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1、赴XX省华明示范镇宅基地换房考察报告 华明镇隶属于xx市xx区，紧临滨海XX县区，是xx市第一个实施宅基地换房的试点小城镇（示范镇），是xx市社会主义新农村建设的重点工程之一。现实施建设面积5.618平方公里，总体规划面积12.1平方公里。该工程区域南依“津汉公路和“天津空港物流加工区，北靠“北环铁路，东邻“华明新家园和“东明湖旅游度假区，西接“华明经济功能区。距xx市四环线120公里、xx市中心区2023公里、天津港30公里、天津国际机场3公里。 2023年4月开工建设，202223年年底全部竣工， 3.6万农民喜迁新居，规划1.1平方公里的经济功能区，目前已完成道路、管网和绿化工程，总投资
2、6.9亿元的华明集团公司扩线改造工程和总投资20亿元的滨海临空产业园已开工建设，规划1.32平方公里的商业商务区，方案引进国际知名企业建设金融效劳、总部基地和配套商业，目前正在招商引资。可以说，华明已经从农业小城镇迈向了天津大都市。 一、宅基地换房的做法。以宅基地换房的方法是指在国家现行政策的框架内，通过对农民宅基地（包括村庄集体建设用地）的整理，以不减少耕地为前提，高标准规划建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以基宅基地，按照规定的置换标准无偿换取小城镇中心的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地由村民委员会组织农民整理复耕后，实现耕地的占补平衡。主要操作程序包括
3、7个方面。 1、区政府组织编制建设规划和土地整理复垦规划及年度实施方案，报市政府审批。 2、组建开发建设投资机构，作为投融资主体，按照市场化的原那么，负责示范小城镇建设。 3、区政府向市国土房管局申请建设用地周转指标，用于示范小城镇建设，后以原村庄宅基地整理复耕后的土地予以抵还。 4、拟迁入小城镇的村民向村民委员会提出以其宅基地换取新建小城镇住房的申请。村民委员会制定村民宅基地置换住房方法提交村民代表大会或村民大会通过。村民委员会与村民签订以宅基地换房的协议。村民委员会与小城镇开发建设投资机构签订本村村民以宅基地换房的总体协议。 5、农民住宅建成后，由小城镇开发建设投资机构交付村民委员会，由村
4、民委员会进行分配。 6、农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民对宅基地（包括村庄建设用地）进行整理复耕，由市国土房管局组织验收。 7、复耕出的农用地除用于抵还建设示范小城镇借用的建设用地指标外，其余的建设用地指标，在符合土地总体规划的前提下，经批准可以调剂使用。 二、宅基地换房的关键环节 1、土地运作。华明镇建设试点工作是按照国土资源部国地资发20222320号）文件精神，将小城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，也就是依据土地利用总体规划（包括农民的宅基地）和拟用于小城镇建设的地块共同组成建新拆旧工程区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现工程区建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低
5、，用地布局更合理。区政府编制拆旧和建新工程区以及土地整理复垦工程区实施规划。依据规划，合理安排建XX县区的建设用地比例，按照挂钩联动原那么，统筹安排工程区，在同一工程区内落实拆旧地块与建新地块。建新和拆旧地块地域上尽可能接近。建新地块的总面积小于拆旧地块的总面积。这一点非常关键。建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地面积应低于原占用面积、建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现在存量建设用地。拆旧地块复垦耕地的数量、质量大于建新占用的耕地，并与根本农田建设和保护相结合。在工程区内，结合小城镇建设统筹规划产业用地，作为小城镇的组成局部。规划的产业用地，纳入小城镇范围。经区政府申请，市国土房
