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1、摸摸营销策划报告目 录1. 市场调研与项目竞争力分析2. 项目市场定位及概念设计3. 项目建筑筹划设计优化建议4. 项目贸易筹划建议5. 项目贸易情形设计建议6. 项目物业治理策略建议7. 项目经营治理策略建议一、市场情形研究及项目竞争力分析目 录1. 都市背景及宏不雅经济情形研究2. 整体贸易情形研究3. 针对性贸易情形分析4. 典范贸易场合调研分析5. 在建、在售商铺住房调研分析6. 基地概况7. 项目SWOT分析一 都市背景及宏不雅经济情形分析研究（一）都市概况淮安市是一代巨人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北手下流，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县
2、4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。淮安是我国汗青文化名城，古称楚州，汗青上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中间、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、姑苏、杭州并称运河沿线的“四大年夜都会”。淮安人文荟萃，汗青上先后出生了大年夜军事家韩信、汉赋大年夜家枚乘、巾帼豪杰梁红玉、西纪行作者吴承恩、爱国将领关天培、老残纪行作者刘鹗等。淮安市经济差不多相对脆弱，在全部江苏省相对排后，属于欠蓬勃地区。淮安汗青上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中间，但自近代工业革命的鼓起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输对象的显现，淮安就因水运交通的式微和陆上交通
3、差不多举措措施的滞后，掉去了往日的交通地位，成为中国近代都市扶植史上典范的式微都市。改革开放以来，淮安市外围对交际通前提慢慢改良。现在淮安公路、铁路、水路七通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北浇灌总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交 通收集，又新成为了江苏南北交通交汇中间。今朝，淮安工业主导地位慢慢确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、光辉太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。由此看出:淮
4、安市的交通地位经历了成为区域中间,到式微，现在又将新的鼓起；是以其贸易的汇聚扩散感化也必将经历成为中间，到式微，到新的中间鼓起的过程，能够预言跟着淮安新的区域交通中间肠位慢慢确信，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北感化的逐步表现，淮安的贸易、流畅业必将进入一个新的时期，获得进一步的成长。（二）都市重要经济指标：1、2001年全市重要经济指标： 经济指标 2000年2001年增长幅%完成国内临盆总值（亿元）291 329 13.05第一家当增长值88 94 6.8第二家当增长值116 135 16.38第三家当增长值87 100 15.00l 个中贸易贸易：2000年经由过程加大年夜市场开创
5、力度，成长新型流畅方法、增长信贷花费等方法，促进花费品市场稳中趋活。全年实现花费品零售总额103.01亿元,比客岁增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元,降低2.0%.l 居平易近生活全市城镇居平易近民均可安排收入6117元,比上年增长7.2%;人均花费支出:4352元,比上年增长11.0%;在岗职工平均工资:7978元,比客岁增长12.8%;农平易近民均纯收入:3302元,比上年增长5.7%;人均生活花费支出2104元,比上年增长3.7%;2、2001年7月份各项社会经济指标运行情形：l 全社会固定资产投
6、资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增长15.7%，个中：l 全然扶植投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增长 -12.7%；l 更新改革投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增长 31.6%；l 房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长 31.3%；l 工业增长值：5，1352万元，累计38，8156万元，增长15.8%；l 社会花费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计增长10.6%；个中个别：2，9103万元，累计19，7142万元；总计中批发零售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增长13.5%；房
7、地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长 31.3%；房屋扶植施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增长30.6%；个中室庐：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增长27.0%；商品房发卖面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增长58.6%；个中室庐：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增长58.4%；商品房发卖额：2668万元，累计23416万元，增长67.4%；个中室庐2630万元，累计19952万元，增长58.2%；经济的稳固连续成长是批发零售贸易成长的差不多，居平易近收入的稳步进步是批发零售贸易成长的动力，由上面的数据和材料我们能
8、够看出：淮安市今朝的贸易市场不仅在总量上还会有较大年夜的成长，同时还会跟着人平易近生活的进步，物质与文化生活要求的进步，在市场商品供给品种与质量上和购物情形的软、硬件前提都有较大年夜的进步，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大年夜的机会。（三）都市筹划与目标依照“三淮一体”的筹划目标：到2020年，“三淮”城镇人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将扶植成为“江苏新兴的交通枢纽和工业都市、淮河下流的商贸中间”。 1、三淮主中间区实施“城区东扩，中间东移”计策，形成由水渡口广场-健康东路-淮海北路-（淮海广场）-河北东路-和平路构成及其四周4平方公
