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1、优选文档房地产开发项目设计方案1、开发有限企业关于委企业编制本项目可行性研究报告的委托书；2、国家、省、市相关政策、法律、法规、规定要求；3、国家现行相关技术设计规范和标准；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、城市居民住处规划设计规范；6、投资项目可行性研究指南（中国电力初版社）7、建设项目经济议论方法与参数实务全书（中国建材工业初版社）；8、建设单位供给的基础数据资料；9、10、1.5可行性研究的范围本可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场解析与建设规模3、建设地址及场址选择4、整体规划方案5、设计方案6、项目节能方案解析7、环境保
2、护与节能、安全8、组织机构与物业管理9、工程及销售进度安排10、投资估计和资本筹办5811、经济议论1.6可行性研究工作大要，即组成项目组，到建设现场进行了详细察看，并与蓬莱市相关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了会商，就建设用地、建设规模、设计方案及相关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些要点问题完成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。1.7可行性研究项目归纳基本大要近来几年来，随着迅速发展以及当地人民生活水平的不断提升，对住处的要求已不在限制于满足住宿的要求，追求高质量成为新的需求标准，居民对一般商品住所的需求在逐年增加。再者商
3、业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，拥有优异的市场发展空间。项目承办单位蓬莱天宏房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自己发展，决定进行蓬莱市府后路旧城改造工程建设。建设规模项目结合市场需讨情况、建设用地条件及周围环境情况、房型构造及绿化条件，同时考虑到资本筹办的可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼总建筑面积24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住处建筑面积12050.4平方米；一般住处建筑面积22107平方米。总规划户数431户，居住人口1509人。3.建设地址项目建设地位于蓬莱市府后路，该项目工程规划总用地3136
4、1平方米。建设地区地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，特别适合商住小区的建设，地理地址优越。建设特色与构造本项目包括住处和商住楼，建筑均为多层建筑，结合蓬莱市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架构造系统，基础采用独立基础形式。环境保护本项目选址在蓬莱市府后路，该地区周围环境情况优异，周边水体、大气、土壤拥有较强的自净化能力，且有必然的环境容量，适合生活小区的建设。本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。所以，对周围环境不会产生不良影响。投资估计经测算，本项目总投资估计为12000.00万元。工程进度本项目计划建设期为2年，从2008年10
5、月开始至2010年9月底建成。资本筹办方案本项目资本筹办方案为：项目承办单位自有资本4340.00万元，占总投资的36.17%；银行贷款6000.00万元，占总投资的50.0%；商品住所预售款项筹集1660.00万元，占总投资的13.83%。盈利能力解析本项目总销售收入18434.70万元。经测算，本项目建设完成后，可实现收益总数4867.74万元，税后收益3650.81万元。投资收益率为40.56%，投资利税率为53.62%。所有投资财务内部收益率税前为18.6%，税后为14.1%；投资回收期税前3.69年，税后3.88年。主要经济技术指标见下页附表1.8可行性研究结论项目建成后，可对蓬莱市
6、供给优异商品住所及商住楼，以及推进蓬莱市房地产市场的发展拥有重要作用。项目的建设将为蓬莱市社会各界人士及外来人员供给优异商品住所和商业网点，满足广大市民及外来人员的住所需求。关于促进蓬莱市经济发展，加速蓬莱市城市化进度，改进蓬莱市市容市貌，提升人民居住水同样都将发挥重要的推进作用，拥有明显的社会效益，同时也具有优异的市场远景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。主要经济技术指标种类编号项目单位数量备注1总用地面积231361M2总建筑面积246157.6M建临街商业建筑面积212000.2312050.4临街住处建筑面积M设一般住处建筑面积22107指4住处户数户431标5
7、总规划人口人15096绿地率%16.87容积率1.58建筑密度%16.569开发建设投资万元12000.0010资本筹办万元12000.00经其自有资本万元4340.0036.17%济中预售款万元1660.0013.83%银行贷款万元6000.0050.0%指11投资收益率%40.56标12投资利税率%53.6213投资回收期年3.88税后14财务内部收益率%14.1税后15财务净现值万元383.97税后第二章项目提出的背景及建设必要性2.1项目提出的背景1、住处建设的健康发展将代表着我国的城市化进度，进入高速发展阶段。二十一世纪前半个世纪中，城镇住所将成为中国最大的生活花销品，住处建设的发展
