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1、专业 效率 口碑 北京盛联阳房地产经纪有限公司研展部研 展 部 周 报起讫日期： 2006 / 03/ 20 / 2006 / 03 / 25 /一、 市场资讯1、宏观信息 勾地制将提高土地成本 双向影响房价：所谓“勾地”制度，是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单，让开发商自行研究，从清单中“勾”出合适的地块，与政府磋商，并最终向政府出价。一旦出价符合政府要求，该土地便进入公开竞标程序，形式可以是拍卖或者挂牌，价高者得。竞标结束后，除非其他竞标者出价更高，否则最初“勾地”的开发商须以原出价承让该土地。 1月底，国土资源部公布2006年国土资源管理的工作重点，强调从土地源头入
2、手，加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。 目前的土地政策将从正负两个方面影响房价：一方面，国家通过优化土地供应结构来改变未来房地产供给结构，有利于稳定房价；另一方面，偏紧的土地政策使得土地成本逐渐升高，这将最终体现在未来的房价上。 国家上调房企收入税收5%：地产预售收入所得税上调5%，这是今年全国两会后国家对房地产业调控的第一个大动作。日前，国家税务总局下发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(31号文件)，对房地产开发业务征收企业所得税的办法做出调整。将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税
3、毛利率，并将比例由15%提高至20%。同时规定按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。新办房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但不得超过3年。房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新的企业税收优惠。另外，房地产开发企
4、业不得事先按核定征收方式征收、管理企业所得税。 建设部抓紧推行实名购房制：建设部提供的权威信息显示，今年房地产市场调控的关键是要“建立引导和促进普通居民住房消费的长效机制”。此外，建设部今年仍将“大力整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规开发和销售的行为。抓紧推行商品房预(销)售合同网上即时备案和实名制购房制度”。 国家发改委：支持住房消费：，“十一五”期间要调整投资和消费的关系，合理控制投资增长的规模和速度，增强消费对经济增长的拉动作用。在消费政策上，对住房、汽车及健身文化等产业的发展给予一定支持。今后将把扩大国内需求，特别是消费需求，作为基本出发点来促使经济增长。为了调整投资和消费的关
5、系，要“两手抓”，一手是继续控制投资的过快增长，严格控制土地和信贷这两个闸门；另一手是不断扩大国内的消费需求。为此要提高城乡居民的收入水平，增强居民特别是农村居民和城镇低收入者的消费能力。2、地产金融 2月份郑房指数：2月份，全市批预售项目共计4个，投放面积11.09万平方米,较上月投放面积减少了32.19万平方米，较上月下降了74.4%；其中住宅投放9.08万平方米，较上月下降了73.1%，非住宅投放2.01万平方米，较上月下降了79%。本月销售各类商品房2984套，比上月下降了30.9%,销售商品房面积为32.36万平方米，较上月下降了35.4%,较去年同期上涨了44%。本月销售价格为30
6、13元/平方米，较上月上涨了6.8%，较去年同期上涨了11%。2月份受农历春节的影响，房地产市场仍显冷清,商品房投放、销售量都有不同程度下降，但销售价格呈上升态势。本月住宅物业类商品房销售2576套，较上月下降了29.8%,销售面积28.98万平方米，较上月下降了36.7%、，较去年同期销售面积上涨了41%，住宅类商品房销售均价为2699元/平方米, 较上月上涨了9.1%,较去年同期上涨了13%。住宅类商品房出现量降价升的局面，“绿城百合公寓”、“普罗旺世”、“思念果岭山水”、“顺驰中央特区”等物业较高的单价拉动了住宅类商品房价格的上升。非住宅物业类销售408 套，销售面积3.38万平方米，较
7、上月分别下降了37.2%、21.4%，销售价格为5708元/平方米,较上月下降了12.5%。商业用房、办公用房销售面积分别是2.41万平方米、0.56万平方米，较上月分别下降了19.9%、46.7%。可见，非住宅市场同样受过春节的影响，进入相对的“销售淡季”，销售量、销售面积都有所下降。但是办公用房市场销售均价4630元/平方米，较上月上涨了21.6%，成为非住宅市场的亮点。本月二手房市场共成交686套,成交面积为5.57万平方米，较上月分别下降了8%、11.4%；成交价格2028元/平方米，较上月略降了0.2%。从上面数据看出，刚过完春节后短期内部分购房者处在观望之中，二手房市场成交量持续走
