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1、海上名门小小区物业业管理投投标书目 录第一节 概述 2第二节 物业管管理总体体设想 4第三节 拟采采取的管管理方式式及工作作计划 55第四节 管理人人员的配配备及培培训 110第五节 管理理规章制制度的建建立 11第六节 物业业管理报报价书及及经费收收支测算算 199第七节 住宅宅区档案案的建立立和管理理 277第八节 各类经经营管理理服务指指标的承承诺 330第九节 保安安、设施施设备、保保洁服务务实施方方案 366第十节 便民民服务及及特约服服务 58第十一节 社社区文化化 661第一节 概 述述一、海上名名门项目目：海上名门总总建筑面面积15537006.555平方方米，其其中商业业面积
2、1145114.44平方米米，会所所面积225755.966平方米米，住宅宅面积11142226.97平平方米，地地下2007877.011平方米米，共建建有300幢楼。绿绿化率达达50.54%。二、公司概概况物业业管理有有限公司司主要从从事住宅宅、大厦厦物业管管理和服服务以及及装饰装装潢和商商品经营营。公司司在物业业管理服服务上建建立了一一整套科科学化、标标准化、规规范化的的管理和和经营体体系。公公司以品品牌发展展为起点点，不断断探索经经营管理理新路子子，崇尚尚业绩、注注重工作作改进的的考核激励制制度，使使公司全全体员工工始终以以积极的的心态和和专业化化的服务务技能，为为客户提提供价格格比的
3、高高品质、专专业化服服务。公司制定了了完善的的管理规规章制度度，并严严格考核核。从作作息时间间到工作作实绩，从从保洁、保保安、维维修工到到收费员员，做到到任务明明确，奖奖惩分明明。为业主提供供全方位位高质量量的服务务是我们们的宗旨旨，使业业主的生生活无后后顾之忧忧是我们们努力的的目标。公公司除开开展日常常的保安安、保洁洁、保绿绿、公共共部位的的维修业业务外，还还提供各各种特约约便民服服务，开开设房屋屋装修、维维修、代代叫出租租车、代代缴水电电费、代代购物品品等服务务。数年来，我我公司以以其规范范的管理理、优质质的服务务、精湛湛的智能能化管理理技术，赢赢得了上上海市房房地产业业内人士士的赞誉誉和
4、关注注。三、公司优优势 11、具有有一支高高素质的的管理及及运行队队伍。经经过不断断地开拓创创新、兢兢业业业，塑塑造了一一批高素素质的物物业人员员。人员员业务素素质高，动动手能力力强，一一专多能能，一职职多能，队队伍精干干，完全全能满足足海上名名门的管管理需要要。2、形成了了一套完完整科学学管理运运作模式和质质量管理理体系。该该模式涵涵盖物业业管理的的有关设备维维护保养养、房管管、客户户服务，保保安、清清洁、车车辆管理理、消防防管理、社社区文化化等各个个环节，凝凝聚了物物业人多多年的心心血，吸吸收了南南通市同同行的先先进经验验，管理理运作的的标准化化、规范范化程度度达到南南通市先先进水平平，是
5、我我们对事事业执着着追求的的结晶。3、高级物物业管理理人才优优势。公公司中高高层管理理人员均均获全国国物业管管理企业业经理上上岗证，有有着丰富富的项目目创优经经验，这这些经验验必将对对管好海海上名门门、塑造造物业管管理的品品牌形象象起到极极大的促促进作用用。4、具有珍珍惜机会会、全情情投入的的激情。我我公司是是一个正正在发展展中的公公司，在在激烈的的市场竞竞争面前前，我们们珍惜市市场给予予的每一一次机会会。海上上名门是是海门市市的高尚尚住宅区区，通过过分析投投标项目目的物业业管理特特点和我我公司的的实力与与优势，我我们坚信信我们完完全有能能力管理理好该项项目，完完全有能能力满足足业主对对该项目
6、目物业管管理标准准的期望望。如果果双方有有机会合合作，我我们必将将全情投投入，派派出精锐锐人员，付付出百分分百努力，塑塑造该项项目的物物业管理理的崭新新形象，实实行双赢赢局面。第二节 物业管管理总体体设想根据住宅小小区的物物业管理理的自身身运作规规律，针针对海上上名门日日前的实实际情况况，我们们经过初初步综合合分析，认认为在对对该物业业的管理理服务工工作中应应着重抓抓好如下下几项工工作：一、实施综综合治理理，还原原一个清清洁的海海上名门门。物业业接管海上上名门以以后，首首先将对对社区环环境进行行综合治治理，具具体方案案是；1、对社区区的卫生生综合治治理，把把公共场场所、场场地的卫卫生彻底底打扫
7、干干净，重重点清理理卫生死死角，全全面进行行“灭四害害”消杀、清清除所有有垃圾杂杂物、泥泥沙等，还还社区一一个干净净整洁的的环境。2、对所有有沙井、沟沟渠进行行疏通清清淤工作作，保障障排水系系统畅通通。3、对社区区的公共共设备、机机房、值值班室、宿宿舍等公公共设施施进行全全面检修修维护，使使其恢复复正常工工作状态态。二、健全、完完善保安安系统，把把小区安安全工作作放在第第一位，安安全工作作包括治治安和消消防安全全两大方方面。1、建立健健全适合合海上名名门实际际的安全全管理规规定并严严格执行行。2、对全体体保安人人员的聘聘用实行行严格把把关，严严格审查查资历、经经历、确确认无不不良记录录，并实实
