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1、目 录摘 要1关键词1Abstract1Keywords1前 言11.大型零售商业选址的基本原则22.西亚和美广场与银珠广场的分析比较22.1西亚和美广场及银珠广场的简介32.2西亚和美广场及银珠广场选址相似性分析42.3西亚和美广场及银珠广场选址差异性分析53.大型零售商业选址参考因素分析53.1环境因素53.2地理因素63.3市场因素73.4经济成本7结语7参考文献8基于中小城市大型商场选址的商业选址分析摘 要：商业选址是一项长期性的投资，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。选址是商业活动中最重要的决策。它关系到能否有效满足消费者的需求,决定着商店
2、经营效益的好坏。本文通过对河南省信阳市两个大型商场西亚和美广场以及银珠广场选址的比较，分析了影响商业选址的主要因素。关键词：商场选址；影响因素；大中型商场；分析比较Based on large stores of small and medium-sized cities location of business location analysisAbstract: Business location is a long-term investment, it is an influence enterprise benefit of a decisive factors, it also m
3、aking enterprise management objectives and the important basis for management strategies. Location is the most important business decision-making. It concerns could effectively meet the needs of the consumers, which determines the shop management benefit is good. This article through to xinyang in h
4、enan province two large stores - the location of the xiyahemei and yinzhuare compared and analyzed the influence factors of commercial location decisions.Key Words: Store location; Influencing factors; Large and medium-sized stores; Analysis and comparison前言商业活动的选址具有一定的确定性。商店位置具有长期性和稳定性的特点，是各种要素中最不灵
5、活的一个因素。店铺无论是租借的，还是购买的，一经确定就必然需要投入大量的资金进行建设、经营和维护。它不可能像其他生产要素那样容易进行调整。选址地点差之毫厘，会导致业绩失之千里1。商业选址的重要性，决定了人们在选址的时候要做到特别慎重。那么，商业选址到底该如何进行？1大型零售商业选址的基本原则大型零售商业的选址作为一项复杂的工作，有其必须严格遵守的选址原则2：(1)目标市场原则大型零售商业的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。(2)容易接近原则大型零售商业应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区附近，并有规模相当的停车场和临近公交站点，方便
6、顾客来往3。所以大型零售商业应按所在地人们行进、停留的规律进行选址分析，应选择在顾客容易接近的地段和位置。(3)具有可见度原则商业的可见度是指大型零售商业位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对零售商业的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善4。(4)投资预期目标原则大型零售商业在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、规模、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置。2西亚和美广场与银珠广场的分析比较西亚和美广场及银珠广场作为信阳市最大的两个购物商场，尽管两者在区域目标市场、交通便利程度、明显程度
7、上情况比较相似。但实际上，其客流量及销售情况反差巨大。西亚和美广场人潮拥挤，与此相对，银珠广场门可罗雀。造成这种反差的原因究竟是什么，下面我们将重点针对这一问题进行探讨，从而分析影响商业选址的因素。图1 西亚和美广场及银珠广场位置图2.1西亚和美广场及银珠广场的简介西亚和美广场于2005年4月27日在东方红大道中段登场。地处信阳市商业核心地带，集超市、服装、家电、珠宝、餐饮、休闲、娱乐为一体，是信阳市面积最大，档次一流的大型综合商场。由于原有楼层及布局不能满足商场的发展，2009年8月和美广场升层改造增至七层，新增家和电器城、美食城、休闲运动城。图2 西亚和美广场外景银朱广场是一个新商场，新房
8、子，新设计，新理念，新气象！其定位是以百货业为主兼顾超市的零售业，面向整个信阳市场。地处信阳市商业核心地带，前身是信阳市中山大楼（百货大楼）。图3 银珠广场外景 2.2西亚和美广场及银珠广场选址相似性分析区域目标市场：两者均地处信阳市浉河区东方红大道上，相距不足千米。周边多中高档小区，文化宫，步行街，茶叶市场等。商业的积淀可谓深厚，周围是信阳市的老行政区，信高、九中、三小、十三小等信阳名校与之相距并不遥远。人口稠密，客流量大，消费者的消费动机强，购买能力旺盛。单据目标市场而言，两者区位位置相似，优势相当。交通便利程度：该区域是信阳市重要的商业区、办公区、住宅区。此区域商业活动辐射范围广。西亚和
