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1、细心整理目 录第一章 房地产开发程序简介1其次章 房地产开发公司的设立6第一步 房地产开发公司设立的法律程序6第一项 房地产开发公司设立的相关税费6第三章 土地运用权取得流程6其次步 取得开发土地运用权的法律程序6其次项 取得开发土地运用权的相关税费9第三步 拆迁安置阶段的法律程序9第三项 拆迁安置阶段的相关税费10第四章 房地产开发阶段10第四步 立项和可行性探究的法律程序10第四项 立项和可行性探究阶段的相关税费11第五步 规划设计和市政配套法律程序11第五项 规划设计和市政配套的相关税费12第五章 工程建立阶段12第六步 工程开工、建立、竣工阶段流程12第六项 工程开工、建立、竣工阶段的
2、相关税费14第六章 销售经营阶段15第七步 销售经营阶段的法律程序16第七项 销售经营阶段的相关税费16第七章 物业管理17第八步 物业管理阶段的法律程序17第八项 物业管理阶段的相关税费17附录： 房地产开发专业术语18第一节 面积类18其次节 价格类20第三节 实务类22第四节 管理政策类30细心整理第一章 房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产工程，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建立、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地全部权的土地上进展根底建立，房屋建立的行为”。房地产开发流程主要包
3、括以下几个程序。1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产工程进展立项审批，规委对工程进展规划审批，进展设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得工程开工建立的一系列许可证和取得工程建立用地的国有土地运用权。“五证”中的建立工程规划许可证、建立工程开工许可证都是在这个阶段取得的。国有土地运用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽一样。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给运用人运用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位运用。出让是指与国
4、家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地运用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，假如要在划拨土地上进绽开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的运用期限也不一样。主要分为：居住用地70年，教化、文化、体育、卫生等公益事业性土地运用年限为50年，工业用地50年，商业、旅游、消遣用地40年综合或者其他用地50年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商托付建筑公司进展工程建立的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回本钱，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段接受工程预售的方式对物业进展销售。3、销售阶段
5、 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建立工程竣工之前进展销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进展销售。1 预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多接受此种销售方式。预售条件，城市商品房预售管理方法第五条规定：1已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书；2持有建立工程规划和施工许可证；3按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。城市商品房预售管理方法第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进展商品房预售，应当
6、向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。2现售商品房现售，应当符合以下条件：1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；3持有建立工程规划许可证和施工许可证；4已通过竣工验收；5拆迁安置已经落实；6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付运用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付日期；7物业管理方案已经落实。细心整理对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地看法函到土地管理部门及土地运
7、用部门征求看法市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等探究，找寻合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进展工程的初步可行性探究评估向规划管理部门申领规划要点，以获得规划要点通知书，编制工程建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性探究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进展工程投资的详细可研测量，编制可研报告 旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局 政府下文批地据此到地政部门办理用地批准书，评估工程建立用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建立用地规划许可证 申
8、请确定规划，设计条件单 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地运用证 按规划设计条件征询看法表到区配套部门征求看法 地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知单 发拆迁许可证 动迁会及拆迁安置托付进展规划方案设计单 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出看法1、 到园林局申请伐树许可证2、了解线路状况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、托付施工。出市政会议纪要修改后送规委审图规委召开市政协调会进展个体设计大公共建筑规委审查 领建筑工程规划许可证开节能证明出施工图
9、 到税务局取税单运用“营销筹划展示设计系统”制作资料到计委申请，列入准备建委会签 报价小组审查，领取预/销售许可证 持年度准备、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价进展销售到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳 到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场运用“投资工程概预算系统”编制标底开标会定合同、写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位同意施工质量总站受理质量监视市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务 建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场
10、起先施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，托付设计、施工1、小区内线路托付设计；2、托付施工3、配电施工建工程验收4、设备安装及验收5、送电1、通知区园林局绿化办2、交绿化费3、绿化施工1、按道路方案进展施工2、市政办事处养路队验收1、到自来水业务科报装托付线路设计、施工及验收2、到市政监建所下水报装3、规划设计4、竣工验收1、到热力公司报装2、托付线路设计3、施工及验收自建锅炉房1、环保局同意锅炉房位置2、托付设计3、到劳动局报建4、环保局审查消音除尘设备5、竣工验收1、到煤气公司报装2、到规划科定线路方案3、设计4、查看现场规划5、施工6、业务科检验同意接气7、凭通气单到管网所办
11、固定资产转移手续及通气手续8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续9、通气全部竣工 四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收 办理入住手续、办理产权证运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进展工程二次开发其次章 房地产开发公司的设立第一步 房地产开发公司设立的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立：1、公司设立准备； 2、申请资质等级审批； 3、申请办理企业名称预先核准； 4、办理工商注册登记； 5、办理税务登记。 二、外资房地产开发公司的设立：1、申请批准工程建议书； 2、办理企业名称登记； 3、送审合资或合作合同、章程； 4、申
12、领外商投资企业批准证书； 5、办理企业登记。 其次步 房地产开发公司设立的相关税费1、企业法人开业登记费； 2、企业法人变更登记费； 3、企业法人年度检验费； 4、补、换、领证照费。 第三章 土地运用权取得流程土地全部权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、运用、收益和处分的权能。土地运用权主要有以下三种取得方式见表一。表一、土地运用权取得方式土地获得方式内 容土地运用权出让指国家以协议、招标、拍卖、挂牌的方式将土地全部权在必需年限内出让给土地运用者，由运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。土地运用权转让指土地运用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地运用权再转移的行为
13、。土地运用权划拨指政府无偿将土地拨发给运用者运用，一般没有运用期限的限制。以无偿划拨取得的土地运用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金前方可进展转让、出租和抵押。土地相关术语：一、 生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备运用条件的土地。二、 熟地：指三通一平或七通一平，具备运用条件的土地。三、 宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封闭地块。四、 宗地图：是土地运用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的根本状况。包括：宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。五、 集体土地：是指农村集体全部的土地。六、 征用土地：指国家为了公共利益的须要，可依照法律规定对集体全部的土地实行征用。 土地的运用年限：凡与省市规划国土签订土地运用权出让合同书的用地，其土地运用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教化、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、消遣用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。其次步 取得开发土地运用权的法律程序 一、国有土地运用权的出让：1、办理建立用地规划许可证； 2、办理建立用地托付钉桩；