8、行担保保人制度度。3、利用技技防与人人防相结结合，不不留安全全隐患与与死角，对对保安员员实施半半军事化化管理，加加强培训训，严格格管理。4、对消防防设备、设设施认真真巡查，严严格管理理，使其其随时保保持在良良好状态态。5、加强对对业主、住住户的治治安消防防意识和和知识的的宣传，做做到全民民具备防防范能力力。确保保海上名名门安全全万无一一失。三、逐步改改进绿化化环境，建建造一个个舒适的的优美小区区。海上名门的的绿化环环境经过过精心设设计，绿绿化面积积比重很很大，绿绿化覆盖盖率较高高，花草草树木品品种繁多多，我们们接管后后将发挥挥我们多多年对东苑苑半岛等等管理经经验，结结合小区区的环境境特点，对对
9、小区绿绿化进行行改造，并并精心管管理，精精心修造造，把海海上名门门塑造成成一个四四季花开开、鸟语语花香的的美丽的的高档社社区。四、以人为为本，实实施人性性化管理理，塑造海上上名门形形象。为了管理好好海上名名门，在在对社区区环境进进行综合合治理的的同时，最最重要的的是塑造人气，尽尽最大努努力去调调动业主主住户的的积极性性。大家家的家园园大家关关心，我我们将坚坚持我公公司的“业主、住住户至上上，服务务第一”的服务务宗旨，实实施“以人为为本，人人性化管管理”，逐个个走访业业主、住住户，广广泛征求求意见和和建议，集集思广益益，事事事处处为为业主、住住户的利利益着想想，以诚诚待人，以以诚感人人，与全全体
10、业主主、住户户及业主主委员会会一起共共同努力力，完善善收费，竭竭诚服务务，用我我们的双双手和智智慧，塑塑造海上上名门的的美好形形象，保保证物业业的保值值与增值值。第三节 拟采采取的管管理方式式及工作作计划第一部分 拟拟采取的的管理方方式一、管理体体制接管海上名名门物业业管理以以后，形形成以业业主委员员会为主主，居委委会、派派出所参参与的住住宅共管管体制，管管理处在在业主委委员会和和公司的的直接领领导下，根根据所签签委托管管理合同同条款要要求，严严格执行行物业业管理条条例及及其实施施细则，对对海上名名门实施施综合一一体化物物业管理理。管理理的指导导思想是是：以社社会效益益为主，经经济效益益、环境
11、境效益有有机结合合，为业业主提供供一流服服务。（一）外部部管理体体制 政府府主管部部门业主管理委员会物业业管理有有限公司司海上名门管理处（二）海上上名门管管理处组组织管理理架构物业业管理有有限公司司根据物物业管理理服务合合同，设设立海上上名门管管理处，财财务实行行独立核核算。管管理处组组织架构构图如下下：海上名门管管理处组组织架构构图消防社区文化内勤检查客户服务收费房管维修运行清洁绿化 主 任 管 理 员管 理 员保安车辆管理保 安 队（三）海上上名门管管理处组组织架构构说明1、管理处处内部采采取直线线职能制制的组织织形式，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道畅通。2、
12、在岗位位设置上上，充分分考虑到到海上名名门规模模偏小，硬硬件设施施先进的的特点，岗岗位设置置少而精精，减少少中间层层，满足足海上名名门的实实际需求求，降低低管理成成本。3、要求管管理处管管理维修修人员素素质高，一一人多职职，一专专多能，最最大限度度地压缩缩人员定定编数量量。二、监督约约束机制制（一）海上上名门监监督约束束机制示示意图康邸物业公司业主委员会政府主管部门业主意见调查ISO9001内审目标责任书工作会议、财务审查专项检查物业管理考评海上名门管理处业主意见调查员工双周检制度定期巡查回访员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制员工定期考核业 主（二）海上上名门监监督约束束机制说说明1、由政府
13、府部门、业业主及业业主委员员会、物物业管理理公司对对管理处处实行全全方位监监督。2、管理处处内部运运作公开开透明，便便于大家家监督。 33、强化化物业管管理公司司及管理理处的检检查考核核职能，考考核结果果与员工工工资待待遇挂钩钩。三、激励机机制（一）激励励机制示示意图激励机制奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（二）激励励机制说说明1、公司激激励机制制分为两两个层次次，第一一层次为为员工直直接感受受的报酬酬及奖惩惩体系。第第二层次次为沟通通、提升升、企业业文化体体系，满满足员工工的精神神需求。2、通过合合理的报报酬体系系设计，完完善的绩绩效管理理与考评评，严格格的奖惩惩体系，真真正做到到奖惩分分明，优优胜劣汰汰，保护护员工长长期的工工作热情情及动力力。3、通过加加强沟通通，加强强企业文文化建设设，引导导员工形形成共同同的价值值取向和和文化观观，确保保员工积积极主动动愉快地地从事本本职工作作。同时时对积极极上进，追追求自我我提升的的员工，给给他们提提供培训训再教育育的机会会，随着着企业的的发展，使使员工的的自身能能力不断断提高，尽尽可能创创造条件件满足员员工自我我价值实实现的愿愿望。四、管理工工
