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1、南京丁家庄物流园区（王家湾物流中心二期工程）项目建议书目 录第一章项目概述1第二章项目建设的必要性9第三章市场前景与功能定位13第四章项目选址26第五章建设内容与建设规模28第六章初步方案33第七章立体库设计35第八章物流技术37第九章实施进度42第十章投资估算与资金筹措43第十一章财务分析44第一章 项目概述一、 项目提出背景1、 总体经济环境2002年以来，我国经济形势克服了2001年世界经济和贸易近10年来最缓慢的增长以及“9.11”事件对我国经济的不利影响，GDP增长率由2001年的7.3，增长到上半年的7.8，接近2000年8%的高点，总体上朝着好的方向发展。出口增长加快、投资增速加
2、快、工业增长速度加快成为今年以来我国经济运行的三个亮点，经济运行总体态势好于预期。在经济以较高速度发展的同时，我国还特别注重推进经济结构战略性调整，包括产业结构、城乡结构、地区结构、所有制结构等。尤其重视调整工业发展与服务业发展的关系，适应服务性消费需求和经济发展对金融、保险、物流等现代服务业需求的更快增长，为迎接我国今后510年服务业的大发展做好准备。2、 物流业发展态势作为现代服务业的核心产业，物流业的发展是其它行业发展的基础。物流是物的流通，即把货物从生产地以最低的费用，准时、准量、保质地送到消费者手中。现代物流业的内涵包括了物资流动过程中一切附加服务，由一系列创造时间价值和空间价值的经
3、济活动组成，包括运输、保管、配送、包装、装卸、流通加工及物流信息处理以及贯穿于这些环节中的附加服务等多项基本活动。从社会产业分工的角度来看，物流是第三产业，是服务性产业，是为制造业服务的，随着制造业的发展而发展，与制造业是相辅相成的。物流业是现代产业高度分工、高度协作的重要保证，对国民经济的发展具有重要贡献。在经济全球化的背景下，全球化的市场从供应商到消费者，从生产点经分销点到消费点，物流的价值链一环接着一环，全球化的物流管理对成功的跨国企业尤为重要，一个地区或一个国家的物流服务水平和物流成本己成为吸引跨国企业入驻的重要因素之一，也是衡量该地区投资环境优劣的重要标志。为顺应全球市场经济的发展趋
4、势，各国政府将构筑社会现代物流系统视为增强综合竞争能力的基本要素和重要战略措施。因此如何构筑社会现代物流系统己成为政府日益关注的问题。我国改革开放前一直都未能形成真正的物流产业，所谓的物流仅仅是传统意义上的仓储和运输。改革开放以来，国民经济在一定程度上逐步形成了严密分工、高度协作的现代产业体系，物流业如果仍然停留在单纯的仓储和运输上已经远远满足不了经济发展的需要，发展现代物流业已是势在必行。随着我国制造业的迅猛发展，正逐步成为“世界工厂”，物流业的前景被广泛看好。在我国的“十五”计划中，已经把发展物流业提高到了产业建设的高度，特别提出了要“积极引进新型生态和技术，推进连续经营、物流配送、代理制
5、、多式联运，改造提升传统流通业、运输业和邮政服务业”。国家计委、国家经贸委正准备进一步研究出台有关推动现代物流发展的具体产业政策，物流业在我国的发展进入了一个新的历史时期。从国际上看，物流产业从最初的仓储、运输已发展成现在的高度自动化、信息化的综合性产业。现在的物流业不但保持着传统的为其它需求服务的第三方特色，其独立运作，创造财富的功能也越来越强，在国民经济发展中起着越来越重要的作用。从国内来看，在良好的宏观环境导引下，目前我国各大中城市，尤其是在具有物资集散中心功能的城市纷纷在制定各种措施促进物流业的发展：上海明确提出要把上海建成一个国际航运中心。上海市政府把现代物流列为“十五”重要的新兴产
