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1、土地增值税纳税计算技法（来源：作者：日期：2002-2-22 ）一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、 取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、纳税人土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权 及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、 团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；还包括外商 投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。三、征税范畴土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权所取得的增值额。（一）征税范畴的一样规定1
2、. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让 国有土地的行为均不征税。2. 土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物 的产权征税。3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让 的房地产，则不予征税。具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情形：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属 或承担直截了当赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家 机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 其中，社会团体是指中国青青
3、年进展基金会，期望工程基金会、宋庆龄基金会、 减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、 以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（二）征税范畴的若干具体规定1. 以房地产进行投资、联营关于以房地产进行投资、联营，假如投资、联营的一方以土地（房地产）作 价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税；然而，投资、联营企 业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范畴。2. 合作建房关于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土 地增值税；然而，假如建成后转让的，属于征收土地增值税的范畴。3. 企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼
4、并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地 增值税；4. 交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了 实物形状的收入，按照规定属于征收土地增值税的范畴。但对个人之间互换自有 居住用房地产的，经当地税务机关核实，能够免征土地增值税。5. 房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房产地产是否转移产权 来确定是否征收土地增值税。关于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于 征收土地增值税的范畴。6. 房地产出租房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征 收土地增值税的范畴。7. 房地产评估增值房地产评估增值，没有发生房地产
5、权属的转让，不属于征收土地增值税的范 畴。8. 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用，尽管发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入， 但按照土地增值税暂行条例的有关规定，能够免征土地增值税。四、税率土地增值税采纳四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于我国的企业所得税。土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比例税率(%)速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3002超过50%100%4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分6035五、计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转
6、让房地产的 增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。六、转让房地产增值额的确定土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内含、范畴和确定方法等，税法作了较为明确的规定。（一）收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入 在内的全部价款及有关的经济利益，不承诺从中减除任何成本费用。对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入；对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收 入。对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市 场汇价折合人民币，据以运算
7、土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币 收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（二）扣除项目及其金额1. 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和 按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”能 够有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划 拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方 式取得土地使用权的，为支付的地价款。2. 开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。
8、这些成本承诺按 实际发生数扣除。要紧包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。其中：（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费 及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费， 以自营方式发生的建筑工程安装费。（4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、 通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费
9、，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的 支出。（6）开发间接费用，是指直截了当组织、治理开发项目所发生的费用，包括 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊 销等。3. 开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、治理费用、财务费 用。依照新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直截了当计入当年损益， 不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于运算操作，土地增值税实施细则对有 关费用的扣除，专门是财务费用中数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。关于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用
10、权支付的金额和 房地产开发成本金额之和，在5%以内运算扣除。关于利息支出，分两种情形确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目运算分摊 利息并提供金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷 款利率运算的金额。（2）凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供 金融机构证明的，利息支出不得单独运算，而应并入房地产开发费用中一并运算 扣除。在这种情形下，“房地产开发费用”的运算方法是，按取得土地使用权支付 的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内运算扣除。运算扣除的具体比例， 由省、自治区、直辖市人民政府规定。上述规定的具体含义是：纳税人能够直截了当转让房地产项目运算分摊利息支
11、出，并能提供金融机构 的贷款证明的，其承诺扣除的房的产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付 的金额+房地产开发成本)X5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同 期贷款利率运算的金额)。纳税人不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证 明的，其承诺扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产 开发成本)X 10%以内。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的运算问题作了 两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部 分不承诺扣除；二是关于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不承诺扣除。4. 旧房及建筑物的评估价格税
12、法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所 支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为 扣除项目金额计征土地增值税。其中：(1) “旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由 政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评 估价格须经当地税务机关确认。(2) 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不 承诺扣除取得土地使用权时所支付的金额。(3) 纳税人转让旧房及建筑物时，因运算纳税需要对房地产进行评估，其支 付的评估费用承诺在运算土地增值税时予以扣除。然而，对纳税人因隐瞒、虚报 房
13、地产成交价格等情形而按房地产评估价格运算征收土地增值税时所发生的评估 费用，则不承诺在运算土地增值税时予以扣除。5. 与转让房地产有关的税金(1) 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、都市爱护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中:承诺扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产企业按照施 工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入治理费用，印 花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在运算土地增值税时，承 诺扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。（2）关于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于差不多 包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地
14、增值税时，不另作为与转 让房地产有关的税金予以扣除。6. 财政部确定的其他扣除项目其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人承诺按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。然而，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在运算应纳增值税时， 只承诺扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、以及在转让环节 缴纳的税金，不得加计扣除。此外，关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各 项费用，能够依照代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。 具体地，（1）假如代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产 所取得的
15、收入计税。相应地，在运算扣除项目金额时，代收费用能够扣除，但不 得作为加计20%扣除的基数；（2）假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外 单独收取的，能够不作为转让房地产的收入征税。相应地，在运算扣除项目金额 时，代收费用就不得在收入中扣除。（三）评估价格的有关规定所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构依照相同地段、同类房 地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。税法规定，纳税人有下列情形之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额。1. 出售旧房及建筑物的依照税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格运算扣除项目的金额。2. 隐瞒、虚报房地产成交价格的隐瞒，虚报房地产成交价格的情形要紧有两种，一是指纳税人不报转让房地 产的成交价格，即全然不申报；二是指枘税人有意低报转让土地使用权、地上建 筑物及其附着物价款的行为，即少申报。3. 提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金 额，或是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方 面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以实现通过虚增成本，达到偷 税的目的。4. 转让房地产的成交价格低于房
