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1、营改增疑难问题解答(三)高金平/ 2016-06-022831声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。1、房地产企业开发“烂尾楼”对试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额如何处理？按照营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（十三）项第1目规定：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。”某公司原以10亿元购入一个刚出
2、正负零(刚从地面露出)的在建房地产项目，缴纳营业税5000万元，按照财税200316号文件关于税目及营业额的相关规定，其购入项目开发完再销售的，允许按照扣除买入价后的差额作为营业额征税，但税务机关要求按销售面积配比扣除。截至2016年4月30日，尚有2500万元未抵扣。申请退还营业税时遇到下列难题：（1）该项目被国税认定为房地产开发企业的老项目，不属于地税管理的“纳税人销售外购的不动产”的征管范围，因此试点后销售开发产品计征增值税时，无论是选择简易计税方法还是按一般计税方法，均不能将试点前尚未扣除的买入价余额2500万元从销售额中扣除。（2）国税不允许计算增值税时扣减销售额，遂企业要求地税退回
3、营业税，地税认为，这是税制存在问题，不属于营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号附件二）允许退还营业税的情形，不予退回营业税。请问：（1）本项目后期应纳增值税若归国税管理，其购入在建项目的金额能否从销售额中扣除？若不能扣除，卖方购入土地的价格能否在本企业扣减销售额？（2）36号文件规定能够退还营业税包括哪些情形？原营业税差额征收不足抵扣的，营改增后能否将未抵扣购入所含税款请求地税局退回？目前地税局不接受这种申请，怎么办？答：（1）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房
4、地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。而营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第10目规定，只有房地产项目适用一般计税方法计算销售额才允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，且允许扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。因此，该企业销售剩余开发产品，无论选择简易计税方法或是一般计税方法均不得扣除受让的在建工程剩余买价。（2）营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（十三）项第1目适用于原营业税政策按差额征税的所有情形。该企业的情形完全
5、符合退还营业税规定，试点前尚未扣除的买入价余额2500万元，由企业撰写书面申请，提供尚未扣除金额的相关证据及上述税法依据向主管地税机关办理退税手续。2、某银行从事黄金租赁业务，将从黄金交易所购进的黄金租赁给A企业，年租赁费为黄金价值的4，租赁期到期后，企业归还黄金并支付租赁费。以前银行按金融业征营业税。请问：营改增后，银行是按“有形动产租赁”征税，还是按“金融业”征税？其取得的黄金的进项税是否能够抵扣？答：黄金是货币等价物，不同于一般物品。普通物品租赁归还时还是原物，而黄金租赁归还时不一定是当时的黄金。因此，该银行黄金租赁业务属于“金融服务贷款服务”，按6计算缴纳增值税。3、某企业通过银行购买
6、理财产品1个亿，保本收益率4。一年后，取得收入400万元。请问：该企业是按“存款利息收入”不征税，还是按贷款利息收入征税，或是按金融产品转让征税？如是按非保本收益率收取的收入，又如何征税？答：贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。因此，该企业购买理财产品在持有期间取得保本收益，则按“金融服务贷款服务
7、”计算缴纳增值税。4、某个人2010年购入土地一块，一直未办理土地证，2016年6月出租给甲公司用作停车场。请问：该个人能按简易办法征税吗？甲公司收取的停车费能按简易办法征税吗？答：财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）第三条第（二）项规定，“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”即使该个人对土地未办理土地证，但其实质上于2010年购入取得该土地使用权，该个人将土地使用权出租给甲公司，可以“不动产经营租赁”适用5的简易计税方法计算缴纳增值税。国家税务总局纳税服务司关于下发
