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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-房地产开发企业工作流程一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场
2、前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土
3、地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也
4、是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前
5、，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工
6、程规划许可证。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然
7、后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招
8、标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商
9、，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。3.1 工程（施工和监理）发包办事总流程一、说明（一）工程
10、施工、工程监理法定的发包方式有三种：公开招标、邀请招标和直接发包，每一种发包方式均对应着不同的法定条件。（二）依法应当公开招标或邀请招标的工程，需报经主管部门备案的事项有3项：招标公告和招标组织形式备案（详见指南3.2）、招标文件备案（详见指南3.3）、招标投标情况报告备案（详见指南3.4）；必须在当地交易分中心公示的事项有2项：招标公告发布（同时接受投标申请人报名）、中标候选人公示，公示时间一般都不得少于3个工作日，但抽签定标的中标候选人的公示时间不少于1个工作日即可；公示事项由主管部门办理有关备案手续的同时对外发布。（三）依法应当公开招标的工程，因存在某些符合法定条件的特殊原因，经主管部门
11、批准后，可以改为直接发包（详见指南3.5）。依法无需经主管部门批准可以直接发包的工程，可以直接申办施工许可证（详见指南4.1）（四）当地人民政府关于进一步加强建设工程招标投标管理的若干规定（深府200886号）于2008年6月1日起施行，该文对招标投标活动中的多个环节都作出了新的强制性规定。为方便招标人、投标人在实践中掌握，深圳市建设局专门结合该文编制了第17期招标投标指引。（五）为提高办事效率和服务水平,方便企业参加工程投标和办理工程建设各项业务，自2005年2月1日起，凡拟在深圳市承揽工程任务的本市和外地的建筑类企业，包括建筑业企业、专项工程设计企业、工程监理企业、招标代理机构、工程造价咨
12、询单位、工程质量检测企业、园林绿化企业等，均需事先办理企业信息卡（详见深圳建设信息网相关办事指南）。二、流程图1、施工（监理）公开招标办事总流程图（详见指南3.1.1）2、施工（监理）邀请招标办事总流程图（详见指南3.1.2）3、施工（监理）直接发包办事总流程图（详见指南3.1.3）4、施工（监理）公开招标抽签定标简易流程图（详见指南3.1.4）建设工程项目施工招标建设单位应持下列资料来本办领取并填写上海市建设工程施工发包办事流程表一式两份,办理施工招标登记手续。1. 建设工程项目立项批准文件原件、复印件；2. 初步设计、概算批准文件及规划许可证（或规划部门许可审批的证明材料）原件、复印件；3
13、. 上海市建设工程报建表及项目IC卡；4. 建设工程总平面图；5. 建设单位法人证书（如营业执照）原件、复印件；6. 建设单位法人代表授权委托书原件；7. 受法人代表委托的经办人的身份证原件、复印件；8. 由开户银行出具的资金落实证明（工期在一年之内的需工程总造价的50%，工期超过一年的需30%）；9. 招标代理协议书（合同）（当建设单位不具备招标资质时应提供）及代理公司的资质证书原件、复印件；10. 法律、法规、规章规定应提供的其他资料。工总承包条件下的工程分包流程审计【摘要】建筑业工程分包可以分为专业分包和劳务分包，工程分包是施工总承包企业保证工程项目质量、提高企业经济效益的关键环节，也是
14、弥补施工企业资源不足、达到建设预期目标的重要途径。加强工程分包流程的内部审计，对于规范施工总承包企业经营管理，强化内部控制，遏制腐败有着积极的促进作用。【关键词】施工总承包分包流程内部审计建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。取得施工总承包资质的企业，可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。本文所述工程分包是指专业工程分包和劳务作业分包，所讨论的审计是在施工总承包企业依法（或合同约定）分包的前提下所实施的内部审计。一、工程分包招标审计工程分包招标
15、是新形势下提高施工总承包企业经营管理能力，扩大企业市场份额，促进企业健康发展的客观要求，是保证建设项目工程质量和施工安全，提高施工总承包企业经济效益，遏制分包交易中滋生腐败现象的关键环节，施工总承包企业应当建立切实可行的工程分包招标工作管理制度，并加强工程分包招标环节的内部审计。工程分包招标范围的审计。审计人员应获取企业工程分包管理制度、总承包合同书、施工组织设计等文件资料，审核企业分包管理制度制定的合法性、合理性，审核拟进行工程分包招标的范围、分包形式是否符合国家法律法规、业主合同约定及本企业管理制度的规定，确认是否存在违规分包、违法转包或规避招标等行为，审查是否存在对本单位具备施工能力的分部分项工程进行了分包招标。工程分包招标方式的审计。工程分包招标可以采用公开招标、邀请招标等方式，公开招标应依照规定程序在公开出版物或媒体上发布招标公告，邀请招标应向合格分包单位
