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1、天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目可行性研究报告天津XX国际酒店集团有限公司 二00九年十月目 录第一章 项目概况一、 项目背景二、 可行性研究报告编制依据三、 项目名称四、 项目界址五、 规模及内容六、 建设方基本情况第二章 投资环境分析一、 天津市房地产整体形势二、 项目周边房地产整体形势第三章 项目竞争力分析（SWOT分析）一、 优势分析二、 劣势分析三、 机会分析四、 威胁分析第四章 项目定位一、 形象定位二、 功能定位第五章 项目开发条件一、 自然条件二、 项目市政配套条件第六章 规划方案一、 规划原则二、 总体规划方案第七章 项目开发运作模式一、 开发方案二、 建设进
2、度三、 项目开发管理四、 项目出让方式五、 项目机构第八章 投资估算及资金筹措一、 投资估算二、 投资计划三、 资金筹措四、 还款来源及计划五、 融资风险的防范及还款保证措施第九章 本项目经济效益分析一、 风险定性分析二、 风险定量分析第十章 项目风险分析一、 盈利能力分析二、 偿债能力分析第十一章 结论第一章 项目概况一、项目背景 2005年天津市政府关于进一步加快旅游业发展的意见文件确定打造“近代中国看天津”文化旅游主题板块，即：以“统一规划、分步实施、政府主导、市场运作”为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑、重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系列，实施“近代
3、中国看天津”的三年整合开发规划。“天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块”（以下简称“本项目”）是上述板块的重中之重。为确保2007年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥一切积极因素，尽快启动和实施本项目。二、可行性研究报告编制依据1、 天津市人民政府文件关于进一步加快旅游业发展的意见（津政发200514号）；2、 2005年3月30日天津市和平区人民政府与天津XX国际酒店集团签署的改造XX花园法式风情区协议书；3、 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做的基础研究及市场研究报告、产品定位及开
4、发策略报告；4、 和平区政府相关部门提供的XX花园地区房屋建筑面积统计表；5、 天津市规划测绘院提供的XX花园现状地形图。三、项目名称天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目四、项目界址本项目位于和平区商业XX，由和平路、赤峰道、新华路、营口道四条道路围合而成。内部以XX花园（原法式花园）为XX，被承德道、丹东路、辽宁路形成6条放射性道路所分割，周边环绕9栋欧式建筑和3栋近代建筑，具体区位见附图：五、规模及内容本项目总占地面积约71897 m2；总建筑面积64080.89 m2，其中：市区公用建筑面积52353.18 m2；住宅建筑面积11727.71 m2。六、建设方基本情况（一）
5、投资商XX国际酒店集团始建于1993年，是天津开发区管委会投资设立的以旅游为支柱产业的集团化公司。业务范围涉及旅游投资、房地产开发、酒店管理及物业管理、分时度假、广告策划等产业。10多年来公司造就了一批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发、特色休闲娱乐风情区成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞争力，是市政府重点打造的天津市旅游旗舰集团之一。为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世界一流项目策划公司世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划、规划和可行性研究报告，于2005年3月30日与天津市和平区人民政府签署了改造XX花园法式风情区协议书。上述工作得到了市委、市政府有关领导的
6、认可。在市政府大力支持下，公司于2005年10月6日至19日在法国巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加2005年11月由市政府组织的项目招标等活动。（二）建设单位天津XXXX公园投资开发有限公司，情况说明：第二章 投资环境分析一、天津市宏观经济分析1、 天津市GDP增长情况：近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2003年天津市实现全市国民生产总值2447.66亿元，按可比价格计算，比上年增长17.4%，创1996年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的22380元增加到26532元，按当年汇率折算，折合3208美元，
7、比上年增长18.6%。上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进一步优化，消费结构进一步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入一个新的持续、快速增长阶段， 2、 外商直接投资：至2003年末，天津直接利用外资合同额达4,530,145万美元，其中工业及建筑业占59.12%，房地产业占18.55%。截至目前，世界500强跨国公司在天津投资近100家，投资项目250余个，投资额超过67亿美元。3、 居民消费支出结构：根据权威部门统计，从1991到2003年天津城镇居民可支配收入增长较快，年平均增长率为15.42%。各年支出占收入的比重在77%左右。图：五大主要城市可支配收入和消费性
8、支出情况横向比较而言，天津市虽然与国内其他一线大城市收入及消费水平有一定差距，但发展速度较快（请见上图），例如1993年至2003年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。2003年天津综合恩格尔系数（居民人均食品支出占消费性支出的比重）为37.67%，按照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。4、 国内外游客数量：2004年天津市共接待海外旅游者61.6万人次，同比增长26%；旅游创汇收入4.12亿美元，同比增长25.2%。同期天津市接待国内旅游人数4483万人次，同比增长19.5%；国内旅游收入485.14亿元，同比增长22.8%,创历史最好水平。二、天