6、业，重点构筑以现代综合交通体系为主的物流运输平台、以邮电通信及网络技术为主的物流信息平台和以引导、协调、规范、扶持为主的物流政策平台，使上海成为未来全球物流枢纽之一。天津的目标是成为北方最大物流中心，天津市政府确定要把天津建设成为重要的国际性物流中心城市。将国际物流业确定为天津继电子、机械等行业后的第五大支柱产业。“十五”期间该市将投入50多亿元建设12个物流中心、两大物流园区以及其他各类配送中心。广州的目标是成为华南物流中心，“十五”期间的目标是成为物流中心城市。2001年4月公布的广州市商业网点十年发展规划将规划建立四大物流中心。深圳已经把现代物流产业与高新技术、金融并列为新世纪经济发展的
7、三大支柱。深圳市物流产业政策白皮书对深圳市物流产业信息系统发展进行了详尽分析，并利用一切机会吸引国内外著名物流及大型商业企业入驻深圳。青岛欲成北方国际航运中心，青岛市政府提出了“四大战略”：从2001年到2005年，分阶段加紧实施“一大转移”、培育“两大中心”、建设“八大工程”、发展“十大相关产业”的发展新战略。香港欲建亚洲第一物流中心，巩固香港作为珠江三角洲的货物联运枢纽的地位，加速经济发展。香港港口及航运局在2001年9月发表了香港发展物流研究报告书，提出香港发展物流的目标，实施办法及进度。推动香港真正成为亚洲最好的物流中心。周边来看，苏州、无锡、合肥等城市也制订了各自雄心勃勃的物流发展计
8、划。3、 南京经济环境南京是中国重要的综合性工业生产基地，华东地区重要的交通通讯枢纽，长江流域重要的商品集散地，全国四大科研教育中心城市，在华东地区及长江流域具有重要地位，形成了四大优势，具体表现在：（1）区位优势：南京位于我国沿长江、东部沿海“T”型经济发展战略带结合部，是长江三角洲与中西部地区的交接点。南京是长江三角洲区域西部重要的枢纽城市，对该区域经济发展起着辅助和支撑点的作用，具有沿江、近海的区位优势和较强的经济辐射能力和吸引力。从区域经济发展看，南京市所处的区域正是东部现代工业经济和西部传统农业经济的交接地带。这种临界性意味着南京是多种类型的经济、技术和信息复杂交汇的地域，这里所蕴涵
9、的区域经济发展机会，将会比处于南部临近上海的苏锡常地区多的多。南京市现代物流业的发展也得益于这种自然的和经济上的区位优势，承东起西，形成独具南京特点的物流发展特色。（2）交通优势南京是华东地区唯一的五种运输方式齐全的综合性交通枢纽，铁路、公路、水运、航空和管道五种运输方式齐全，已经形成功能齐全、协调互补的现代化综合运输体系。多种运输方式综合利用和协调发展是世界各国的共同趋势，南京市将充分利用不同运输方式之间的合理分工和协作，来促进现代物流业的发展。通过规划，未来南京市将形成“十一线两环六通道”的高速公路网、“十线汇集”的华东铁路枢纽、国内最大的现代化内河港、华东第二大国际航空港以及鲁宁和沿海两
10、条输油管道。随着现代化都市建设与外向型经济发展，南京在交通区位方面的重要作用将与日俱增，发展前景未可限量。南京市的交通区位优势首先表现在拥有全国内河货运吞吐量第一、华东地区第三大的江海型内河港口，由于受南京长江大桥净高的限制，万吨级的船舶只能航行到南京港为止，历来是东西水运之口岸，南北公铁之要冲，尤其是近几年来集装箱吞吐量增幅较为明显；其次，由于近几年来新的航空和公路线路的开辟，南京市的公路和航空货运量的增幅明显，其增幅已经远远超过了全国的平均水平。2001年，南京市进出口总额95.9亿美元。全社会货运总量为15749万吨，货物周转量5397793万吨公里；港口货物吞吐量为5963万吨，集装箱
11、吞吐量22万TEU。多式联运是促进物流高效发展的一种非常有利的运输组织方式，而五种运输方式齐全的南京市恰好满足了这种需求。在发展现代物流业时，南京可充分依托这种优势，促进自身物流业的发展。（3）产业优势南京市与周边的城市相比一个明显的比较优势就是地方主导产业突出，已经形成了石化、电子信息、汽车工业等三大支柱产业。2001年南京市实现国内生产总值1154亿元，比上年增长11.2。第一、二、三产业结构为5.1：47.6：47.3，其中石化、汽摩及电子等支柱性产业优势显著，三大支柱产业工业总值和工业增加值占全市工业总值和工业增加值的比重分别为53.1%、44.6。按照南京市“十五”工业发展规划，在“