6、管局下达城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，专项用于小城镇内建新地块的面积规模控制。在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。市国土房管局制订分年度用地指标归还方案，每年对示范小城镇建设工程区的实施情况进行检查验收，并将合格的由农村用地复垦得到的耕地，核定归还国家的用地周转接指标。工程实施完成后，由市国土房管局组织检查验收。按照小城镇总体规划依法办理相关土地使用手续。规划用于农民还迁住宅及小城镇配套公用、公益设施建设的土地，用地按行政划拨方式办理；其余用地实行有偿供应，其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍
7、卖或者挂牌方式出让。 2、资金筹措。华明镇宅基地换房建房投资与农民无偿获取住房的资金缺口如何弥补。巨额的前期投资如何解决。这方面华明镇成功的探索出了一条投融资的路子。 市政府授权xx区政府设立一个投融资建设公司（小城镇公司）作为小城镇建设工程投融资主体，具体负责小城镇工程投融资、建设开发、土地整理的运营，其融资操作流程是小城镇公司 国土资源部批准土地挂钩周转利用指标征用土地银行进行融资设计银行给予贷款工程建设出让区土地整理土地出让归还贷款。其操作程序是： 小城镇公司作为工程特许经营主体，负责申请工程立项，按照有关规定申请土地周转指标，办理与土地相关的前期开发手续。区政府将工程建设用地作价作为工
8、程资本金给小城镇公司，满足银行的贷款要求，并符合工程评审的条件。小城镇公司以土地出让收益权作为质押，向银行申请贷款，双方签订贷款协议。银行按照工程建设的进度安排资金供应，与小城镇公司共同协商解决工程现金流平衡问题。小城镇公司按照规划完成农民还迁住宅和公建配套设施建设，完成出让区土地一级开发，保证到达可出让条件。小城镇公司受区县土地整理中心的委托，按照工程实施进度、土地出让条件和市场环境的预测分析，制定土地出让和还贷款方案。以招拍挂方式出让经营用地。按期归还银行贷款利息和归还贷款。 三、宅基地换房的成果。以宅基地换房的方法推进小城镇建设，是建设社会主义新农村的一项具有深远意义的战略举措。它创造了
9、城XX县区农村实现城市化的新模式；开辟了农村建设用地重新整合、流转和集约利用的新途径；创造了利用现有集体建设用地存量为经济开展提供空间的新思路；能够促进现有村庄建设用地向城镇集中，加速实施城镇建设总体规划；能够改善农民居住环境，提高农民生活质量；能够使农民宅基地的价值显现，农民住宅商品化、产权化，大幅提高农民家庭财产性收入和非农业劳动所得。华明镇的做法是统筹城乡开展的创新之路，是落实科学开展观的创新之举，表达了以人为本的创新探索，形成了鲜明的时代特色。 在城镇布局中，保存农村的优点，引入城市的优点，扬弃城市的弊病，强调民风、民习、民俗，保存农居味道。华明示范镇选址在空港物流区对面、高速公路与津
10、汉公路相交处，这里交通便利，区位优势明显，适应了本镇村民从事物流业的传统，考虑到了经济社会开展的长远需求。镇内科学划分了居住、效劳、就业的区域功能布局，合理安排了居住、商业、学校以及休闲娱乐场所等配套设施。 在城镇环境上，表达生态特色，注重人与自然的和谐相处。结合华明镇原有的湿地，规划建设了街心公园和湖面。合理利用了现有资源，保存了田埂上的数千株旱柳、果树等，成就了最纯粹的自然景观，形成了不可多得的良性循环生态圈。此外，华明示范镇还选植了适宜本地生长的欣赏树种和花草，形成了高于城市绿化的田园特色。 在建筑特色上，华明示范镇的住宅和公共建筑采用了先进的设计理念和技术。在表达绿色环保可持续的开展理
