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1、房地产司法鉴定估价报告估价报告编号：深国策评字CD2017010069SS号估价项目名称：成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产市场价值评估估价委托人：成都高新技术产业开发区人民法院房地产估价机构：深圳市国策房地产土地估价有限公司注册房地产估价师：赵 麟 注册号：5120130053李 欢 注册号：5120080053估价报告出具日期：2017年1月17日防伪编码：20170102784防伪查询请登录“国策评估”网站：致估价委托人函成都高新技术产业开发区人民法院：承蒙委托，我公司对帅安伟单独所有的位于成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层
2、1402号住宅房地产市场价值进行了评估。估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。我公司注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据有关法律法规和标准，经过实地查勘与市场调查，选用比较法进行认真的分析和测算，确定估价对象在价值时点2017年1月13日的市场价值为：RMB76.1万元，大写：人民币柒拾陆万壹仟元整（取整到千位）。估价结果明细表合同签约备案号买受人房屋地址结构总楼层所在楼层设计用途建筑面积（）评估单价(元/)市场价值(万元)382616帅安伟双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号剪力墙1914住宅130.165,85076.1特
3、别提示：估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让，若与土地管理部门最终确认不符，应调整评估结果直至重新评估。估价委托人提供的商品房买卖合同摘要未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见，根据四川省房地产司法鉴定指导意见，本次评估不考虑抵押权及查封情况对估价对象价值的影响。本次估价涉及的估价对象的产权信息以估价委托人提供的商品房买卖合同摘要为准。深圳市国策房地产土地估价有限公司法定代表人
4、：（注册房地产估价师）二一七年一月十七日目录估价师声明1估价假设和限制条件2估价结果报告4一、估价委托人4二、房地产估价机构4三、估价目的4四、估价对象4五、价值时点6六、价值类型6七、估价原则6八、估价依据7九、估价方法8十、估价结果8十一、注册房地产估价师9十二、实地查勘期9十三、估价作业期9附件10（一）成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函10（二）商品房买卖合同摘要复印件10（三）估价对象位置示意图10（四）估价对象实地查勘情况和相关照片10（五）可比实例位置图和外观照片10（六）专业帮助情况和相关专业意见10（七）房地产评估机构营业执照、资格证书复印件10（八）房地产估价人员注册
5、证书复印件10估价技术报告11一、估价对象描述与分析11二、市场背景描述与分析13三、最高最佳利用分析15四、估价方法适用性分析16五、估价测算过程17六、估价结果确定21 估价师声明我们郑重声明：一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中列示的假设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师是依照中华
6、人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准及四川省房地产司法鉴定指导意见的规定进行估价工作，撰写估价报告。估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般性假设1、注册房地产估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，但我们并非确权部门，无法对该权属文件进行查证和确认，无理由怀疑估价委托人提供的有关情况和资料的真实性，本次评估以估价委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、有效的为假设前提。2、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘，估价对象房屋建筑面积与商品房买卖合同摘要复印件记载建筑面积大体相当，评估时我们以商品房买卖合同摘要复印件所记载数据为
7、准进行相关说明和测算。3、注册房地产估价师以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）自愿交易的买卖双方；（2）有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；（3）估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害
8、关系；（4）在此期间房地产市场基本保持稳定；（5）不考虑特殊买家的额外出价；5、估价对象为“蜀镇锦丽湾”部分物业，应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。6、本次评估以估价对象能够按照价值时点时完整的物质实体状况、权益状况及法定用途持续使用为假设前提。7、根据四川省房地产司法鉴定指导意见，确定本次评估价值时点为实际查勘完成日2017年1月13日。（二）未定事项假设1、估价委托人提供的商品房买卖合同摘要未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查和，房屋建成年份为2012年，本次估价以估价对象于2012年建成为假设前提。2、估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证
9、，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让，若与土地管理部门最终确认不符，应调整评估结果直至重新评估。3、估价委托人提供的商品房买卖合同摘要未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见，根据四川省房地产司法鉴定指导意见，本次评估不考虑抵押权及查封情况对估价对象价值的影响。（三）背离事实假设根据注册房地产估价师现场调查了解，截止价值时点，估价对象设定有租赁权，但估价委托人、出租人、承租人及其他相关利害人未向我公司提供租赁合同，相关租赁约定事项
10、不详，经与估价委托人沟通确定，本次评估不考虑租约对估价对象价值的影响。（四）不相一致假设根据估价委托人提供的商品房买卖合同摘要记载，其地址为九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号，注册房地产估价师实地查勘地址为成都市双流区九江街道办事处五桐路13号“蜀镇锦丽湾”12幢1单元14层，未见估价对象房号，根据估价对象所在楼层已张贴房号的其他房屋可判断估价对象房号为1402号，本次评估确认实地查勘地址与商品房买卖合同摘要记载地址为同一地址，如二者不一致，本报告将作相应调整，甚至重新评估。敬请本报告使用者注意。（五）依据不足假设因估价委托人非买受人本人，注册房地产估价师未能核对商品房买卖
11、合同摘要原件，本次评估以估价委托人提供的原件与复印件一致为假设前提。二、估价报告使用限制（一）本次估价报告估价结果仅为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。（二）本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。（三）本报告评估的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（四）本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现
12、状规划条件、建筑物在现状成新度下的房地产正常市场价值，如估价对象设计用途、建筑面积或建筑物使用状况发生变化，估价结果需要做相应的调整直至重新评估。（五）本报告未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力时对估价对象的价值影响。（六）本报告评估的市场价值已包含估价对象（分摊）国有土地使用权价值。（七）未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表，否则将追究相应的法律责任。（八）本估价报告含若干附件，与报告书正文具同等法律效力，不可分割对待。估价结果报告一、估价委托人单位名称：成都高新技术产业开发区人民法院二、
13、房地产估价机构单位名称：深圳市国策房地产土地估价有限公司住 所：深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16层A、B房资格等级：一级证书编号：粤建房估证字2015026 有效期限：2018年07月02日止法人代表：骆晓红分公司地址：成都市青羊区提督街建行大厦2410号联 系 人：梁国平联系电话：（028）86751780三、估价目的估价目的为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。四、估价对象（一）估价对象范围本次评估的估价对象为成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产及其占用范围内应分摊的国有出让住宅用地土地使用权。估价范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用
14、功能相适应且影响建筑物使用价值的二次装修，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。（二）土地基本状况1、土地权益状况如下：估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让。2、土地实物状况座落成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号四至估价对象所在小区宗地南临草金路，北、西、东均临其他规划道路形状呈较规则多边形，较便于利用地形地势地势平坦，便于使用地质条件所在宗地地质条件良好，适合建筑土壤状况土壤未受污染 基础设施完备程度宗地外六通（给水、排水、通电、通路、通讯、通天然气），宗地内六通一平用途住宅用地开发程度地上已建成住宅物业备注估价对象土地实物状况根据估价对象所在小区宗地实物状况描述（三）建筑物基本情况1、建筑物权益状况合同签约备案号房屋地址买受人出卖人共有情况房屋总层数所在层数建筑面积（）设计用途签约备案时间382616双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号帅安伟成都市华兴住宅房地产开发有限公司单独所有1914130.16住宅2013-12-09 15:07:322、建筑物实物状况名称蜀镇锦丽湾记
