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1、. .市城乡规划行政技术准则征求公众意见稿第一章 总则第一条为加强城乡规划管理,保证城乡规划的实施,根据中华人民国城乡规划法、省实施城乡规划法办法和市城市总体规划,并结合本市的实际情况,特制定本准则。第二条本准则适用于本市城市规划区围各项建设工程临时建设参照本准则执行。各县市、南岳区各项工程建设根据本地的实际情况,依照相关规,参照本准则执行。第三条 编制详细规划含控制性详细规划和修建性详细规划,下同、拟定规划条件、城乡建设用地规划以及建设工程规划的审批,均应符合本准则。第二章 建设用地控制第四条 本市城市建设用地分类,按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准执行。第五条 各类建设用地的性质必
2、须符合市城市总体规划,并考虑土地使用兼容性。有批准的详细规划,按详细规划执行,无详细规划,按本准则附表一执行。凡附表一中未列入的建设项目,应由城乡规划行政主管部门根据其项目性质、规模以及周边环境和基础设施条件具体核定适建围。第六条 凡确实需要改变规划用地性质,应先调整详细规划,按法定和规定的程序与管理权限审批后执行。第七条 建设项目选址定点,必须符合城市总体规划、分区规划、专项规划、详细规划的功能布局要求,坚持成片开发,配套建设的原则,对重大项目的选址应首先编制选址论证报告。第八条 核定建设用地规模,应根据对建设项目的批准、核准、备案文件的立项、可行性研究报告、年度计划及相关规要求执行,既要防
3、止多征少用、征而不用；又要留足发展余地。第九条除公益性设施和城市基础设施外、用地面积未达到下列最小面积的,不得单独建设,应纳入统一开发。 表一序号项目容建筑高度最小用地面积1低层居住建筑H10m10002中高层、多层居住建筑10mH28m1500多层公共建筑10mH24m20003高层居住建筑28mH50m50mH100m30004000高层公共建筑24mH50m50mH100m50006000注：建设项目除满足最小用地面积要求外,还必须符合相关规与规定。超高层建筑最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。用地面积是指扣除各类公共用地的面积如城市代征道路绿地、道路、道路广
4、场和水域用地的净用地面积。但有下列情况之一,并不影响城乡规划实施的,可经城乡规划行政主管部门核准后实施：一相邻土地已完成建设；二相邻土地为既成道路、河道、绿地或类似情况,确实无法调整、合并的；三因规划街区划分、危旧房屋改造、市政公用设施等限制,确实无法调整合并的。四规划建设区的棚户区的改造,和拆迁安置需要等特殊情况,确实难以达到以上规定面积的。第十条 用地界线与形状的确定,应满足如下要求： 一用地界线尽可能与批准的详细规划所划分的地块相统一。 二地块形状,除考虑地形、地貌、土地权属等条件外,尽可能规整,对不规整的用地应予调整。 三位于规划道路两侧的建设项目,必须负责征用并拆迁临街面长度对应的规
5、划道路用地的50%,即征用并拆迁至道路中心线道路已形成的除外。 四用地大小,必须按规划的建筑征用或拆迁周边规定间距用地围的50%。第十一条 军事禁区周边的用地应符合有关技术规定,并征得军事管理部门的同意。第三章 建筑容量控制第十二条 新建、改建、扩建的建设项目其建筑容量控制指标含建筑密度与容积率,下同按本章执行。第十三条新建、改建、扩建的建设项目其建筑容量依据已审批的控制性详细规划核定。第十四条未编制控制性详细规划用地,其建筑容量控制指标按表附二的规定执行。 第条 建设基地面积大于30000平方米,根据相关规,参照附表二的规定适当调整。由城乡规划行政主管部门核定并报市人民政府批准后实施。表二对
6、这种情况做了补充,故该条删除第十五条附表规定的指标,使用附表二应考虑建设工程规模、性质、区位及用地情况等因素。删除原文中 建筑密度和容积率为上限,绿地率为下限,附表二规定指标适用单一类型的建设基地。对混和类型的建设基地,其建筑容量控制指标应将建设基地按使用性质划分后,按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标,工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,严禁在工业项目用地围建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。第十六条 对于未列入附表二的如科研机构、大中
