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1、地产集团客户敏感点工程质量管理工作指引（2016版）集团运营管理部2016年07月01日目录一、目的3二、适用范围3三、术语3四、基本规定3五、客户敏感点工程常见问题和工程质量标准4 1、楼地面工程4 2、墙面工程8 3、顶棚工程17 4、外墙工程21 5、栏杆工程33 6、门窗工程35 7、厨房、卫生间防水工程42 8、屋面工程44一、 目的1. 以客户为中心，关注客户敏感点工程质量问题为重点，为统一住宅毛坯房的客户敏感点工程质量问题、预防措施和质量验收标准，提升客户满意度和公司品牌形象，特制定本工作指引。2. 本工作指引适用于集团范围内毛坯房住宅的质量风险、一户一验的模拟验收和交付质量要求
2、的工作。3. 住宅毛坯房的质量验收标准除执行本工作指引外，尚应符合现行或项目当期的国家、地方、集团的质量检测方法或规程有关标准之规定。二、 适用范围本办法适用于大唐房地产集团有限公司及其下属子公司（以下简称公司）的在所有在建开发项目。三、 术语和定义1. 客户敏感点工程质量问题：是指客户较为敏感的工程质量问题，主要是影响客户使用功能和观感的工程质量问题，降低业主满意度和体验感。2. 客户敏感点工程质量问题按客户敏感性分为A、B、C三个等级。1) A代表：该工程质量问题会严重影响客户的正常使用功能或观感质量，客户会提出强烈意见并降低客户满意度。2) B代表：该工程质量问题对客户的正常使用有一定影
3、响，会降低客户满意度。3) C代表：该工程质量问题不会影响客户的正常使用，只是观感质量不佳，会降低客户满意度。四、 基本规定1. 在招标阶段要求各项目在编制招标文件、施工预算、签订施工合同前，向相关施工单位或供应商提前进行客户敏感点工程质量标准的交底，澄清疑问，统一认识。2. A、B和C级客户敏感点工程质量问题必须重点监控，确保施工质量达标。3. 施工阶段，项目部应按该工作指引对监理、各施工单位进行技术交底和做好日常检查。4. 模拟验收阶段，各相关部门应以此工作指引为毛坯验收依据之一。5. 本工作指引作为分户验收、一户一验的执行文件。 五、 客户敏感点工程质量常见问题和工程质量标准1. 楼地面
4、工程名称楼面一：水泥混凝土/水泥砂浆楼面编号1-1适用范围客厅、室、阳台地面工程做法3 混凝土/水泥砂浆面层抹平压光。2 素水泥浆结合层一道1 钢筋混凝土楼板清理（基层要求：浮灰等应清理彻底，洒水润湿）序号级别客户敏感质量问题成因分析防治措施1.C观感和平整度差1、楼面砼过早上荷载2、找平施工不规范1、加强管理、强度不到严禁上人或堆材料2、找平时拉水平线控制平整度。2.A起砂1、强度低、水灰比太大2、地面压光过早或过迟。压光过早出现“水光”，对面层的强度和抗磨能力不利；过晚，终凝，很难找平，易出现起砂、抹纹重。3、未及时进行养护或养护时间不够。1、按配合比严格计量，水灰比宜为0.40.5。当收
5、至门边处，易产生泌水，适当提高砂浆强度。2、收浆压光时间一般在初凝后，终凝前完成。面层用木抹了拍实、赶平。待人踩在上面有脚印而不陷落时用铁抹子抹二遍。第三遍抹光在终凝前进行（约6H），以人踩在上面无明显脚印为宜，3、面层做好及时养护，3天内不得上人行走。3.A空鼓开裂1、基层清理不彻底，尤其墙边角处清理不干净。2、未预先冲洗、湿润。3、尤其室外阳台，未及时养护或养护时间不够。4、对预埋管未预先采取措施，埋管周围空鼓。1、基层、脚线上口砂浆、混凝土渣铲除干净，禁止楼面上拌制砂浆。2、基层充分湿润但无积水。3、面层做好24H后，保持湿润养护。4、成排管道需加铺钢筋带。问题照片一、观感和平整度差 C