9、里的金三角中间区，成为“三淮”新的具有现代气味的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中间。本案摸摸在地位上接近以淮海路为主线，淮海广场为中间的核心贸易圈，位于重要贸易街之一的东大年夜街上,是以本案从商品零售角度来说都具有相当的先寰宇段地位优势。 2、六大年夜功能分区1) 淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依靠的汗青文化名城、旅行度假区，重要成长旅行业以及配套的餐饮、旅店、休闲娱乐等办事业。2) 城南分区：总面积271.8平方公里,筹划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开创区 ，重要成长高新技巧绿色农业家当.3) 青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区
10、。本案在本区域内。4) 城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开创区，以高新技巧家当为主，生活栖身、公共举措措施相配套的综合性新区。5) 清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依靠的政治、金融、信息、科教、商贸中间。6) 王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依靠的市域栖身、仓储、货运中间。清浦老城区改革筹划，2002年，将在慈云寺、文庙邻近兴办庙市合一的文庙文化市场，培养美食、娱乐、文化经营特点，使之成为名副事实上的淮安“夫子庙”，同时灵敏完成东大年夜街的街景筹划，按照姑苏不雅前街、南京湖南路的标准，把东大年夜街扶植成为集购物、休闲为一体的贸易步行街头，与建好的文庙文化市场连成一
11、片。从都市的今后筹划我们能够看出本案摸摸的地位与地位优势在今后都市的功能构造中会获得必定的巩固与成长，然则我们必须看到这种巩固与成长的相对性。二、淮安市区贸易市场整体情形研究 （一）总体概况地位上、交通上以及对苏北辐射面的优势与成长，有力地促进了商贸流畅的日趋爽朗。今朝全市拥有.全市共有商品交易市场418个,个中各类范畴商品市场200多个，年成交额近110亿元，个中成交额超亿元的市场20多个。 （二）市场格局 今朝,全部淮安市市区(重要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南能够划分为如下几个部分：淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中间，包含小营广场、汽车北站等；淮海北路部分：废黄河
12、以南，以汽配商城为中间；长途汽车站周边部分：以汇通市场为中间，包含布匹市场、五金市场、食物城等；淮海广场部分：重要以商场、商厦为主，包含新亚商城、清江商场、新亚家电城、通信市场、家私市场等；器械两大年夜街部分：以服装、鞋类、各类小百货为主；郊区开创区部分：包含建材装潢城、南边批发市场等；总的来说：全部淮安市市场分布构造上比拟较较集中，全然上是以主街道淮海南北路为轴成长分布，形成了必定市场的专业性和范畴性，批发与零售同步成长。在经营商品品种与经营者的来源上均由较强的外来色彩，近几年以情因为社会和经济不雅念的进一步成长，本地从业人员有必定的成长和进步。（二）贸易金融业筹划与目标依照1995-201
13、0年淮阴都市总体筹划，在城区内形成一个主中间、八个片区级及若干栖身区级中间和八条贸易街道构成贸易办事体系。以淮海南北路为主轴分布，主中间为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中间为：水渡口广场、火车站广场地区、城南路与淮海南路交叉口邻近街区、解放路与淮海南路交叉口邻近街区、器械大年夜街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口邻近街区、小营广场。八条贸易街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人平易近南路、器械大年夜街。本案为区级中间区，会具有稳固而凸起的贸易地位。三、针对性贸易情形分析1、商圈划分核心贸易圈 以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中间。本案处在核心商圈边沿
14、。次级贸易圈 围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路构成外围贸易圈 苏北市场、南边批发城、淮扬装潢城等构成 重要贸易街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、强盛路、 东、西大年夜街、健康路、淮海东、西路2、贸易形状分析重要贸易形状代表示例重要分布区域评判传统杂货铺广泛分布在贸易区内商品摆设纷乱档次低购物中间新亚商城 清江商场淮海广场市平易近购物休闲、风行时尚中间，商品德量信任度高，硬件举措措施佳，购物情形好 专营店报喜鸟 DOBON，婚纱影楼 大年夜光亮眼镜淮海北路装修好，面积大年夜，办事意识好，能跟上时代潮流超市时代超市 苏果超市，华联超市 一剪梅超市淮海路 人平易近路清河路数量不敷多， 缺乏
15、24H便利店，成长较规范，货色略不足市场类汇通市场 五金、布匹、电子、食物、装潢材料、汽配、农贸市场重要沿淮海南北路分布 较集中市场种类齐备，但大年夜都逗留在初级经营程度，市场情形、治理程度落后特点专营贸易街女装街、美食街强盛路丰产路、人平易近南路情形差、档次低、范畴小纵述淮安市贸易物业从数量看，经营业态种类齐备，数量较多，但都逗留在低价经营治理程度， 缺乏优胜经营、购物情形，贸易形象有待晋升，治理程度有待进步。作为一种都市贸易文化的专门贸易步行街贸易形状还没有形成。3、重要商区及专业市场分布 在淮安市最重要贸易街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南分列： 苏北市场-淮阴汽配城-南边电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食物市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装潢材料市场-五星家具城、龙风家具城、淮阴家具城-城中城贸易街-淮
