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1、楼市还会“限”多久本刊记者 崔黄亮在“史上最严厉限购令”细则出台大约一周年之际，中国楼市调控中的三方博弈也正进行到最激烈的时刻。地方“新政”的不断“挑战”，会让这份限购令在2012作古吗？2012年2月9日出台的芜湖楼市新政，仅仅3天后就被叫停，这被称为“2012首个救市政策”的夭折。地方政府再一次用“短命”新政证明了中央对楼市调控坚定不移的决心。在2011年之前，中国楼市已经经历过数次调控，但几乎全都被戏谑为“空调”，甚至有着“越调越涨”的尴尬。终于，史上最锋利也最具争议的调控之刀“限购”被祭了出来。2011年1月底，国务院出台“新国八条”，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨
2、过快的城市，在一定时期内，出台房产限购细则，并直接点明在措施中必须包含史上最严厉的限购条款“原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。随后，“一定时期内”又被明确为“2011年2月中旬之前”，但是在首批指定的35个城市中，仅有13市在2月20日之前按时出台细则。近三分之二目标城市对限购令的磨蹭态度、不给力表现让人们误以为这将会是又一轮“空调”。当时本刊记者多次在私下场合听到房地产商们这样的观点：房地产行业如果真被限住，地方政府也会在GDP、土地财政收入
3、方面大受冲击，中国的传统是上有政策下有对策，所以限购这盘棋不会下太久，说不定几个月就要变。他们猜对了开头，却猜不到结局。前仆后继的地方新政在芜湖市之前，已经有过两起“短命”的地方楼市新政。出头鸟是佛山市。2011年10月11日，佛山市住房和城乡管理建设局在11日上午发布关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知，提出“已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围：允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房”等措施。地方政府首次以明文通知的形式公布对限购令“松绑”，犹如一颗重磅炸弹迅速引发关注，有房地产业界的大佬迫不及待地表示这是“利好”消息，但这份兴奋甚至没
4、有能保持12个小时。佛山市上演了真正意义上的“朝令夕改”。当天22点，当地媒体接到了佛山住建局的紧急通知：暂缓发布放宽限购通知，等待上面宣传部的通知。23点24分，佛山的楼市新政正式叫停。继承佛山“遗志”的是成都。2011年11月11日晚，在世纪光棍节的掩护下，成都房管局召集当地开发商开会。会后有业内人士传出两条消息：其一，开发商将拥有备案的资格，可代替房管局审查购房者的资格；其二，在全款付清的情况下，户籍在成都主城区(成华、青羊、金牛、高新、武侯、锦江)的家庭，可购房屋数量由之前的2套上升至4套。成都无疑吸取了佛山的教训，他们保持低调，并未发布明文通知，而是直接付诸实践。但是，再低调的房管局
5、也遮掩不住“松限”新政的“璀璨光芒”。成都新政的信息很快在网上引起热议，再次引发各大媒体的集体围观。在巨大的压力下，11月21日，成都房管局发布新闻稿，称将继续严格执行原有的限购令政策。相比之下，芜湖市可能显得比较委屈。芜湖的楼市新政，谨慎地没有触碰“限购”的红线，而是从“加强住房保障改善居民住房条件”的角度出发，宣布为满足一定条件的购房者提供免税、补贴、迁户口等优惠政策。芜湖新政引发的轩然大波可能连他们自己也没想到。有人热情支持，说这符合刚需购房者的利益；也有人激烈反对，说这会引发连锁反应，动摇地产调控大局。但无论正方反方，都认为芜湖新政是明显的“救市”之举，这不是当前的楼市调控氛围所能容忍
6、的。2012年2月12日，芜湖新政被宣布“暂缓执行”，地方楼市新政又倒下了一个。谁还会摸“调控”的屁股佛山、成都、芜湖不同的策略，同样的结局，仿佛在反复证明：这一轮史上最严厉的楼市调控不仅不是“空调”，恐怕还是老虎的屁股摸不得。2012年2月13日，在芜湖新政叫停的次日，中国住建部政策研究中心副主任王珏林对媒体表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。这是住建部在这方面的首次表态，强硬而隐含警告。然而，接下来的情节真的会一帆风顺吗？会不会还有胆子够大的地方新政“不听话”地站出来？中国综合开放研究院宋丁教授对本刊记者表示，“变种”新政出台的可能仍然存在。限购一年
7、以来，对楼市最明显的影响不是房价，而是成交量。尽管在2011年之初限购令正式实行前有过一波疯狂购房潮，但2011全年中国一线城市房产总成交量仍然同比下降了近20%。宋丁分析称，限购实际限住了楼市的资金流通量，使不少开发商面临资金链断裂的危险，地方政府也在土地财政上陷入困境，限购至今，不少开发商、地方政府几乎接近极限，在表面的平静之下，三方博弈其实已经到了最激烈的时刻，“破局”随时可能发生。宋丁认为，破局有两种可能：其一是大幅降价，以牺牲利润甚至亏本的方式重新盘活资金，但从目前来看，楼市降价的幅度仍不明显，也就是说开发商仍然在寄望另一种可能的出现地方政府主动救市、松绑调控，而处于躁动不安情绪中的