6、二、强度不足、起砂严重 A问题照片三、起砂 A四、空鼓开裂 A质量标准质量标准：1、地坪平整、清洁、清爽；2、面层与结构层应结合牢固，无空鼓、裂纹。3、面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。4、阳台等有地漏处的面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象5、墙角踢脚线，高度一致，出墙线条均匀1、实测方法：观察、现场尺量、拉5M通线、2米靠尺和楔形塞尺、小锤敲击2、实测标准：允许偏差：地面平整度5MM。3、踢脚线上口平直4MM 4、实测比例：每一自然间（标准间）地面全检，且每一自然间地面不少于3个点5、空鼓面积不大于400MM2，且每一自然间（标准间）不多于2处，可不计。交房实际效
7、果图片交房实际效果图片名称楼面二：地砖饰面楼面 编号1-2适用范围公共部分电梯厅、大堂地面工程做法2、地面玻化砖粘贴。1、钢筋混凝土楼板清理；序号级别敏感质量问题成因分析防治措施4.B接缝高低不平1、地板砖对角尺寸偏差大，操作时检查不严，2、未严格拉线对准，另外成品保护差，过早上人踩踏。1、剔除不合格品，铺贴时，结合层干硬水泥砂浆宜稍厚一些，板就位后，用橡皮锤振击调整，直至板面与拉线和周边地板砖齐平为止，2、地板砖镶贴后应及时封闭和采取围护措施以防止过早踩踏。5.A松动、空鼓、开裂1、基层清理不净、残存尘或脏污物，未用界面处理剂处理基体表面；2、砂浆不饱满，强度低、粘结力差、干缩量大，粘贴砂浆
8、质量差；3、传统的密缝粘贴，板缝无砂浆，砂浆养护不良，洒水湿润不均。水泥结合层刷的面积过大，风干后起隔离作用，结合层施工时水泥素浆过于或漏刷；水泥砂浆强度低、水泥安定性不合格、过早上人踩踏等，是造成地板砖空鼓主要原因。4、建筑地面伸缩缝、沉降缝、防震缝等未按要求处理，大面积地板砖受温度变化引起胀缩起拱1、施工前应将粘结层在基层上的砂浆、表面浮土清理干净；2、结合层铺贴后要用橡皮锤振击实密，铺贴24h后应洒水养护，以保证地板砖与砂浆粘结牢固。3、瓷砖粘贴砂浆厚度一般应控制在1520mm左右，过厚或过薄均易产生空鼓。为改善砂浆的和易性，可考虑掺用水泥重量3的108胶水水泥砂浆。4、伸缩缝、沉降缝处
9、应贯通构造层，并与结构层相应缝位置一致，缝内用沥青麻丝填实，再用沥青胶结材料镶嵌一整块面砖。6.B色差1、未采用同批次地砖进行集中铺贴；2、施工操作人员未挑砖或挑砖不认真亦为次要原因。1、严格进行进场材料验收。2、不同批次砖应分类堆放，并且预留一定数量的砖修补使用。3、镶贴前对地板砖的材质挑选应作为一道工序按砖色泽、工作尺寸的正负值分档铺贴，对于色差、尺寸偏差大的地板砖应用于隐蔽部位和其它次要房间。问题照片一、接缝高低不平、小砖B二、地砖色差B质量标准质量标准：1、砖面层的表面应洁净、图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周边顺直。板块无裂纹、掉角和缺楞等缺陷。2、面层表面的坡度应符合设计要
10、求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。3、踢脚线表面应洁净、高度一致、结合牢固、出墙厚度一致。实测方法及标准：1、表面平整度（地面饰面砖工程）合格标准：2.0mm，2米靠尺和楔形塞尺；2、接缝高低差：合格标准：0.5mm；3、裂缝/空鼓，合格标准：饰面砖地面无裂缝、空鼓，4、板块间间隙宽度2mm，踢脚线上口平直。交房实际效果图片2. 墙面工程楼面名称墙面一：抹灰墙面编号2-1适用范围厅、室、厨房、卫生间内墙墙面工程做法3、设计厚度水泥砂浆抹平搓毛2、设计厚度水泥砂浆打底分两次抹；1、对基层进行毛化处理（甩浆）；（基层浮灰清理干净、洒水润湿，甩浆后进行养护）序号级别敏感质量