11、念上，住宅建筑按照“三步节能标准进行建设，节能65%；大规模利用了太阳能，用于太阳能热水器和小区庭院照明。华明示范镇还建设了中水处理设施，实施了雨污分流，通过收集雨水，经处理后直接排入湖水，用于生态建设。此外，全镇采用了清洁能源，农民做饭全部使用天然气，从此辞别了使用柴火与煤炭的岁月。建筑造型上，风格新颖、美观协调，既有风情小镇的特色、又有旅游欣赏的价值，同时又充分考虑了农民不习惯住高层的特点，多为五层建筑。对那些上了年纪的老人和五保户，还专门建设了带电梯的小高层。 在人居环境上，华明示范镇具有现代化新城镇的鲜明特点，是一个交通便利、规划合理、设施完善的宜居生态小镇。镇内建有九年一贯制学校、幼
12、儿园、中心医院、老年公寓、文化广场等公共设施，同时结合北方农民喜欢户外活动的习惯，按照下楼不出300米的原那么，建设了农民培训学校等效劳设施和各类主题公园、花坛绿地，最大限度地满足了农民教育、卫生、娱乐等方面的需求，形成了住宅与园林景观融合、住宅与公共设施的融合，无不表达出人性化的气氛，彰显出现代田园赏心悦目、贴近自然的人居环境。 在城镇管理上，建立了华明示范镇管理委员会，负责行政管理。改变原来以村为主的管理方式，以3000户为一个社区，300户为一个邻里，组建以居民委员会、邻里和居民小组为主体的新型社区管理体制。在管理方式上，市容、环卫、园林绿化等实行管干别离，通过招投标方式选定养管队伍，进
13、行市场化运作。在综合执法体制上，按照精干高效的原那么，由一个综合执法机构统一负责小城镇行政执法。 四、宅基地换房的几点启示。考察给我们带来了视觉的冲击，也给我们带来了思想的振撼。是什么力量成就了华明的城市化、现代化。 1、领导重视是关键。华明镇以宅基地换房是在xx市委、市政府的总体部署下进行的，形成了常务副市长为组长，发改委牵头，建委、农委、财政、规划、房产等部门参与的高效运作机制，建立了区、镇领导小组和村工作组。可以说没有高层领导的重视，大面积的土地规划运作和巨额的资金融集根本无法实现。 2、政策支持是保障。xx市围绕试点下发了2023多个配套文件，除了在土地、资金等方面大力创新以外，还在土
14、地增值、农民安置、降低农民居住本钱等方面给予财政扶持政策。规定进入规划区内的新建企业，其缴纳的市级分享收入包括增值税（6.25%局部）、营业税（50%局部）、企业所得税（2023%局部）和土地增值税（50%局部），五年内通过年终结算返还给镇政府，专项用于小城镇社会公益性建设和管理支出。新建企业缴纳的区级分享收入，包括增值税（18.75%）、营业税（50%局部）、企业所得税（30%局部）和土地增值税（50%局部）以及区级固定收入，包括城市维护建设税、房产税、车船税、土地使用税、印花税等，返还给小城镇。宅基地换房新建楼房按经济适用房对待。 3、以人为本是根底。华明示范镇实施宅基地换房的每一个步骤，
15、都表达了以人为本的理念，充分尊重农民意愿，依法依规让农民自由选择，自主决策，并以村民代表大会的形式听取群众的意见和建议，制定宅基地换房的具体实施细那么，张榜公布，让农民对征地补偿分配、还迁房型选择、拆迁补偿安置等环节了如指掌。这些细致入微的工作得到了农民的广泛支持和拥护，确保了各项工作的顺利开展。 以宅基地换房的模式实施小城镇建设，满足了农民对城市化进程的渴望，较好地解决了“三农问题。建设小城镇，使农民住上生态环保平安可靠的住房，实现了安居；小城镇规划建设中预留出产业开展空间，为农民提供了更加广阔的就业渠道，实现了乐业；有了产业就有了就业，有了就业，农民的生活才有了保障。同时，小城镇建立健全了各项社会保障制度，通过提高公共效劳水平，将使农民享受到城市化带来的成果。 华明示范镇在规划建设之初便充分考虑到了这些问题。因为耕地没有减少，土地承包关系没有改变，农民可以继续从事农业生产。此外，华明示范镇依托邻近的空港物流加工区和具有自身传统特色的运输物流效劳区，通过合理规划，预留出了开展空间，增加了农民就业时机，实现了可持续开展。预计未来全镇域内会生成28万个就业岗位，而按全镇总人口的70%推算，需就业人口为2.87万人，而未来2023%的就业时机就可满足华明示范镇的就业需求。 4、实事求是是核心。创新不是对客观现实的否认，而是更好的尊重。首先，华明镇的试点是
