《房地产基础知识培训纲要》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识培训纲要（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产根底知识培训纲要第一局部房地产建筑根底知识一、房屋建筑的分类一按方屋使用功能分类房屋建筑按其使用功能可分为生产性建筑和非生产性建筑。生产性建筑主要指工业建筑：非生产性建筑即为民用建筑，它又可分为居住建筑和公共建筑两类。1、工业建筑分类：1工业建筑按用途可分为：A、 生产类工业建筑；B、动力类工业建筑；C、 仓储类工业建筑 D、辅助类工业建筑。2工业建筑按厂房屋数可分为：A、单层厂房；B、多层厂房；C、层次混合的厂房。2、公共建筑分类1公共建筑按用途可分为：生活效劳性建筑：例如文教、科研、医疗、商业、办公、交通、通讯、体育、观演、展览、旅馆、园林、纪念性建筑。2公共建筑按建筑高度参考?国家
2、办公建筑设计标准?规定A、建筑高度在24米以下的为低层或多层建筑；B、建筑高度超过24米而未超过100米的为高层建筑；C、建筑高度超过100米的为超高层建筑。3、居住建筑分类：1居住建筑按其不同的设计形态分为：A、普通住宅；B、高级住宅；C、别墅。2按居住建筑层数按国家?住宅建筑设计标准?规定可分为：A、13层为低层住宅；B、4层6层以下为多层住宅；C、79层为中高层住宅；D、10层以上为高层住宅。二按房屋建筑构造分类：房屋建筑构造是构成房屋建筑物并为其各种使用功能提供窨环境的去承体，它承当着建筑物在重力、风力、撞击、振动等作用下所产生的各种荷载，同时它又是影响建筑构造，建筑经济和建筑整体造型
3、的根本因素。1、房屋建筑构造按材料材质分类：A、 钢构造；B、钢和钢筋混凝土构造；C、 钢筋混凝土构造；D、混合构造；E、砖木构造。2、房屋建筑构造按构造受力和构造特点分类：A、 框架构造；B、剪刀墙构造；C、框架一剪力墙构造；D、 筒体构造用于多层和高层房屋；E、 单层大跨度构造排架、钢架、拱、悬索等。二、房屋建筑的构造房屋建筑构造是一六研究建筑物各组成局部的构造原理和构造方法的学科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力学、建筑构造、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。一幢建筑物，一般是由根底、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗几大局部所构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、根底：
4、根底是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑的全部荷载，并将这些荷载传给地基。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中水平方向的承受构件。4、地坪层：地坪层是底层房间及土层相接的部份，它承受着底层间的荷载。5、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。6、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外围护构件和承受构件。7、门窗：门主要供人们内外交通和隔离房间之用。窗是主要的采光和通风局部，同时也起分隔和围护作用。三、名词解释1、总平面图：总平面图又称“总体布置图，也有的简称“总图。指按一定指使绘制的表示建筑物、构筑物方位、间距以及管道网、绿化、竖向布置和基地
5、邻界等情况的图纸。图上一般绘有指北针。2、容积率：容积率是指总建筑面积及所用建筑用地面积之比。3、平面图：指按规定比例绘制的建筑水平剖视图，表示建筑物内房间、走道、楼梯、墙柱等在水平面上的位置。4、剖面图：指按规定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的剖视图，它简要表示建筑物的构造形式和构件的位置。5、立面图：是将房屋的正面用正投影方法在垂直投影面上得到的投影图。它表示建筑物的外部形状和高度等。6、建筑密度：指一定用地范围内所有建筑物占地总面积及用地面积之比百分率计，用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。7、间距：建筑物及建筑物外墙水平线之间的直线距离。8、分摊系数：公用建筑面积分摊
6、系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积9、共墙、本墙：商品房各套单元之间的分隔墙、套单元及公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙；共墙以外的墙均称为本墙非公用墙。10、层高：上下两层楼面或楼面地面之间的垂直距离。11、绿地率：指一定用地范围内所有绿化总面积及用地面积之比以百分率计，用以说明绿化分布的疏密程度。绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地。12、公用建筑面积1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和管理用房建筑面积。2套单元及公用建筑空间之间的分隔墙有及外墙
7、包括山墙墙体水平投景面积的一半。原那么：凡作为独立使用空间销售或出租的地下室，车棚等不应计入公用建筑面积局部。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。四、识图根底知识1、总平图2、立面图3、鸟瞰图4、标准平面图5、单元户型图6、装修参考图 第二局部房地产价格根底知识一、房地产价格构成房地产价格主要由以下十个局部组成：1、土地取得费用包括4种情况1征用农地取得土地的征地费；2在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；3通过政府有偿出让取得土地的价款；4通过二、三级市场有偿转让取得土地的购置价。2、前期工程费：1三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进展如建筑地段上的土地平整，到达通上下水、通电、
8、通路等投入的资金；2专业费用：是指委托设计单位为房屋建立进展勘察、规划、设计，按规定支付的费用。3、房屋建筑安装工程费：是指房屋建造的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和应该交纳的税金等。4、根底设施建立费：包括建造小区内道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建立费用。5、公共配套设施建立费：包括建造小区内的非营业性的公共配套设施的建立费用。6、经营管理费：是指在房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成交付使用到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所发生的一切费用和上缴的管理费，属流通领域的间接费。7、销售费用：销