11、问题成因分析防治措施7.A抹灰空鼓、开裂、脱落、起砂、漏网1、基层处理不好，甩浆质量不好，养护不够。2、门窗边、开关盒边填补不密实，开启振动后产生空鼓。3、高层受穿堂风影响，抹灰快速干燥，造成裂纹空鼓。4、接缝处钢丝网，未先抹灰打底固定。1、甩浆前清扫干净，再湿水；甩浆配比应合适，甩浆后养护不少于三天；2、门窗边、开关盒边应先湿水后嵌填密实，门窗边缝宽宜在20-30，过大应支模浇混凝土；3、抹灰完成，用彩条布封闭，减少穿堂风影响；4、固定钢丝网的射钉间距、位置应符合要求。先打底压实，避免钢丝网崩弹。问题照片一、漏网A二、开裂A问题照片三、阴阳角观感差B四、抹灰粗糙、起砂A质量标准质量标准：1、
12、抹灰层无脱层、无起砂、空鼓、裂纹。2、对因裂缝、空鼓、变更等产生的表观修补缺陷，应采用统一处理方案，保证墙面观感一致性。3、预留洞口规范：孔洞、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。实测方法及标准：1、墙面表面平整度： 0,4mm, 2、墙面垂直度： 0,4mm, 3、阴阳角方正度： 0,4mm, 4、房间开间/进深偏差； 0,10mm 5、户内门洞尺寸偏差： 0,10mm 6、户内门洞/外墙窗墙体厚度极差: 0,4mm 7、房间方正度: 合格标准：0,10mm 8、裂缝/空鼓: 合格标准：涂饰墙面无裂缝、空鼓。交房实际效果图片名称墙面二：腻子墙面编号2-1适用范围厅、室、内
13、墙面工程做法4、白色腻子两遍磨光3、设计厚度水泥砂浆抹平搓毛；2、设计厚度水泥砂浆打底分两次抹1、对基层进行毛化处理（甩浆）序号级别敏感质量问题成因分析防治措施8.C起泡1、基底过于粗糙，批荡速度过快；2、一次施工腻子层过厚；3、基层含水率过高，同时密度太大或太小。由于含有丰富的空隙，且腻子含水率高，因而不透气，空气被封闭在空隙空腔内，不容易消除。4、施工一段时间后，才在表面出现的爆裂起泡，主要是搅拌不均匀造成的，浆体中含有来不及溶解的粉状颗粒，施工后，大量吸收水分，溶胀形成爆裂。1、特别粗糙的墙面，一般底料尽可能选择粗的腻子，控制批荡速度；2、控制批荡厚度，小于2.0mm 3、施工第二道或者
14、最后一道面层出现起泡现象，应在水印消除前用刮刀进行压泡破除处理，保证腻子面上不出现气泡。4、腻子一般在搅拌均匀后，静置10分钟左右后，然后用电动搅拌机再次搅拌后上墙。9.C开裂1、基层未彻底干透就施工，基层处理时，补缝和补平材料未彻底干透，上面就施刮硬度较强的内墙腻子，容易造成开裂；2、底层腻子未干透，就过面，表层先行干燥，而内层还在继续干燥过程中，造成层间干缩程度不一样，容易开裂；3、施工太厚，内部干燥较慢，表面干燥速度较快，也容易造成开裂。1、施工要求基层的含水率10%；2、底层腻子彻底干透后再过面；已经开裂的腻子，需铲除，如果裂纹不太大，也可采用柔性腻子进行第一道施工，然后按规范的施工方式进行施工。3、每道施工不宜太厚，两道施工时间间隔一定要大于4小时以上，前道腻子彻底干透后，才进行后道施刮。10.B脱粉1、内墙腻子粉抛光时间掌握不好，表面已经干燥后再进行抛光处理就会脱粉；2、产品超过保质期，粘结力度大幅度下降。3、产品储存不当，吸潮后粘结力大幅度下降。4、基层吸水率高，导致腻子干燥速
