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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-四川管理职业学院2010-2011学年第一学期房地产估价理论与实务期末考试A套试题（闭卷）专业 房地产经营与估价3班学生姓名 学号 成绩 试卷说明：1、本试卷共3页，五个大题，满分100分。2、考试时间：120分钟。3、考生必须用蓝色或黑色笔迹答题；其他笔迹答题无效。以下方框相应空白处由出卷教师填写以下方框相应空白处由阅卷教师用红色笔迹填写，考生不得填涂登分栏题号一二三四五六总分登分人分数阅卷要求： 1、阅卷教师必须用红色笔迹阅卷，阅卷时每题答案处须按评分标准用阿拉伯数字注明得分情况，完全答错或未答的，作
2、大型“0”记号，不得打负分或作其他标记（实践类题目或答案为文字描述性题目，依据评分标准，注明分项名称及每项得分；写作类题目必须将错误词句用“ ”标注）。 2、大题总分汇总后填入登分栏相应位置，并在相应位置填入阅卷人姓名；每份试卷阅完后由登分人将各大题总分汇总后填入总分一栏中，并在登分人一栏中填入登分人姓名。3、阅卷教师必须按照评分标准，公正、认真地评阅试卷，不得随意加分或降分；若因误评或漏评确需更改时，需在改动处用“=”标注，在改动位置下方用阿拉伯数字书写正确分数，并在改动处上方签名；阅卷结束后及时将总分录入教务管理系统“期末成绩”一栏中。一、单项选择题(本大题共15小题，每小题2分，共30分
3、)：在每小题给出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题干后的括号内。 1.人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视（ ）。A.空间直线距离 B.水平直线距离C.交通直线距离 D.交通时间距离2.房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大3.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A相应配套的基础设施B土地的形状C组合完成的功能D立体空间4. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该
4、类房地产资本化率为10，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A 400 13450 C500 D5405. 基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论6.寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选( A )。A法律上的可行性技术上的可能性经济上的可行性能否使估价对象价值最大 B技术上的可能性经济上的可行性能否使估价对象价值最大法律上的可行性 C能否使估价对象价值最大法律上的可行性技术上的可能性经济上的可行性 D法律上的可行性经济上的可行性技术上的可能性能否使估价对象价值最大7. 某商业房地产，在取得40年土地使用
5、权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。A37B40C60D638.基本完好房的判定标准是（ ）。A.十、九、八成 B.八、七成 C.七、六成 D.六、五成9.房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求10.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A.33.3B.12C.20D.6011. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和
6、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。A27.6B28.2C29.0D29.912.某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5,86.7,85.6,90.8,95.2,96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（ ）。A.4443 B.3852 C.3601 D.415413.现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元m2；乙为800元m2；500元m2，其容积率分别是6、4、2。如此三块地其
7、他条件完全相同，则明智的买者会买哪块土地( )。A甲 B乙 C丙 D无法确定14.某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数为（ ）。A0.91B0.92C1.09D1.1015. 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为( )元/平方米。A.500B.2500C.1000D.1250二、多项选择题(共10题，每题2分，共20分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分)1.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。A估
8、价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性E不影响估价报告的用途2.明确估价对象包括( )。A.明确估价对象的实物 B.明确估价对象的权益C.明确估价对象的区位状况D.明确估价对象的基础设施情况3. 下列关于现金流量折现法与传统方法说法正确的是（）。A在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来B在现金流量折现法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中C传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减。D现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上
9、的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减E对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的。 4.下面属于构筑物的是( )。A.烟囱B.水塔C.水井D.屋顶5.估价人员平常就应留意搜集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括( )。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C.相关实例资料，即类似房地产交易、开发建设成本、收益等资料D.反映估价对象状况的资料6.土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有( )。A.无视建筑物的存在，即将其设想为
10、无建筑物的空地B.重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C.考虑建筑物存在对土地价值的影响D.考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响7.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费8.估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。 A最佳用途B最佳位置 C最佳规模D最佳环境 E最佳集约度9. 下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。A可比实例一定是交易实例B可比实例不一定是交易实例C交易实例一定是可比实例D交易实例不一定是可比实例10.影响房地产价格的经济因素主要有（ ）。A.经济发展状况、储蓄、消
11、费、投资水平 B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入三、判断题(共10题，每题2分，共20分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。)1.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（ ）2.人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。( )3.在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，不用具体说明。 （ ）4.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（ ）5.预计某宗房地产未来第一年的净收益
12、为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （）6.一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。 （ ）7.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。 （ ）8在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 （ ）9. 成本法中房地产价格构成中的销售税费，既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（ ）10.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责
13、该估价项目。（）四、计算题（15分。要求列出算式，计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000，土地使用期限40年，建筑总面积为20000，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为25年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为702%，销售税金及附加为售价的553%，投资利润率为12%。（2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系
