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1、大上海城步行街2006年度上半年营销策划执行书20066年度大大上海城城上半年年营销策策划报告告目录：第一篇：市场定定位篇 77第一部分分：市场场分析 7第二部分分：产品品定位 15第二篇：企划推推广篇 225第一部分分：整体体营销构构思 255第二部分分：北区区营销策策划方案案 34第三部分分：金街街营销策策划方案案 49第三篇：销售执执行篇 667第一部分分：销售售策略 677第二部分分：销售售目标 711第三部分分：销售售通路 774第四部分分：阶段段销售目目标计划划细化 788第四篇：需要开开发商确确认明确确事项 880导读：第一篇：市场定定位篇我们如何何应对竞竞争激烈烈的市场场竞争？
2、n 面对激烈烈的市场场竞争和和越来越越危险的的市场形形势面前前，如何何积极的的采取策策略，将将是本项项目能否否抢占市市场份额额实现销销售的关关键所在在。n 因此，建建议本项项目需做做出以下下应对策策略： 快速去化化策略，以合理理的价格格快速抢抢占市场场； 价格应适适应市场场平均水水平，高高于市场场平均水水平的价价格只会会增加销销售抗性性，对发发展商的的后期返返租压力力巨大。 铺位的调调整划分分要灵活活。 加强营销销策划策策略的的的制定，采取多多种手段段，针对对不同产产品实施施不同的的销售策策略，抢抢占市场场，先发发制人。 金街与北北区在上上半年同同步进行行销售。如何产品品定位是是应对激激烈市场
3、场竞争的的关键，同时也也是项目目成功与与否的关关键。我们如何何市场定定位？n 竞争激烈烈的市场场： 根根据市场场调查，今年将将要投放放市场和和已经投投放市场场的商业业项目有有12个个，加上上底商项项目以及及我们自自己的项项目，不不下200个，可可见市场场竞争激激烈程度度如此之之高，有有达到白白热化的的程度；n 大体量的的商业物物业：就就郑州房房地产市市场投放放量和消消化量而而言，今今年的市市场消化化压力巨巨大，我我们如何何应对市市场压力力，如何何面对竞竞争激烈烈的市场场？n 高额的租租金回报报：由于于我们采采用返租租销售，如果我我们的价价格过高高，对发发展商的的后期返返租压力力巨大；以上任何何
4、一点出出现问题题，采取取“超高利利润”的定位位，无疑疑是作茧茧自缚。对于操作作大型商商业项目目而言，安全，快速回回笼资金金是第一一性的；如何保障障安全、快速回回笼资金金、实现现合理的的利润启动动“兔脱计计划”n 集中优势势产品夺夺取市场场，制定定强势的的销售策策略，快快速回笼笼资金；n 制定回归归理性的的价格，划分合合理的面面积；n 针对金街街销售，执行自自营特区区销售策策略；n 针对北区区销售，执行返返租策略略（十年年返租、十年原原价回购购、前三三年租金金一次返返还）。第二篇：企划推推广篇如何制定定正确的的销售策策略,将将我们销销售的产产品，通通过准确确的途径径传递给给我们的的目标客客户？n
5、 针对北区区的销售售策略:10年返返租,110年原原价回购购,前33年租金金一次性性返还n 针对金街街的销售售策略:自营特区区+5年年返租相相结合的的销售策策略n 合理的广广告传播播方法：1、定时时爆破本项项目的广广告计划划采用“集中兵兵力，打打歼灭战战”的战术术。2、软硬硬兼施软硬硬结合，虚实结结合，对对投资市市场是进进行教育育、引导导，潜销销楼盘。3、由点点到面 立足郑郑州以及及省内地地市，向向周遍地地区扩大大影响力力，甚至至上海等等长三角角以及台台湾海外外范围n 配合合理理的促销销来刺激激销售者者产生购购买欲望望。第三篇：销售执执行篇制定什么么样的销销售策略略，制定定多少销销售目标标，通
