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1、二、计算题 (计算答案仅供参考，不是标准答案)（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例1:已知某厂的一台设备已经使用5年,设备的利用率假设为100%,仍有10年使用寿命.该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备,其功能相同,但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20,试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素.（所得税率为33，其中折现率15%,年限为5年的复利现值系数为0
2、。4972,年金现值系数为3。3522,折现率为15，年限为10年的年金现值系数为5.0188）重置成本=90万元实体性贬值率=5（10+5）100%=33.33%实体性贬值额=90万33.33%=30万元功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本:前五年:每年 200000100220=8（万元）后五年：每年 200000100220(1+20)=9.6（万元）再计算年净超额运营成本:前五年：每年 8（133）=5。36（万元)后五年 每年 9.6（133）=6.43（万元）最后折现处理得功能性贬值额：5363。35226。433。35220。4972=28.69（万元）评估价值=90万30万-
3、28.69万=31。31万元例2 某企业的一条生产线购于1996年10月,帐面原值为750万元,评估基准日为2001年10月.经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用,该设备尚可使用5年,和当前的设备相比,该设备所耗电力能源较大,平均每年多耗4万度,每度电按0.6元计算.（所得税率为33,折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908）要求:（1）计算该设备的重置成本 (2)计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值 (小数点后保留两位小数)（1）重置成本7
4、501401001050万元（2)实体性贬值率51050 实体性贬值额105050525万元（3）功能性贬值额400000。63.79080.6760956。06元3（4）评估价值10500000525000060956。065189043。94元 例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100，仍有9年的使用寿命.但由于技术进步的原因,出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元公斤
5、,从第六年起上涨20%，(该企业适用的所得税率为33， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621,年限为4年,折现率为10%的年金现值系数为3。170）要求：（1）计算资产重置成本 （2)计算实体性贬值额 （3）计算功能性贬值 （4）计算评估值(不考虑经济性贬值因素）(1)资产的重置成本500400500400万元 (2）确定实体性贬值率=61540 实体性贬值额40040160万元 (3)功能性贬值=40022000.673。79140022400。673.1700。621659632。0448元 （4）评估值=40000001600
6、000659632。04481740367。9552元例4 某企业将与外商组建合资企业,要求对资产进行评估.具体资料如下： 该资产账面原值270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。 (该企业适用的所得税率为33, 假定折现率为10%。年限为8年,折现率为10%的年金现值系数为5
7、.3349）要求：试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值.(1）重置成本500万元 （2)实体性贬值率2087。5(2087。5%8）68.63 实体性贬值额=50068。63%=343.15万元成新率168。6331。37%（3）功能性贬值=4（133)5.3349=14.29523万元 （4）评估价值=500343.1514。29523=136.28077元例5被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值120万元，2000年对该资产进行了评估.调查表明，该类设备以及相关零件的定基价格指数在1990年和2000年分别是110，150。该设备尚可使用6年。另外，
8、该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要3名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为36000元，所得税率为33,折现率为10%。（已知折现率为10时,6年期的年金现值系数为4。355）根据上述资料，求待评估资产的价值。( 小数点后保留2位小数) .（1）重置成本=120150%/110%=163。64万元 （2）实体性贬值率=10/16100=62。5 实体性贬值额=163。6462.5=102.28万元 （3)功能性贬值=360002(133%)4。355=21.01万元 （4)评估价值=163.64-102。28-
9、21。01=40。35万元 例6. 被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值100万元，1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造,2000年对该资产进行了评估.调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110，125%，130%，150%.该设备尚可使用6年.另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为12000元,所得税率为33%，折现率为10。根据上述资料，求待评估资产的价值。（已知折现率
10、为10，年限为6年的年金现值系数为4.3553）。（1)资产的重置成本100150%/110+5150/125+2150/130=136。36 +6+2.31=144.67万元（3分)(2)加权投资年限=10136。36/144.67+56/144。67+22.31/144。67=9.43+0。21+0.03=9。67年(3分）确定实体性贬值率=9。67(9.67+6） 100%61。71 （2分) 实体性贬值额144。6761。71%89.28万元 （2分） （3）功能性贬值=120000.674.3553 =3.50万元 (2分) (4）评估值=144。6789.283。5051.89万元
11、 （2分（二）债券评估的收益法6某一被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年,年息为12,评估时该债券已经购入一年.假定同期的国库券年利率为8%，该债券不能随时变现,根据财务状况,确定风险报酬率为2。要求：（1）若该券按年末付利息,到期还本，而且这一年的利息已经收到并作投资收益入账，计算该债券的评估价值 （2）若该债券到期后一次性还本付息（单利计息），计算该债券的评估价值。 已知折现率为10%时,前3年的复利现值系数为：1230909108264 07513（1）120000120。9091+12000012%0.8264+1200000。8264=124159.2元 （2) 到期后
12、本利合计为：120000+120000123=163200元 评估价值=1632000.8264=134868.48元 （三）房地产评估7土地使用权评估的成本法 例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49。1元/平方米,投资的资金月利率为0。915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15.试评估该宗地的价格。（1）土地的取得费用=45.2元/平方米（2）土地开发费为：50元/平方米 （3）税费为49.1元/平方米(4)投资利息=（45.2
13、+50+49.1）0.915%242=15.8元/平方米（5)资金利润=(45.2+50+49。1）10=14。4元/平方米（6)土地成本=45.2+50+49。1+15。8+14。4=174.5元/平方米（7)土地所有权收益=174.515%=26.7元/平方米（8）土地价格=（174.5+26.7）150000=30105000元8土地使用权评估的假设开发法(参见教科书P163164)一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年,建筑费为3000元平米，专业费为建筑费的10，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元平米，销售管理费为楼价的2。5，销售税费为楼价
14、的6。5%，当地银行贷款利率6，开发商要求的投资利润率为10。求：地价。楼价500090004500万元建筑费300050001500万元专业费1500000010150万元销售管理费4500万2.5112。5万税费4500万6。5292。5万利润(地价建筑费专业费）利润率（地价1650万）10=0.1地价+165万利息（地价1650万）6=0。06地价+99万地价45001650112。5292.50.1地价1650。06地价99万地价2181万1.161880.1724万9残余法的应用例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米,月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元,建筑物价格以成本法求得为150万元。试用土地残余法估算该写字楼所占基地的公平市场价格.（1）总收入=6000012=720000元（2）总费用=180000元（3）总收益=720000-180000=540000元（4）房屋纯收益=1500000（10%+2%)=180000元 2为房屋年折旧率(5）土地纯收益=540000180000=360000元（6）50年土地使用权价格=360000（P/A，8%，50）=36000012.233