9、津市各物业市场发展情况1、 商业物业市场2002年底天津商业物业累计开发面积达822.3万m2，到2003年达到900.6万m2。2000年至2003年间，物业累计总量年均增长8.35，增量的年均增长更达54.3，市场供给迅猛增长。新增供应方面，2003年至2004年天津市进入了一个供应高峰。在大型Shopping Mall和外资超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过70万m2。2005年到2006年间将有约140万m2的商业物业向市场交付。通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物业市场的主流销售价格集中在10000-30000元/ m2区间，主流租金集中在每
10、天2-5元/ m2至8-10元/ m2区间。2、 酒店物业市场天津市目前拥有四星级(含准四星级)酒店共15家，可提供各类客房3190间，占全市客房总量的28.7。天津五星级(含准五星级)酒店共计7家，可提供各类客房1800间，房间数占全市16.2。根据市政府规划，在2008年奥运会前，天津市场至少需要开发建设12家四星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和XX城区、贸易商务频繁的“CBD”商务区。天津市五星级酒店的价格一直以来保持着相对较为平稳的水平，平均房价在10001500元/天，实际成交价格约为500825元/天。由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。
11、五星级酒店平均入住率保持在75%-80%的良好水平。天津作为直辖市,有着悠久的历史和深厚的文化底蕴,目前城市的大规模建设,海河沿线的改造,会有许多有特色的游览、娱乐、消费的景点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大;伴随着城市改造,天津将会给人面目一新的感觉,这对天津酒店业提供了更大的需求。3、 酒店服务式公寓市场天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦、奥林匹克大厦、利顺德酒店公寓、喜来登酒店公寓和XX国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约800套公寓单位。这几个项目均由管理及服务水平一流的物业公司进行管理。其平均租金在160-180元/月.平方米。另外，还有
12、1112家标榜为服务式公寓的项目，但是一般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 4、文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是一个庞大复杂的市场，根据各市场的特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场、传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场：天津有各类博物馆17家、画廊和美术馆的供应量相对较少、各类艺术表演场所32个。传统休闲娱乐市场：天津市电影院高峰时期曾达到54家，而截至2003年，存活的只剩下12家。夜总会、娱乐城、歌舞厅 象雨后春笋的出现，但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场：目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体
13、规划、策划，形式较单一；面向的客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益一般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出。档次较高的健身俱乐部在20家左右。第三章 项目竞争力分析（SWOT分析）一、 优势分析1、地理位置及交通本项目地处天津城市XX，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条通路均能看到项目内部状况。2、自然环境项目核心地带是一个占地15000平方米的花园，周围矗立着13栋各具特色的欧式建筑，形成一个非常优雅、和谐、宁静的环境。3、人文环境该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚
14、重，建筑风格独特。例如：位于花园路5号的一幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌先生旧居；花园路9号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。类似的建筑共有11栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目注入了文化、历史因素。4、市政配套该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。5、地块规模：地块规模为74800 m2，适宜打造集高尚餐饮、休闲、娱乐为一体的社区，加之具有浓厚历史、文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。6、政府支持天津市委、市政府、天津经济技术开发区管委会、天津和平区政府对此项目大力支持；法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注和配合，都为项目的
15、成功开发提供了有效保障。二、 劣势分析1、周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。2、紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量中低消费人群，必将影响本项目品质。3、周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。三、机会分析1、本项目内的建筑很多都有近70年的历史，历史底蕴比较浓厚，建筑风格比较明确，有利于项目的开发。2、天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目之一。市委、市政府、旅游局、开发区管委会、和平区政府都对项目给予大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发和运作。3、本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。4、天津市缺少一个集餐饮、旅游、休闲娱乐、文化为一体的中高档次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置、很好的城市XX地位以及深厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。四、威胁1、天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情