6、过过何种销销售通路路进行实实现？n 以快打慢慢、以小小带大、单点突突破、多多点放量量、运动动战结合合攻坚战战1. 抢占入市市时机、超高性性价比入入市、形形成快速速实现销销售，针针对竞争争个案抢抢夺客源源2. 依靠小铺铺带动人人气，实实现小铺铺大铺同同步消化化。3. 阶段性主主攻点带带来人气气，带动动其它差差异点产产品的销销售。4. 加强区外外销售，在周围围的运动动战中抢抢夺市场场份额，与阶段段性主推推铺源强强势攻坚坚。n 根据市场场容量易易及消化化量进行行分析，制定合合理的销销售目标标。n 省内、国国内、海海外三种种渠道并并进开拓拓客户第一篇:市场定定位篇第一部分分:市场场分析一、郑州州市商业
7、业地产发发展形势势分析1、 20033年220055年商业业地产发发展（数数据摘自自网上公公布的郑州市市房地产产运行情情况通报报）年 份份20033年增幅20044年增幅20055年增幅商业投资资（亿元元）3.911.77%13.226240%1728.221%供应量体体（万）28.99110.88%3521.007%78.88125%销售面积积（万）28.00913%39.66241.005%44.44612.222%空置面积积（万）12.55184.09%55340%空置率24.77%21.66%销售金额额（亿元）14.55524.00327.885就20003年20005年郑郑州市商商业
8、地产产的发展展状况来来看： 供应量体体增长很很快，220044年比220022年新增增了722.177的新面面积，增增幅达到到1322.911， 20005年的的供应量量体比220044年增加加了433.8万万。 就销售面面积来看看，商业业地产的的销售面面积持续续上涨，20003年只只实现了了28.09万万的销销售面积积，而220055年实现现44.46万万，较较20003年增增加了116.337万，增幅幅达到558.228%。 就空置面面积来看看，20003年年郑州市市商业的的空置面面积为112.55万，但20004年年就达到到55万万，在在20003年的的基础上上增加了了42.5万的空置置
9、面积，供需比比例2.32：1，已已经有一一定的“供大于于求”的现象象。 就目前商商业地产产的空置置率来看看，20003年年的空置置率为224.77%，220044年的空空置率为为21.6%，而20004年年是全国国房产形形势发展展最好的的一年，即使在在这样的的年份，也只降降低了33.1个个百分点点的空置置率，但但空置面面积的绝绝对值却却增长了了42.5万，说明明郑州市市的商业业地目前前已处在在一个非非常危险险的境地地。 20055年份市市场供应应量为778.88万，主要产产品为市市中心的的商铺(本项目目、百盛盛等)，火车站站商圈的的服装批批发市场场（小商商品城、银基服服装城、天隆服服装城、世贸
10、商商城等），郑汴汴路商圈圈的建材材市场（澳柯玛玛、郑东东商业中中心等），其他他底商（红场、紫荆城城、郑州州新天地地等）。综上所述述，郑州州市的商商业地产产在近几几年获得得了较大大发展，每年的的需求量量均呈较较大幅度度上涨，整体市市场还比比较健康康，但需需要注意意的是，虽然需需求量在在增加，但空置置面积同同样增长长较快。20004年的的商业投投资巨增增，造成成20005年市市场供应应量的大大增，而而且20005年年的供应应量体远远大于销销售面积积说明市市场进入入了供大大于求的的状态。之前则则供应量量体与销销售面积积相当并并且双双双增长说说明市场场处于良良性的购购销两旺旺的健康康状态，但是拐拐点已经经在20005年年产生，市场进进入买方方市场。空置面面积绝对对值大幅幅增加，空置率率20%以上高高位运行行，说明明郑州整整个商业业发展处处于饱和和状态，一旦经经济波动动，商业业将处于于残酷的的淘汰期期，从而而影响商商业房地地产的销销售。2、20006年年商业供供应量体体据不完全全统计， 20006将将要推出出的商业业供应体体量如下下： 将要新开开体量（单
