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1、房地产商资本链离断裂还有多远？分析房地产商资本链离断裂还有多远？钱、钱、钱！在2007年一掷干金大力买地的地产商们，在2008年却由于资本欠缺而相当头疼，这生怕是当初没有想到的。信息面上一片“看空”从财富负债率畸高到现金流枯竭，从土地贮备所需资本量宏大到银行借贷压力巨大，从市场面平淡到上市融资不畅，从土地拍卖流拍到打压房价。数据分析、逻辑推导到趋向展望，开发商仿佛已经全面堕入资本的网罗密布中，只待束手待毙，等资本链断裂了。但奇异的是，即使在两个重量级地产界人物“忽悠”的推波助浪之下(王石“卖拐”甚或小潘“谋变”)，也并无随之带来地产界的“凄风苦雨”，依旧是不痛不痒的优惠和打折，鲜见破产也许破产
2、。为什么会有这样大的差异？资本链问题是不是“狼来了”的叫唤？开发商缺钱吗？答案是必定的，由于一些数据是现实存在的。无论从现金流还是资本负债率来看，中国地产商可能全球鹤立鸡群。比方2007年长江实业的财富负债率是16.63%，九龙仓是37.06%，汤臣企业是31.54%，而同期普尔特是57.75%，内陆房地产上市企业2007年均匀财富负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。从经营现金流来看，固然部分港资地产企业有时也会出现现金流为负的状况，但一般是交替出现的，而内陆地产上市企业则明显不一样，行业产生的现金流量净额为-345.96亿元，万科-1
3、04亿元，保利-94亿元，招商-40亿元，富力-83亿元。资本负债率超出50%说明自有资本完整不足以偿还负债，更别提依据房地产的需要在土地开发、项目建设先期的巨大投入了，经营现金流为负则说明即/使在房价这样高企的状况下，也未能为开发商带来实实在在的现金流收益，资金紧张可见一斑。假如一旦面对房价下跌也许市场调整，资本压力是不问可知的。但是，不过从以上指标进行分析却完整不够，难以揭穿和涉及当前中国地产商的资本困局。这是由于除了资本紧张外，资本链断裂最少还需要三个条件：其一，形势不会很快发生变化；其二，找不到化解之道；其三，没有“超人”出现。而以上三个条件当前都很难有明确的必定答复。第一，当前的资本
4、链问题并不是是开发商经营出现问题，而是由于在正常经营之外忽然出现了钱币政策的变化，此前多年以来执行的宽松信贷政策转而从紧，这必定会在短期内产生资本瓶颈。固然我们很难得出从紧钱币政策会很快松动的结论，但是在外面国家流动性贫乏的状况下，中国单独长远采纳从严的钱币政策仿佛也是不现实的，这就为政策将来的可能变化埋下了伏笔。而形势一旦变化，当前存在的资本难题也就不解自消。其次，化解之道相当丰富。对开发商而言，解决资本压力的渠道相当多。在实业层面，既可以经过降价销售回笼资本，也可以经过项目合资拉来资本，还可以销售股权换取资本，也可以出让土地轻松解套。资本运作层面渠道也很丰富，不仅上市企业可以增发再融资，非
5、上市企业也可以上市融资(IPO或借壳)，还可以获取战略性投资，甚至可以刊行企业债等等。固然每条道路都有必定的门槛和限制条件，但在渠道这样之多的状况下，获取资本的可能性依旧是相当大的。再次，愿意充当“超人”的很多。与超人不计回报挽救世界不一样的是，愿意挽救资本困境开发商的则着眼于将来的超额回报。中国地产将来远景广泛看好，即使房价会下跌，那也不过从暴利变为不那么暴利而已，房地产行业丰厚的收益依旧可期。这也是为什么王石的“卖拐”和小潘的“百日之变”有被视为“有意叵测”嫌疑的原由借着行业的调整，收编扩大自己的实力。外资也相同虎视眈眈。一方面是由于政策限制许多，难以发挥拳脚；另一方面是由于缺少人地相宜，一般状况下也没有多少发挥的余地。而此时无疑就是一个极好的战略投资的机遇。地产商的资本压力固然表面上看来奇险非常，其实最后却可能是有惊无险。这最新注脚就是，即使在本次调整最为激烈的广深地区，固然一再以为房价会激烈下跌，甚至有不被证明的下跌了50%的事例，但是广泛而言，房价被以为仍没有实质性的大幅下跌，从而以致楼市依旧处于观看的僵局中。而此时，王石“该降的都已经降了，今后不会降价”的言论，又为当前资本压力下房价将走向何方的困局增加了几分变数。
