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1、致委托估价方函XX 同志：接受你本人委托，本公司组织专业人员，于 2013 年 3 月 20 日对位 于 XXXXXXXXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室混合结构住宅 一套，建成于2001年，建筑面积92.13近，产权属你和ABC共同共有 的房地产进行了评估。估价目的是 :为确定房地产抵押贷款额度提供参 考依据。估价时点是:2013 年 3 月 20 日。经现场勘查和有关资料的调查， 本着“客观、公开、公平、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法 规和国家标准房地产估价规范，对估价对象进行了评估，运用市场 比较法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过详细的分
2、析测算， 最终确定估价对象在估价时点 2013 年 3 月 20 日的公开市场价值取整为 人民币 375605 元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平 方米 4076.91 元。估价结果的有效期:自估价报告出具之日起一年。 随此函附交二份估价报告特此函告武威 XXXXXXXX 评估咨询有限责任公司法人代表：二 O 一三年四月十九日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的 限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没
3、有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员陈继东、杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行了详细的实地查勘。对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任， 但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对隐蔽及 难以接触的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标 准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行 调查的责任。6、没有其他专业人员对估价报告提供特定的专业帮助。7、我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下，对本估价报告 中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合
4、理性负责。8、与估价对象有关的资料均为委托方提供，委托方应对所提供 资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。9、本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用。未经本评 估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方 外的其他单位或个人。房地产估价师 ASD房地产估价师 ADCV估价的假设和限制条件一、假设条件1、委估房地产的区域环境，国家的产业政策及该地区经济发展状 况等，在本评估报告有效期内不变。2、在土地使用期内自然灾害不造成房屋毁灭性损害，土地使用权 以出让方式取得，且按现用途最高出让年限确定。3、房屋所有权人合法取得房屋所有权证，且本次估价不受房屋权 利限制的影响。4、假设
5、该房地产按目前状态持续使用，且为估价对象合法的最高 最佳使用，若转换使用用途，本估价结果无效。二、限制条件1、本报告估价结果根据本次估价目的，对建筑物在保持现使用状 况下做出的，应用范围是为委托方提供抵押贷款价值参考依据，不得用 于其它用途。2、本次估价所依据的有关房地产权属，建筑物面积资料由委托方 提供，委托方对其所提供的资料的真实性负责。若委托方提供的资料真 实性有误，本公司及签字估价师均不承担任何责任。3、估价人员对估价对象进行实地勘查时，对房屋仅进行了一般性 的察看，并未进行结构测试，不可能确定其结构缺损，仅限于估价对象 的外观和使用状况。4、在估价报告有效期限内，若遇政治、经济等其他
6、因素影响房地 产市场有较大变动，委托方须重新进行评估。5、本估价报告的应用有效期限自估价报告完成之日起一年。风险提示及变现能力分析一、委估物评估价格是在影响房地产的国家产业政策及该地区 经济发展状况相对稳定的状况下做出的。二、委估物抵押评估结果是在估价时点状况下能够实现的价 格，未考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产 抵押价值可能产生的影响。三、委估房地产在本次抵押评估前未进行过抵押登记。四、在抵押期间因房地产市场行情和通货膨胀等因素的影响可能 产生的房地产信贷风险。五、估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对 房地产抵押价值进行再评估。六、本公司在接受委托后对本地区
7、房地产市场进行了分析，根据对 房地产市场供求变化的分析，预计在未来一年里该区域该类房 地产价格不会有太大的波动。七、委估房地产所处本市住宅用地二级地段，功能齐全，公共配套 设施完善。具有通用性，可以独立使用，不能分割转让，市场 交易流动性好，变现快。八、本报告中房地产抵押价值，未扣除处分抵押房地产时需在变现 金额优先支付处分抵押房地产的费用、房地产应缴纳的税费 （包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税）。九、估价报告使用者应合理使用评估价值，且注意报告风险披露事 项。估价结果报告武中信评20130118号一、委托估价方：CC房屋所有权人：XXX二、受理估价方：武威XXXXXXX评估咨询有
8、限责任公司地址：XXXXX南二环东路XXXXX大厦二楼法人代表：XXXXXX估价资质等级：XXX级资质证号：甘XXXX号三、估价对象概况:估价对象位于 XXXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室， 建成于2001年，混合结构，建筑面积92.13近，室内墙面刷乳胶漆， 瓷砖地面，木门、铝合金窗；外墙普通涂料粉刷。估价对象基础无不均 匀下沉，承重及非承重结构完好，水、电、暖卫生设施齐全，维护状况 良好，为基本完好房。委估房地产所处地区道路平坦，环境优良，属住 宅二级地段。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点：二 O 一三年