9、美广场位于东方红大道与北京路交汇处，银珠广场地处东方红大道与中山路交叉口。信阳市的核心商业中心距此不过百米之遥。两者距火车站、汽车站距离较近。该区域公交系统较完备，交通便利。2路这班信阳形象公交车可以很方便的把师院的学生和南湾的市民带过来，也是外来游客乘坐2路到南湾的必经之地；9路公交可以把三里店与十里河的市民很方便的引导到这里，15路公交车可以携带着强大购买欲的平桥、羊山、楚王城与湖东市民到这里。 广场明显程度：在这一点上，两者的比较优势也并不突出。西亚和美广场以其面积较大的停车场及广场，成为该地段明显的建筑，在此举办的许多大型文艺活动更增加了其人气。银珠广场及其住宅区，以其罕见的楼层高度，
10、成为信阳市的地标性建筑，其明显性也不言而喻。2.3西亚和美广场及银珠广场选址差异性分析竞争状况：西亚和美广场位于中心商业区的西缘，周边大型商场少，竞争压力较小。银珠广场接近中心商业区中心前有胜利路步行街，后有西亚和美，左有千盛百货，竞争压力大，分流作用明显。消费习惯:流行时尚和风俗习惯的往往能在很大程度上影响消费者对都市中众多零售商业的选择5。信阳人民选择西亚和美广场很大程度上是源于消费习惯。信阳人的消费习惯现在还是以超市为主，以超市来带动楼上的百货。西亚和美广场在装修风格、商品的销售种类及布局，都更加符合信阳人的消费习惯。而银珠广场的超市规模、经营布局相较之下就显得稍逊一筹。信阳市的主要居民
11、区分布在银珠广场及西亚和美广场的东边，到银珠广场的距离比到西亚和美广场的距离还要更近一些。银珠广场地处中山南路与东方红大道，这两条信阳城的几百年的老街交汇处，地段位置比西亚和美更具竞争力。银珠广场的地下停车场的设计，使得广场主体比西亚和美广场更加接近交通干线。9路、15路公交在银珠广场都设有站点，到到西亚和美广场则仍需步行一站路，银珠广场的交通便利程度也更具优势。银珠广场以其宏伟高大的建筑特别醒目，广场明显程度更佳。显然，零售商场的选址仍需要考虑其他因素。3大型零售商业选址参考因素分析3.1环境因素(1)人口与收入水平大型零售商业选址往往首先考虑的就是辐射人口的数量、人均收入、消费水平等因素，
12、并由此来确定商业的经营形式和经营规格6。(2)消费习惯流行时尚和风俗习惯的往往能在很大程度上影响消费者对都市中众多零售商业的选择。3.2地理因素(1)区域规划潜在地点的区域发展规划、建筑布局规划是在确定大型零售商业选址之前必须充分了解的。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目选址，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。(2)位置零售商业经营所在的区域适宜选择在城市核心商业中心、旅游中心以及住宅聚集区内，至少在其10分钟15分钟步行距离或便捷交通辐射范围
13、。(3) 可见度和形象特征为让消费者能够便利找到目标商场，特别是对开车的人，在行驶当中寻找会更加困难，因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认。我们说的远距离通常是200米以外，近距离就是50米，这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮，有不同的层次。所以实际选址中，商业建筑应有明显的指路标示，在建筑的外墙还有大型的店标，甚至在路边上要设有店标的指示牌;建筑临街的长度应保持适当的长度，通常在60米以上。(4)交通状况交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证商业建成以后，有充足的客源。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，并对人流、车流
14、数量采集适量样本数据作为分析参考。3.3市场因素(1) 竞争状况一个地区零售行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的零售企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的零售企业，这类竞争有时起互补作用，对零售企业是有利的。在选择零售商业经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得在投资前认真研究和考虑的7。(2) 规模和外观零售商业位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除
15、非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。3.4经济成本(1)土地价格或建筑物租金：地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且零售商业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在成长优势的位置8。(2)货源的供应及价格水平：零售商业经营经常须大量商品货物的供应，如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通，会影响零售商业的发展和声誉，如从远距离地区供应无疑会增加成本，影响企业经营。(3)劳动力供应状况及工资成本高低：零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员，包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对零售商业经营尤为重要，这关系到整个商业集团的服务水平和管理成本，以及向其他地区的拓展问题。结语商业选址关系到商业发展的成败，文章在分析信阳市两个大型商场西亚和美广场以及银珠广场选址的基础上，比较分析了影响商业选址决策的主要因素。不仅对影响选址区位的各影响因子的权重大小进行了理论分析，而且对具体区位选址进行了案例研究，希望对商业选址和商业微区位的理论与实践工作有借鉴意义。参考文献1
