曾为北京京商场的的标志富传统感感情西单西城区中心心西单商场场、西单单购物中中心、华华威大厦厦、中友友百货、西西单赛特特等8家家大型商商场南侧首都都时代广广场多低档心心潮小商商场手机、电电脑
7、、电电讯产品品商场摊位式市市集吸引十多多岁青年年、中老老年、外外地旅游游者及低低工薪阶阶层人流流东部城区朝阳区，主主要为CCBD区区域及周周边燕莎、太太平洋百百货、蓝蓝岛、丰丰联、嘉嘉里、国国贸除嘉里、国国贸彼此此连接，其其他都保保持一定定距离燕莎、国国贸、嘉嘉里属高高档类丰联、赛赛特属中中高档类类南部地区宣武区和和崇文区区各有一一较大型型商场宣武区庄庄胜崇光光百货；丽晶购物物中心预预计明年年4月开开业崇文区新新世界百百货崇光百货货主要销销售港、日日品牌，属属中高档档，促销销手段较较多，较较受白领领欢迎新世界商商场分南南北两部部分，一一部分销销售日用用百货；另一部部分分为为针对年年轻人的的“新
8、世界界青春馆馆”，设溜溜冰场、售售卖运动动用品、少少女服饰饰及电讯讯产品等等。西部地区复兴门地铁铁站百盛购物物中心地理位置独独特，多多吸引比比较年轻轻到三十十多岁的的消费者者西三环和长长安街延延长线交交接处城乡贸易易中心翠微商场场交通方便便，既是是地铁出出口，也也是南北北、东西西公交线线路的交交汇点人流量大大以大众消消费为主主周边有很很多小商商业西北城区海淀区中中关村一一带当代商场场双安商场场中高档类类商场周围聚集集众多科科研院所所和高新新技术企企业该区域亦亦汇集众众多销售售电子电电讯产品品的电脑脑城和小小商业北部城区亚运村附附近北辰购物物中心宜家北京京北辰商品品较全，针针对大众众消费，中中低
9、档类类宜家的风风格受年年轻人喜喜爱，人人流较多多总结分析 北京主要的的商业区区除西单、王王府井是是多个商商场汇集集的传统统商业中中心外，北北京的其其它购物物商场大大多较为为孤立；朝阳区大大型商场场众多，另另外还分分布着数数个特色色市场和和娱乐区区域，如如三里屯屯、秀水水、雅宝宝路等，逐逐渐形成成整个区区域的商商业氛围围，较之之其它区区域，具具有惯性性汇聚的的优势。CBD及及周边区区域更是是朝阳区区乃至北北京的重重要的商商业中心心之一。 北京主要的的商务区区以众多商商务写字字楼汇聚聚为特点点，例如如：CBBD商圈圈、朝外外商圈、金金融街商商圈、中中关村商商圈、燕燕莎商圈圈、赛特特商圈、东东长安街
10、街商圈、亚亚运村商商圈、西西二环商商圈、公公主坟商商圈、南南部商圈圈等；商务区与与商业区区基本一一致并相相互影响响，商务务区的白白领亦是是商业区区内各大大商场和和娱乐设设施的重重要客源源。 中央商务区区（CBBD）无论现有有的国贸贸中心，嘉嘉里中心心，还是是今后的的北视中中心和央央视大厦厦。勿容容质疑，CCBD区区域的未未来代表表着北京京及全国国的新商商务，新新商业的的形象。新新的商务务和商业业设施的的设计和和经营内内容均应应超过现现有国内内的所有有可参照照的实体体，并且且这样的的商务商商业设施施存在于于CBDD区域也也是理所所当然。 周边环境的的相辅性性和竞争争性本项目位位于CBBD区内内，
11、紧邻邻第一使使馆区和和朝外商商业区，兼兼备商业业环境和和地理优优势等有有利条件件华远集团团在蓝岛岛对面开开发300万平方方米建筑筑面积的的“尚都国国际”，一期期建筑面面积约110万平平方米，拥拥有商业业、办公公、餐饮饮、及游游泳池、会会所等商商务休闲闲设施本项目东东面有在在建的“以太广广场”“光华华国际”两个项项目，包包括商业业街、写写字楼、公公寓、酒酒店服务务式公寓寓、会所所和文化化广场等等周边开发发者（如如香江集集团、SSOHOO中国、华华远等）的的雄心勃勃勃，给给本区域域带来巨巨大的发发展潜力力，亦给给本项目目带来了了巨大的的市场压压力如何超越越竞争对对手，如如何在已已有的商商业环境境中
12、引领领风骚，如如何使本本项目既既与众不不同，又又具有吸吸引力，因因此更加加需要本本项目在在商业布布局上多多加考虑虑，独特特的商业业布局和和运营模模式，才才能让本本项目在在朝阳区区及北京京市众多多商业中中凸现出出来2 北京主要大大型购物物商场概概况朝阳区商场位置商场面积经营特色定位赛特购物中中心长安街建国门外外大街地地铁口地上5层层地下2层层13，0000平平米百货现代化商商城之一一积累大批批惯性消消费者国内外名名牌精品品和流行行商品与国贸、东东方、丰丰联等属属一级购购物场所所高档消费费群体国贸中心建国门外外大街地上2层层地下2层层30，0000平平米国际精品品服装餐饮、娱娱乐健身身礼品玩具具集
13、购物娱娱乐多功功能于一一体精致、高高品位、领领率时代代风格跨国公司司、商社社首选高级雇员员，海内内外人士士群体嘉里中心商商城光华路CBD中中心区地下3层层地上1层层13，0000平平米名牌时装装工艺品餐饮、银银行、美美容CBD标标志性高高档商业业高档次消消费群，知知名跨国国公司和和国内公公司高级级白领时尚、前前沿丰联广场建外-朝朝阳门-国贸商商圈中地上4层层16，0000平平米名牌时装装咖啡厅餐饮国内外名名牌中高档次次“写字楼楼族群“蓝岛大厦朝外大街街交通枢纽纽地上6层层地下1层层16，0000平平米百货游乐天地地美食广场场、珠宝宝、药店店国内名牌牌中档次商商场大众消费费主体太平洋百货货盈科店
14、店工体路东三环地下三层层地上5层层47，0000平平米超市百货小型餐饮饮写字楼、酒酒店、公公寓人群群由高档向向中档下下滑燕莎友谊商商城亮马河畔畔地下1层层地上5层层22，0000平平米百货超市办公设施施文化办公公国际、国国内名牌牌高档次商商品及消消费东城区商场位置商场面积经营特色定位东方广场商商城东长安街街北京市中中心5个不同同风格商商场100，0000平平米精品服装装美食珠宝宝服饰高档次公寓、写写字楼消消费者游客世都百货商商场王府井大大街4层18，0000平平米百货逐渐向中中档次转转化西城区商场位置商场面积经营特色定位时代广场商商城西单地下2层层与地铁铁相连地下2层层地上3层层25，0000平平米服饰、百百货、家家