8、营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函（税总纳便函201671号）解释“一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。”因此，甲公司于2016年6月从个人处租入土地使用权作为停车场对外出租，不得适用简易计税方法，需适用一般计税方法按11的税率计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知（税总函2016145号）规定，个人出租不动产可以申请税务机关代开增值税专用发票，甲公司从个人取得的增值税专用发票（5征收率）可以进项抵扣。5、营业税改征增值税试点
9、有关事项的规定规定，“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”请问：到底如何确定识别卡、电信终端的收入？是按购进价还是组成计税价格征税？答：识别卡、电信终端的收入确认可参照国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”即按识别卡、电信终端的公允价占全部服务及货物公允价的比例确认其销售收入。识别卡、电信终端公司有同类价格的，按
10、同类价格，没有同类价格的，可以按组成计税价格确定。6、景区索道运输按什么税目征税？答：索道运输按“交通运输服务陆路运输服务其他陆路运输服务”计算缴纳增值税。经营景区索道按照文化体育服务文化服务经营浏览场所服务征税。7、为促成混凝土生产企业A（甲方）与建设集团B（乙方）之间的混凝土销售业务，自然人王某（丙方）作为垫资服务商。合同约定：混凝土销售价格：300元/方，甲每月依乙方验收单中的销售数量按300元/方向乙开具发票，丙方在甲方向乙方发货前支付预付款给甲方，乙方收到货物后三个月内支付货款给丙方，同时，甲方按月依据销售数量支付给丙方42元/方的佣金。请问：这笔佣金应按什么税目征税？是按“保理”、
11、“居间”、“直销”还是按“经销”征税？甲方取得佣金进项税能抵扣吗？答：丙方取得的42元/方的佣金其实质属于融资利息，丙方应按“金融服务贷款服务”计算缴纳增值税，甲方不能抵扣进项。8、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11）假如：当期允许扣除的土地价款是100万元，其对应的增值税=100（1+11）11
12、=9.91万元。请问：这9.91万元是冲土地成本还是冲收入？会计如何处理？企业所得税如何处理？土地增值税如何处理？答：财政部关于印发的通知（财会201213号）规定：“企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。”借：应交税费应交
13、增值税（营改增抵减的销项税额） 9.91万元 贷：主营业务成本 9.91万元企业所得税处理：抵减的销项税额应并入当期所得征税，因会计上已冲减营业成本，故无需作纳税调整。计算土地增值税时，按照土地的实际成本100万元扣除。9、企业发行债券及股票，涉及的发行费等相关费用，其进项税能否抵扣？答：发票股票及债券向第三方支付的发行费等金融服务费的进项税可以抵扣。10、房地产企业开发房地产，企业将其中一部分开发产品转为固定资产并对外出租，一年后，企业将该些固定资产对外转让。请问：转让时，其销售额是否可扣除土地成本？答：房地产企业将一部分开发产品转为固定资产对外出租后再转让，如果开发产品产权已办理至房地产开
14、发公司，则房地产开发公司对外转让时，不属于销售开发产品，需按纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）的相关规定进行，不得扣除土地成本。如果开发产品产权未办理至房地产开发公司，则房地产开发公司对外转让属于销售开发产品，选择一般计税方法时可以扣除对应的土地价款。11、某集团公司本部没有实体业务，将厂房、土地出租给子公司，每年收取租金，年租金收入超过500万元。请问：可否认定为“不经常发生应税行为”按小规模纳税人计算缴纳增值税？答：国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）文件中规定，“增值税小规模
15、纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。”由此可见，“不经常发生应税行为”是指偶然发生，不构成纳税人经营业务的常态，通常营业执照经营范围中无此类业务。在判定一项业务是否属于“不经常发生应税行为”时，不仅看该业务发生的频率，更要看该业务是否构成企业经营行为的常态。集团公司本部虽然没有实体业务，但是将厂房、土地出租给子公司已构成集团本部业务的常态，即使租金每年收取一次，依然属于集团公司常态化的业务收入，如果年销售额达500万元，需要办理一般纳税人资格认定。12、租赁公司处置融资租赁设备如何进行增值税处理？某融资租赁公司（以下称租赁公司）在2012年12月与A公司签署融资租赁合同，金额合计859万元。2014年9月A公司因资金短缺无法支付租金，2015年9月租赁公司开始处置A公司承租的融资租赁设备，2016年1月租赁公司将部分融资租赁设备处置给B公司，收回处置资金250万元，现B公司要求租赁公司开具增值税专用发票。根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第三条规定，条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。一种观点认为融资租赁设备应作为A公司的抵债资产，A公司应视同销售，应向租赁公司开具增值税专用发