12、十五”末，支柱产业工业产值占全市比重将达到60%以上，主导产业的优势将进一步突显。南京现代物流业的发展，将有助于提高这些支柱产业的国际竞争力，同时南京产业上的这种比较优势也将有利于明确现代物流产业的发展重点和发展方向。社会零售业：南京的社会零售业在苏南地区处于领先地位；形成了以新百、中央、苏果、苏宁、南京药业、朗驰集团等为龙头的大型流通企业集团；商圈半径达到200公里左右，辐射东至常州、北至淮阴，西至合肥，南抵芜湖。2001年社会消费品零售额为465.83亿元，同比增长11%。农业：南京市农产品生产基地、销售市场体系已具有相当的基础；2001年全市农、林、牧、渔总产值达到106.34亿元，增加
13、值达到55.01亿元；形成了9大主导产业、13条产业链和特色基地14个。（4）人才和科研优势南京拥有在全国仅次于北京和上海的综合科技实力，发展高新科技的实力雄厚。2001年，南京地区有高等院校30多所，科研机构286个。具有较高的科研水平和能力，人才和科研的竞争优势明显，将有利于促进南京现代物流业的发展。4、 南京物流行业发展态势现代物流业是国内许多城市致力发展的新兴产业，也是南京新一轮经济发展最具潜力的服务产业。“九五”期间南京GDP年均增幅为12.15%，其良好的发展势头为实现“十五”期间的经济飞跃奠定了坚实的基础。“十五”期间南京市的GDP总量将超过1600亿元。2001年南京人均GDP
14、为20671元左右，城市人均可支配收入为8848.2元，其中消费性支出占可支配收入的比例为82.8%。预计2005年末城镇居民和农民人均可支配收入将分别达到12000元和5500元。“十五”末南京市人均GDP将超过3000美元达到3500美元左右。经济的快速发展和居民收入水平的提高使得物流交换更为频繁。按照发达国家的发展历程，在人均GDP达到和超过3000美元之后，城市发展将进入一个质的飞跃阶段，物资流通将极大丰富，这就为南京市现代物流业的发展提供了进入的契机和构建了内部需求的基础。南京在国家编制的全国公路主枢纽总体布局规划中被确定为45个公路主枢纽城市之一，而且被列为前期27个公路主枢纽城市
15、之一。南京交通规划指出，今后运输需求仍呈稳定增长势态，灵活方便、小批量、服务优良的运输服务需求会增长更快，物流业的相应发展显得更加紧迫。市政府充分认识到高起点、大手笔地科学规划物流产业发展，对把南京做强做大做优做美，在综合实力、基础设施、物流服务水平等方面进入全国先进行列，全面提升南京城市综合竞争力，具有重要的现实意义。为加速南京现代物流产业的发展，合理确定南京现代物流产业发展的战略目标和功能定位，科学、系统、前瞻性地把握现代物流发展的基本趋势，2002年，南京市政府委托同济大学编制了南京市现代物流产业发展规划，并且经过了国内外相关专家学者的严谨科学的调查、论证。规划分析了南京物流的发展现状，
16、正确评价了南京发展现代物流的优势和劣势，制定了发展现代物流产业的战略目标，出台了保障物流系统建设和物流产业健康发展的相关政策。通过物流服务水平的提高，进一步优化南京的投资环境。规划提出南京的物流产业的战略目标是l 构建和完善以港口、公路、铁路、航空等多种运输方式相配套的现代物流综合运输网络；l 规划和建设一批高水平的现代物流园区，构筑具有高时效性地物流服务圈，和物流通道网络、提供快速、准时、多样化服务的市域配送道路体系；l 培育和壮大主导物流企业，积极发展行业性和专业性物流，建立高效的国际物流通关体系；创造具有国际竞争力的投资环境；l 充分利用南京市的现有物流资源，避免重复建设和浪费。同时，规划提出
