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1、房地产开发与经营课程设计课程设计题目：姓 名：学 号：班 级：时 间： 一、 项目总说明(一) 项目提出的背景1. 企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目2. 通过市场供求分析,酒泉商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3. 通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议。（二）项目地址概况太阳岛.金三角，位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上，据新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖，利用西北高，东南低的缓坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住户能最大限度享受到水景，使小区既具有丰富层次，又有充分的开放性和亲和力，具有不可复制的田园魅力。宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接
2、，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有酒泉市的南大门之称。这里树木葱笼，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦于牛首山风景区相连，是酒泉生态防护网骨架的一个重要节点。（三）可行性研究的目的1、所谓可行性研究，是运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否盈利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。 2、可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估
3、计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。（四）进行可行性研究工作的主要依据主要包括1、国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等；2、经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等；3、由国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划。对于交通运输项目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等；4、国家进出口贸易政策和关税政策；5、当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料；6、有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等；7、由国家颁
4、布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；8、包含各种市场信息的市场调研报告。（五）开发企业简介二、市场调查与分析（一）市场特征据有关部门统计和业内人士分析，目前酒泉房地产市场呈如下几个特征：1.中低价位楼盘、多层房，平米左右的房子受欢迎，销售看好这类房产，因为面向大量的普通购房者，所以销售快。另一个原因是这类房产的房源现在市场上供应比较少，供求关系造成这种局面。但随着市场的发展，地价的上涨，为了满足更多的购房者的需求，这类房产将会越来越少、档次也在逐渐提高。2、有个性特色，有独特优势的部分楼盘，销售看好从总体上说，酒泉前几年开发的房产个性少，优势不突出。近几年，有的开发商在酒泉开始注重小区
5、风格、特色。这在酒泉是户型和销售的创新，当时销售很快。太阳岛一期在三四年前个性特点也相对比较明显。3.中档楼盘，规划合理，规模大、配套全，销售看好中档楼盘的客户都是有固定收入，但又不是非常富有的工薪族，既想住上比较实惠的住房，又不希望生活成本太大，他们对小区生活大配套有一定要求。比如荣事达大道北段的前几年开发的杏林花园小区有长江路幼儿园杏林分园，18路大公交车、大菜市场、超市、邮局、银行、众多的社区小门面、中心大花园、临近北大桥河等，这使该小区成为中档客户的优先选择。4.配套不全，规模不大，产品同质化的部分中档楼盘，销售欠佳这类楼盘，往往只能满足客户部分要求，客户多次看房，不愿放弃在那个地段购
6、房，开发商又不断优惠，不愿放弃看房客户，最后以多次降价、优惠、赠送实物等多种方法，以扭曲的心态成交。一份合同往往比正常洽谈合同签订时间多了34倍的时间，甚至更长。这样就造成了楼盘总体销售时间延长。一年一个新时尚，一年一个消费心理，延后推出的房型又造成严重不适应客户消费需求的现象，又造成尾盘销售时间过度延长。（二）市场趋势分析根据对酒泉市目前市场情况的概貌式考察，可以看出酒泉商品房住宅市场已呈现出以下趋势：1.住宅开发向城市边缘区发展随着强调省会意识、大城市意识，酒泉市城市道路两横两纵大街交通网络的延伸扩展，经济区、高新区、新站区的进一步发展扩大，公共交通、私家车以及摩托车等交通工具的发展，以及
7、城市边缘区各项生活配套设施的建设与逐步完善，使得城市边缘区同样能够享受到便利生活，而且城市边缘区由于贴近自然、空气清新，有的还依山面水，自然景观优越，对日益重视住宅环境质量的现代人有很强的吸引力。城市边缘地价便宜，开发成本低，更加有利于发挥价格优势。2.向规模化发展，配套设施日益完善零星的，插花式的单幢或几幢地小规模开发已经不符合城市发展的需求，取而代之的已经是成片建设开发，配套设施齐全、专业化、市场化、规模化的开发模式，有的甚至提出“经营城市”。这种现象被有的媒体称为大盘时代。目前主要是成片的原郊区的农民住宅、已经划入城市规划区拆迁后的成片开发，以及老城区的老街区的成片改造，在城市边沿选择开