8、一些地方政府，确实可能这么去做。海口曾经是最早对限购表现出躁动的城市。仅仅在限购令细则发布两个月后，2011年4月下旬，海口就爆出了“海南率先叫板限购令”的猛料。海南某媒体在一篇报道中提到，海口市市长冀文林4月20日在海口市政府第75次常务会议上说：“要充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”4月25日，这句话开始在微博上疯传，并被解读为“海口将准备停止实施限购令”，一时间海口被抬到了风尖浪口。直到4月27日，海口市住房和城乡建设局负责人正式表态，海口将继续执行限购和限价等房地产调控政策。苏州也传出过“松限”的风声。2011年6月，本刊记者曾经从苏州一房
9、地产商处得到消息，称苏州某区级政府已召集当地房地产商开会，称当地正在计划推出“针对在校大学生等四类人群不限购”政策。但后来事情并没有进一步发展，不了了之。据业内人士称，类似苏州这样“有心无胆”的情况，在2011上半年并不少见，只是大家都还能憋住。但从2011年9月份开始，事情逐渐出现了变化。2011年9月底，常州率先“微调”，将公积金政策放宽，购房贷款额度提高。10月，成都与杭州不约而同地进行了“土地松绑”式微调，放开土地配建条件。11月前后，这种“微调”进一步达到高潮，北京、南京、重庆、杭州、武汉、合肥、吉林、长春8市分别通过“特殊房源解禁”、“税费优惠”、“购房补贴”、“土地松绑”、“公积
10、金放宽”等方式进行各自的微调。2012年2月，就在芜湖新政出台的前后，各地“微调风”也再次袭来，上海、天津等城市不约而同地放宽了“普通住宅”标准，以此让更多房源可以享受一些优惠政策。目前来看，这些微调毕竟影响面比较小，因而并没有被明令禁止。但这种微调会不会逐步扩大，最终演变成多个地方城市同时蚕食“史上最严厉楼市调控”的态势？2011年底，中国房产信息集团在“致房企函”中如是说：“尽管从中央层面限购令难有根本性改变，但2012年在地方政府的执行环节却将有松动空间，其动因无疑是为保本级政府财政收入，最大的松动空间在于限购令的执行标准上这样执行层面的松动我们认为将会集中发生在2012年下半年后”房价
11、何时回归合理限购令究竟会延续到何时？在2011年末首期限购令即将“到期”之时，这曾是业内外共同关注的焦点，不过结果并不出人意料，在中央给出“建议”后，众地方城市纷纷表态将继续严格执行限购令，其中首先表态的就是曾经最早发出松绑限购令信号的海口市。这一次，没有人给限购规定期限。宋丁认为，从中央的调控决心来看，限购令短期内不会被取消，而且由于房地产税等措施目前试点并不尽如人意，限购令短期内也缺乏合适的替代品，在这样的形势下，限购令甚至有可能被常态化，被写进地方的行政法规，持续三至五年。陕西社科院副院长石英则持不同的观点。在石英看来，限购令终究只是权宜之计，以行政命令调控市场的方式不够科学，必须被市场
12、导向的策略所代替。石英认为，中央对限购令的松动，可能从部分调整结果较好的城市（比如西安）开始，逐步进行，不过从目前的态势来看，限购令至少在2012上半年还会继续维持，真正松动可能要等到楼市调控目标“房价回归合理”达成之后。365地产家居网事业部副总监朱妮也认为，“松限”短期内几乎是不可能，楼盘销售更应该期待贷款方面的松动。2012年两个月内，存款准备金率已经两次下调，虽然这并非专门针对楼市的调整，但在资金流量、地产商和购房者的贷款难度方面无疑带来了一线希望。但是朱妮对“合理房价”的说法不能认同。怎样的房价才算合理？芜湖新政被叫停之后，当地论坛上一片叫好之声，有网友如此判断：“从政策出台到取消，
13、可以看出房价还要大跌，不打7折不动手。”南京一位网友也发出声援：“支持限购，一直限到房价跌了、我有钱了最好。”但是几乎没有人能真正给出房价“合理”的标准，中央政策没有讲明也无法讲明，专家、网友们对房价下跌幅度预测则各不相同。潘石屹认为，租金回报率“回归正常指数范围”可以作为标准之一，但是目前“北京上海的租金回报率大约是2%，世界其它一些主要城市的租金回报率都在7%-8%”，以此数据，即便将房租的不断上涨算进去，北京上海的房价也至少要跌50%。这种跌幅，有可能导致房地产行业性的崩溃。房价是否合理，应该还是以市场说话最公平。2012年2月，365地产网在长三角组织的看房团超过了7000人，当日成交量不足200套，平均每100人只购买不到3套。但这已经几乎是当地近期以来最好的房产销售气象。业内人士称，市场浓重的观望情绪，说明房价仍然没有下降到刚需们认为足够“合理”的程度，房价再次下降并回归合理，可能还需要半年甚至更长的时间。这个“半年”，似乎与专家们对“限购令”松动时间的判断不谋而合。到那时，事情究竟会怎样发展呢？