8、低。 郑州市首次1050套经济房公开摇号销售：首期公开销售房源包括个经济适用住房项目，共套住宅，可售建筑面积共万平方米。个经济适用住房项目分别是：河南军安实业服务中心有限公司开发建设的“茜城花园”项目套，项目地点在航海路以南、闫垌路以东，建筑面积万平方米，预计 年月份开工建设，年月份竣工；郑州珠江置业有限公司开发建设的“珠江荣域”项目套，项目地点在郑密路西、张魏寨路南，建筑面积万平方米，预计年月份开工，年月份竣工；郑州鸿基置业有限公司开发建设的“西湖春天”项目套，项目地点在农业西路与冉屯路交叉口向北，建筑面积万平方米，目前已开工，年年底竣工；郑州永恒置业有限公司开发建设的“通和家园”项目套，项
9、目地点在紫荆山路与长江路交叉口，建筑面积万平方米，预计年月份开工，年年底竣工。四个项目均为平方米、平方米两个面积，并且全都是整栋楼出售，有至楼可供购买者选择。此次公开销售的套经济适用住房项目房源，全部销售给年月日年月日期间申请登记并经审核符合购买条件的市民。 物业管理企业开始资质考核：3月21日，省建设厅下发了关于开展全省物业管理企业资质动态考核的通知，从即日起对全省物业管理企业进行资质动态考核，对考核不合格和服务质量差、发生重大纠纷事件的企业，经查实后，要取消、降低直至注销企业资质等级。考核的主要内容：企业服务质量，是否具有完善的质量保证与管理体系；企业有无重大事故及不良行为记录；企业接管的
10、项目是否进行招投标，收费是否严格按照规定及合同执行；收费及支出是否公开详细情况接受业主监督；是否存在擅自转包项目的行为；企业与业主委员会的关系等。 全国房屋空置率 迷雾难拨：中国的商品房空置面积达到亿平方米，空置率达到。 购房大联盟北区团购行动启动：首期购房大联盟预定目标，郑州北区。这次购房俱乐部发起的北区团购，范围包括郑州市农业路以北，花园路以西，黄河以南的广大区域。推荐楼盘有：明天花园、华林逸树广场、大河春天、威尼斯水城、瑞祥如意世家、德金假日蓝湾、建业森林半岛、四月天、普罗旺世、惠城田园风光、惠文鸣翠苑、天俊华庭等3、城建信息 郑州三环再添三立交 中州大道隧道将成：这三座立交桥分别是文化
11、路北三环立交、货栈街东三环立交、郑汴路东三环立交。其中文化路立交设计为北三环上跨文化路立交，双向6车道，目前 桥身架设已完成过半，近日将开始铺设水泥，有望于6月底建成通车。另两座桥均初步设计为下穿东三环立交，具体设计方案将于近日确定，预计上半年可开工建设。二、媒体分析本周三大主流媒体发布房地产广告共计73篇；其中金水区20篇，管城区15篇，二七区6篇，中原区12篇，惠济区5篇，郑东新区9篇，东开发区5篇，外地1篇；住宅项目43篇，办公及商住项目7篇，商业项目22篇；多层项目31篇；小高层项目8篇；高层项目20篇；别墅项目3篇；其他为商铺；1、媒体统计总量周期对比2、各区域投放总量周期对比3、媒
12、体投放个案动态 金水区： 天一大厦：10000抵20000；推出5套珍品房源；3.24“个性办公”研讨会盛装举行 21世纪社区车库：3年回购；团购5套以上，预定不返利的客户，可享受优惠30%； 汉飞城市公园：3.25房价公开； 瑞祥如意世家：3.25大抽奖；惠济区： 天荣国际汽车公园：4月13日在天荣国际建材港隆重召开；中原区： 大厨房：3月25日 紫荆山广场开盘； 新田天地间：买就送，送彩电 3件套； 水岸花木城：4月盛大开业；二七区： 大上海铜锣湾广场：3.25开盘；2000元认筹金充10000元房款 3万8起 郑州国际小商品城：3月1日 隆重招商盛大公开；管城区： 海上香颂：3.11-3
13、.31签约享有16888-36888元/套现金折现； 金色港湾：现正接受咨询及贵宾卡登记； 方圆创世：3月25号开始排号；郑东新区： 澳柯玛国际物流园区：4.8-4.12家居博览会； 宝龙城市广场：售楼部正式开放； 顺驰郑东第一大街：第一大街二三期清盘 四期3.25开始认购；东开发区： 百度花园：3月21日起正式接受咨询；三、 楼盘调研汇总本周市调楼盘：汉飞城市公园3期、百度花园、加州第一城。1、汉飞城市公园3期 本案总占地258亩，本期占地120亩，本期建筑面积13万，3月25日公开房价，并发售会员卡，优惠3000元，于06年4月2日开始认购 。均价2600元/平方米。共计1164套，本次推
14、出420套。户型如下：户型2-22-23-23-23-23-24-2合计面积()84-8890.5199104.04114-118121.37134-136套数(户)240162961622161929611642、百度花园本案位于第三大街与经南三路交叉口南50米路西，人友置业开发，三人行代理销售，总建筑面积8.1万，项目共分两期，其中一期位建达花园（管委会家属院），百度花园位项目二期。于06年3月21日认购，预计4月份开盘。共7栋多层，目前推出4栋，其中1栋为银行团购，实际销售为3栋142套，均价2000元/。户型如下：户型2-23-23-23-23-23-2 地下室复式合计面积()93.00121123136.00139.00115.00160-200套数(户)30303010108241423、加州第一城本案位于航海东路与第五大街交叉口南500米，商东实业开发，源一代理销售，总占地116亩，为纯多层项目，共19栋，目前推出7栋288套。均价为2200元/，起价1650元/。认购期未定。现未开工。户型如下： 户型1-12-22-22-22-22-22-22-22-22-22-2合计面积()42.1788.8590.2392.0693.6096.48-96.50100.0