7、专院校、中小学校、体育馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托、市政公用设施等设施的建筑容量控制指标,应按有关规执行。删除原文中且满足附表二的规定。第十七条 原有建筑容量控制指标达到或超过规定值的,不得在原有基地围进行扩建含加层。基地原有建筑总容量虽未超出规定值,但其扩建含加层破坏空间环境应禁止建设建设。第十八条 临城市干道的建设项目,在满足规划要求及有关规定的前提下,能为社会提供使用的地面广场、下沉式广场、公共停车场、绿地等公共开放空间的,可以适当提高容积率,增加的建筑面积按下表二提供开放空间增加建筑面积控制表执行。批准增加的建筑面积不得超过原建筑面积的15%,已作为开放空间的不得改作它用,不得增加建
8、筑物。容积率奖励政策开放空间增加建筑面积控制表 表 二核定建筑容积率FAR每提供1有效面积的开放空间允许增加的建筑面积FAR22.02FAR43.04FAR64.0FAR64.5第十九条因规划调整,需要已出让地块为城市提供道路、公共绿地和市政公用设施用地并承担代征用地和拆迁的,城乡规划行政主管部门可视其贡献大小及可行性,按下列公式在原核定建筑面积的基础上给予奖励： S1=S2FAR0.5 其中：FAR基本容积率；S1奖励建筑面积S2为城市提供了道路、公共绿地和市政公用设施用地面积；奖励建筑面积不得大于核定建筑面积的15%。第四章 建筑间距第二十条 建筑间距必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建
9、筑保护和空间环境景观等方面的要求,同时应符合本章规定。第二十一条 建筑间距按地区分类控制。 一建筑间距I类地区：一般控制区,除建筑间距II类地区以外的控制区。二建筑间距II类地区：三江六岸两侧150米围或滨水道路两侧各100米围和幸福河两侧80米围,以及湘南学联、公馆等文物古迹保护单位外围环境协调区的围,岳屏公园、雁峰公园等城市公园周围200米围,风景名胜区、纪念地、生态风光地等。原文为：重点控制区,指环境要求较高的地区,如风景名胜区、纪念地、生态风光地、文物古迹保护区等,由城乡规划行政主管部门商有关行政主管部门共同提出初步意见,报市人民政府确定。第二十二条两栋建筑之间布置形式分为以下三种：一
10、当两栋建筑长边夹角30时,两栋建筑视为平行布置；二当两栋建筑长边夹角3060时,两栋建筑为非平行亦非垂直布置；三当两栋建筑长边夹角60450.9H1.1H注：H指建筑高度,当方位角45时为南向建筑高度,当方位角45时为相邻较 高建筑的高度,方位角是指遮挡建筑的方位角。表中0指正南向,角度指南偏东西的方位角。一般居住建筑布置方位角宜30度对居住建筑的朝向进行适当限制,有利于采光、通风、提高居住条件最小距离：低层为6米,多层为9米。原表分为0-30、30-60、60三种情况,为了统一,该次调整为0-45和45两种情况二建筑垂直布置时,间距按表四控制： 表五间距类区间距方位I类地区II类地区0450
11、.7H0.8H450.6H0.7H表中0为正南向,角度为南偏东西的方位角。H：当方位角45时为南向建筑高度,当方位角45时为相邻较高的建筑高度。最小距离为6米。以相对面为正面的建筑定向,垂直布置的建筑山墙长必须少于15米,当山墙长度15米时,其间距按平行布置进行控制。 三建筑既非平行亦非垂直布置,间距按表五控制： 表五间距类区间距方位I类地区II类地区0450.9H最窄处 1.0H最窄处450.8H最窄处0.9H最窄处注：表中0为正南向,角度为南偏东西的方位角。H：当方位角45时为南向建筑高度,当方位角45时为相邻较高的建筑高度。最小距离：低层6米,多层9米。对原条款进行了补充,增加了0-45
12、和45两种情况四建筑山墙间距按表五控制 该条删除,对各层数建筑之间的间距进行了细化表五间距类区间距方位I类地区II类地区低层6m8m多层8m10m四居住建筑山墙间距按下列要求确定：1、居住建筑山墙间距表六建筑类别低层多层中高层低层I类地区 6II地区类 6I类地区 6II地区类 8I类地区 6II地区类 8多层I类地区 6II地区类 8I类地区 6II地区类 8I类地区 6II地区类 8中高层I类地区 8II地区类 8I类地区 8II地区类 8I类地区 8II地区类 8对各层数建筑山墙间距进行了细化,原规定多层建筑类地区为8米,类地区为10米,为节约用地,并按照居住区规划设计规多层建筑之间为6米,因此,将该条款修改。2、建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时,墙体外边线距离不宜小于6m,LL设阳台 L6米 开窗 相对建筑山墙均开窗或设阳台时,墙体外边线距离不应小于8m。LL8米L开窗设阳台第二十五条 高层居住建筑与各种层数居住建筑的间距,应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时有效日照时间带为8:0016:00时,旧区改建的项目新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准,当遮挡建筑为高层建筑时,应进行日照分