8、将代表着我国的城市化进度，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，住所建设的健康发展将有利于迅速解决中国住所落后的现状，并使整体住所质量和水平迅速提升。（1）住处建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志住处建设的健康发展是我国城市化战略有效推行的基础我国在“十一五”规划中提出“推行城市化战略，渐渐化解城乡二元构造矛盾。要依照客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，次序渐进，走吻合国情的多样化的城市化道路；要特别注意节约土地、解决好城市化与土地资源的矛盾；要在成立新式城乡关系方面迈出实质性步伐，初步形成农村人口自觉平稳有序进入城市的系统和体系框架。”高质量的居住环境
9、是实现我国现代化城市建设的基本标准我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第五和第七条为“高质量的生态环境”和“高质量的居住休息条件”。将“高质量的居住休息条件”和“高质量的生态环境”作为建设城市化的两条重要的标准，表现了现代城市以人为中心的重要原则，是现代城市能否可连续发展的重要内容。它对我国住处建设提出了向新阶段、新水平发展的明确要求。（2）住处建设的健康发展是改进我国住所现状和提升人民生活水平的重要保障。近十多年来，我国城市化的水平连续提升，城镇每年增加的非农业人口多半在800万1000万人。城镇人口比重增幅较快。依照研究展望，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右。今后
10、二十年，加速城镇化进度是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平仍旧连续提升将带来城镇住所需求增加。这主要反响两个方面：一是城镇新增非农业人口增加的住所需求。二是，在城镇化的进度中，城镇流动人口将增加，这部分人的住所问题越来越突出，城镇流动人口的住所需求也需要考虑。2、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，要点发展面向广大公众的一般商品住所。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改进人民公众住所条件有重视要作用，必定促进房地产业连续健康发展。（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适当花销，发展节能省地环保
11、型建筑，形成拥有中国特色的住所建设和花销模式。（2）房地产业应要点发展面向广大公众的一般商品住所。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住所问题。加大财税等政策支持，成立健全廉租房制度。改进和规范经济合用房制度。3、随着我国公民经济的健康连续迅速发展，商住楼因其拥有商住两用等功能，拥有很大的发展空间。从我国房地产政策的目的性上看，商住楼作为商业楼的特别形式，以其节约、经济、商住两用等功能，碰到越来越多中小型企业、商家的欢迎。当前中国的中小企业正在起步发展的阶段，随着公民经济的健康连续迅速发展，既需要有各种品位的专业写字楼，也需要有提升生活居住质量的住处，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。商住楼同
12、时拥有随着经济发展的可塑性，能够特别简单地变成写字楼，也能够随着需要而改造成纯住处。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特别产品，拥有特其他生计空间。综上所述，住处建设的发展对推进我国城市化发展进度和改进城镇居民生活条件有着积极的影响作用，而我国的住所建设所处的历史阶段是要面向广大公众，要点发展一般商品住所，而且既要保证必要的数量增加，更要重视提升住所水平，积极推行住所建设由粗放型向集约型的转变。项目承办单位为响应我国房地产业健康发展的要求适应蓬莱市房地产市场需求，拟进行本项目商住小区建设。2.2项目建设的必要性1、本项目建设吻合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。公
13、民经济和社会发展第十一五发展规划纲领中第四篇加速发展服务业第十七章丰富花销性服务业第二节发展房地产业调整住所供给构造，要点发展一般商品住所和经济合用住所，严格控制大户型高档商品房。依照保障供给、牢固房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租借市场的调控，促进住所梯次花销。2、本项目建设吻合山东省公民经济和社会发展十一五规划中着力增加一般商品住所的要求。山东省公民经济和社会发展第十一五发展规划纲领中第七章繁荣发展服务业壮大发展新兴服务业的第三条房地产业：加大住所供给构造调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的一般商品住所、经济合用房和廉租住所供给。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完满
14、住所产权制度，激活住所二级市场。理顺租售房比价关系，形成“梯级花销”的良性循环。3、本项目建设吻合蓬莱市公民经济和社会发展十一五发展规划纲领中完满人居功能要求。蓬莱市公民经济和社会发展十一五发展规划纲领中第四部分第二大条坚持城乡兼顾，推进一体化发展中第二项提升城市承载功能中指出：完满人居功能。以建设最适合人类居住城市为目标，全力打造“人居蓬莱”品牌，全面启动高档住处区、农民新村、旧城改造和经济合用房“四大人居板块”，渐渐形成一般商品房、高档商品房、经济合用住所、廉租房等不同样层次的住所供给系统，不断提升城市吸引力，加速膨胀城区人口。到“十一五”末，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住所面积达到30平方米。4、本项目建设重在建设高质量住所，吻合现阶段购置力的需求。随着人民生活水平的提升，我国现有商品房市场中购置力的需求已进入到要求提升住所质量和整体提升住所水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提升，人们更多地关注“人”自己生计条件的改进和合理性，改进居住条件，也随之成为人们关