9、售费用是指销售环节当中发生的广告宣传费、中介代理费等，是一种流通费用。8、利息：是指为建告屋而银行借取资金的利息，并包括融资过程中的各种费用，包括资产评估费、抵押登记费和保险费等。自有资金也视贷款，应计息。9、税费：税费是应向国家缴纳的费用，反映了单位或个人对国家的奉献，税费包括营业税、城市维护建立税、教育附加税、固定资产投资方向调节税、增值税、企业所得税等。10、利润：利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。二、房地产价格的影响因素房地产价格是由众多影响地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下9大类：1、供求状况：房地产供
10、应和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产供应一定，其需求增加，那么房地产价格上升，房地产需求一定，而其供应增加，那么房地产价格一定下跌。2、物理因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身的自然物理性状的因素。它包括位置、地质、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观等。3、环境因素：是指房地产周围的物理状况对房地产价格有影响的因素，它包括噪声、空气污染、视觉、清洁等。4、行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政、措施等方面的因素。它包括土地制度、住房制度、城市开展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收、交通管制等。5、经
11、济因素：经济开展状况、储蓄、消费、投资水平、物价、金融状况6、人口因素：房地产的需求主体是人，人的数量、素质、家庭规模等如何，对房地产价格有很大影响。7、社会因素：主要有政治安定状况，社会治安程度，房地产投机和城市化。8、心理因素：心理因素对房地产价格的影响是一个不可无视的因素主要有购置或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观的变化等。9、国际因素：1国际经济状况：2军事冲突情况；3政治对立状况；4国际竞争。第三局部房地产管理法规根底知识一、商品房预售1、商品房预售概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、商品房预售条件：
12、1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2持有建立工程规划许可证；3按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4向市、县级人民政府房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证制度。3、商品房预售实行许可证制度：为标准商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，?房地产管理法?明确了商品房预售实行许可证制度。?城市商品房预售管理方法?中规定：开发经营企业申请办理?商品房预售许可证?应向城市、县人民政府房地产管理部门提交以下证件复印件及资料；1申请工程批文；2征地批文；3建立用地规划许可证；4建立用地
13、许可证；5征地红线图；6土地使用合同；7建立工程施工合同；8建立工程规划许可证；9建立规划红线图；10消防意见书；11建筑总平面图；12营业执照；13工程资金投入证明书；14投资资金原始凭证；15预售款项及预售商品房情况说明书；16监管协议；17施工方案书；18拆迁协议书；4、商品房预售合同：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当及承购人签订商品房预售合同，预售人应当签约之日起30日内持商品房预售合同，向县级以上人民政府房地产管理部门办理商品房预售登记备案手续。登记备案应持以下材料：1商品房预售合同一式三份；2预购人身份证或营业执照；3监管银行转帐支票回
14、单。另外，楼花转让，注销还应提交以下材料：1买、卖双方身份证复印件和私章，并亲自到场；2预购人申请报告须经开发商同意并签章；3已付购房款的收据；4经登记备案的?商品房预售合同?。预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县以上人民政府房地产和土地管理部门办理产权登记手续。5、商品房预售中的违约行为及处分：?城市商品房预售管理方法?规定：开发经营企业在预售商品房中有以下行为之一的，由房地产管理部门处以警告，责令停顿预售、责令补办手续、员销?商品房预售许可证?，并可处以罚款；1未办理?商品房预售许可证?的；2挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建立的；3未按规定办理备案和登记手续的。6、房地
15、产销售商品房时应具备“五证：?国有土地使用证?、?建立用地规划许可证?、?建立工程规划证明?、?建立工程施工许可证?、?商品房销售许可证?。?国有土地使用证?是证明土地使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。?建立用地规划许可证?是建立单位向土地管理部门申请征用、划拔土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。?建立工程规划许可证?是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证。?建立工程施工许可证?是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工批准证件。?商品房销售许可证?和?商品房预售许可证?是市、县人民政府房地产商行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。7、“两书：?新建商品住宅使用说明书?、?新建商品住宅质量保证书。?新建商品住宅使用说明书?主要内容：1用户入住后不得随意改变住宅使用功能。2住宅室内地面、承重墙面、顶棚可进展外表装修，但室内地面不得凿除原砼保护面层。