9、三月二十日六、价值定义：房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值 ,等于假定未 设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优 先受偿款。市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市 场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必 要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业 知识，交易条件公开并不具有排它性。七、估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法2、建设部城市房地产市场估价管理暂行办法3、房地产估价规范(GB/T50291-1999 )国家标准4、建设部城市房地产抵押管理办法5、委托人提供的“武房权证凉州区字第 2
10、0131242 号”房屋所有权 证复印件6、国家及地方的有关法律、法规7、估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的资料八、估价原则：坚持公平、公正、公开的原则的同时，还应遵循合法原则、最高最 佳使用原则、替代原则、估价时点原则。1、合法原则，房地产估价必须以估价对象的合法产权、合法使用、 合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一，要求在估价时必须确认估 价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途 必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式 时，该交易或处分方式必须是合法的。2、替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件 下的正常价格。替代原则是
11、保证房地产估价能够通过运用市场资料进行 和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本和最一般 的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价 格或价值，对房地产交易而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市 场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数 量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价 值的。3、最高最佳使用原则，房地产估价中所确定的客观合理价格或价 值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产 估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。最高最佳使用必须是 法律上允许、技术上可能、经济上可行。4、估价时点
12、原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观 合理价格或价值。强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。九、估价方法： 因本市类似住宅交易市场已基本形成，交易频繁，可比实例较多， 可采用市场比较法测算估价对象的市场价格。十、估价结果：估价人员根据估价目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用适宜 的估价方法，在认真分析有关资料和市场行情的基础上，确定估价对象 在估价时点的公开市场总价值取整为人民币 375605 元。大写：叁拾柒 万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米 4076.91 元。十一、估价人员:房地产估价师 XXX房地产估价师 XXX房地产估价员 XXX十二、估价作业日期：二 O 一
13、三年三月二十日至二 O 一三年四月十九日 十三、估价报告应用有效期限：本报告的有效期限为自估价报告出具之日起一年估价技术报告一、实物状况分析：估价对象位于 XXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6层 161 室，建 成于2001年，混合结构，建筑面积92.13近，室内墙面刷乳胶漆，瓷 砖地面，木门、铝合金窗；外墙普通涂料粉刷。估价对象基础无不均匀 下沉，承重及非承重结构完好，水、电、暖卫生设施齐全，维护状况良 好，为基本完好房。委估房地产所处地区道路平坦，环境优良，属住宅 二级地段。二、区域因素分析：估价对象位于 XXXX 西关南路 46 号 1 号楼，东邻住宅楼，南邻工商 局住
14、宅楼，西邻住宅楼，北临住宅楼，交通方便，环境一般 ,基础设施 已达“五通一平”。周边有银行、邮局、学校、市场、医院等各项公共 配套设施齐全。三、市场背景分析：武威是 “中国旅游标志之都”和全国历史文化名城，自上世纪90 年 代旧城改造实施以来，武威加快了城市建设和对外开放的步伐，新建了大 量的住宅小区、商场、写字楼、市政道路、广场等，城市面貌发生了巨 大变化。在住宅房地产开发建设方面涌现出了天一时代城、富民小区、 世纪小区、碧水兰庭、天瑞花苑小区等一批初具规模的现代化小区。城 市建设迅速发展，基础配套设施逐步完善，极大地提升了城市的投资环 境和生活、居住环境。特别是近几年，武威市的经济运行态势
15、良好，作为城市建设主力的 房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地 产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住 房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地 产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。进入 2009 以来，武威市房地产市场继续保持良好的发展势头，本市的居住房地产市场的需求将 有所增加。四、最高最佳使用分析：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最 佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证 能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象规划用途为住宅，现用途 亦为住宅。根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对周边 居住环境和房地产市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途为最 高最佳使用，并依此为前提估价。五 、估价方法选用：因本市类似住宅房屋交易市场已基本形成，交易频繁，可比实例较 多，可采用市场比较法测算估价对象的市场价格。市场比较法是将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房 地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程：市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈， 条件类似或使用价值