8、阔地段连片规划开发等几种形式。3.目前同期住宅开发量大，客户选择余地大，市场处于完全买方市场现在只要到市内各区域去走一走，到处是楼盘和即将开发的地块，客户有充分的选择余地。有位业内人士形象地说，现在是“低价房，是人（即客户）找房子；高价房是房子找人。”现在开发的房子价格又越来越高，客户是爱理不理选择余地大。4.广告宣传效果差，客户相对更加理性市场房源同期供应量大，楼盘产品形态同质化严重，广告宣传手段雷同，客户认识楼盘的手段和机会增多（报纸平面、电视声相、广播、房产专业网络、邮递广告、楼书、房展会、现场咨询等），客户购房知识丰富，多种宣传炒作手段已经被客户在市场所见识。但是房产广告宣传创意却太少
9、，文化含量太少，基本上是几个阶段、几个图库、几个方法，太老套。广告宣传要想出奇效，必须要创新，比如广告手段和形式等。客户最注重的还是销售措施对自己是否真有利，房价对自己是否真能承受，重点不在于广告语言如何。5.大多数楼盘在正式销售前，都首先向客户咨询价格为了能够和客户进行必要的沟通，了解客户对本项目的喜好、价格期待，为了在推出楼盘时，价格对于准客户能够基本接受，往往采取先在各种活动中利用各种方式进行咨询的方法，再收集意见进行综合分析，最终确定销售价格。并且在市场跟踪调查的基础上，也多是采用多次价格递进的方法不断调整价格，既满足客户购买需求，也不失去必要的利润。6.城市运营商和复合地产在酒泉初露
10、苗头政府通过招标或谈判，将有的与房产项目地块相临的市政建设项目一并委托给房地产公司开发建设，这种形式的房地产角色被称为城市运营商。当然这样的市政项目肯定与房地产项目不仅相邻，而且相关，对双方都有益处。复合地产，则是房地产项目与其它项目有机地结合为一体，同时开发，相互促进。比如教育地产、旅游地产、商业地产等。其实这种现象在沿海城市几年前就出现了，比如体育地产。酒泉的复合地产像胜利路的元一系列项目，包括酒店、大型商业和住宅等。像长江西路三里庵的旺城包括住宅、办公和商业等。在经济开发区的大学城附近也有类似的复合项目。这主要取决于地段的特殊性和开发商的开发思路和运营手段三规划设计方案（一）拟开发项目建
11、设工程规划设计要点1.同意在规划红线范围内进行规划设计2.规划容量要求容积率1建筑密度15%绿化率50%3.建筑退让要求4. 组织好用地内外交通，做到人车分流5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会，小区活动中心，物业管理，配电房，停车库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。6. 统一进行室外绿化设计。7. 认真进行建筑单体设计。8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电，供水，教育，消防，市容等有关部门的书面意见。（二）拟开发项目的规划设计方案 根据太阳岛.金三角建设项目自身特征，结合酒泉市房地产市场的调查与研究，提出
12、开发项目的规划设计方案。 拟在改宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。独立别墅可建5幢，每幢建筑面积为370平方米。多层公寓均为跃层式，每套建筑面积约为250平方米，可建264套。另有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅，多层公寓建成后全部用于出售。 规划设计方案的主要技术经济指标如表1.序号名称单位 数量1规划建设用电面积173002总建筑面积821802.1住宅面积789502.2公共建筑面积25302.3地下停车场面积7003建筑物占地面积%141
13、884建筑密度%8.25容积率%0.486绿化率%757居住户数户299四项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期为2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周安排见表2 表2项目开发经营周期横道图内容进度时间12345前期工作主体结构施工 安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五项目投资估算投资估算依据为1.国家建设部2000年9月发布的房地产开发项目经济评价方法2.国家及酒泉市对房地产开发项目费用取定的项目文件。3.酒泉市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4.项目用地现状的调查资料（一）项目投资，经营费用估算1.土地费用 拟通过出让方式
14、取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格为9000*(100+30)/100=11700万元2前期工程费表3 前期工程费估算表序 号项 目元/建筑每平方米1规划设计费4.002建筑设计费25.003勘察费6.004临时供水，供电费3.005场地平整费5.00合计43.00则前期工程费为：82180*43/10000=353.37万元3.基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水，供电，供气，排污，绿化，路灯，环卫设施等建设费用。表4 基础设施建设费序 号项 目元/建筑平方米1供电工程20.002供水工程12.003供气工程5.004排水，排污工程7.005道路费用5.006路灯工程5.007绿化工程5.008环卫工程2.009通讯工程10.00合计71.00则基础设施建设费为:82180*71.00/10000=583.48万元4.建筑安装工程费太阳岛.金三角的独立别墅和多层住宅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照酒泉市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以
