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1、2011-12-15中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司惠州市房地产市场研究报告2011年11月刊目 录第一部分市场监测41.1 地方政策分析41.2 土地市场81.2.1 土地供求分析81.2.2 月度土地成交明细121.2.3 结论131.3 商品住宅市场131.3.1 惠城区商品住宅供求及价格走势分析131.3.2 惠州市惠城区各板块商品住宅供求及价格走势分析151.3.3 城市top项目成交量、价及产品结构分析231.3.4 结论25第二部分标杆企业监测262.1 本月新开盘项目基本信息262.2 本月营销动作和销售策略262.3 本月标杆销量和销售结构分析292.3.
2、1 标杆企业项目本月情况292.3.2 标杆企业项目年度累计情况332.4标杆企业的重要动作382.5 结论38第三部分热点项目监测-光耀城市山谷403.1 项目概况403.2 项目优势423.3 营销动态43附件1 其他数据501 惠州市商品住宅近两年指标数据表502 惠州市土地市场近三年指标数据表503 当月土地列表51第一部分市场监测1.1 地方政策分析1.1.1惠州市建设国家级电子信息产业基地规划（2011-2020年）公示2011年11月，惠州市建设国家级电子信息产业基地规划（2011-2020年），在惠州市政府网站公示。明确提出，未来十年间将按照“一体四翼”的产业空间布局，重点打造
3、一个产业发展主体核心区和四个产业协同发展功能区。整体目标是经过10年努力产业转型升级取得实质性进展，总体发展水平走在全国前列，自主创新能力、抵御风险能力、可持续发展能力和综合竞争力显著增强，国家级电子信息产业基地建设迈上新台阶，成为带动全国产业发展的强大引擎。具体目标：一、产业结构加速调整优化：全市电子信息产业规模保持年均12%以上的较快增长速度。2015年，实现销售产值3300亿元，工业增加值500亿元。2020年，销售产值突破5815亿元，工业增加值880亿元。二、自主创新能力明显增强。2020年，以企业为主体的技术创新体系进一步健全，规模以上电子信息企业研发经费内部支出占主营业务收入比重
4、达到4%以上，重点骨干企业达到8%以上，企业专利授权量占比稳步提高。建成一批国家、省、市级研发机构和技术创新支撑平台，形成产、学、研、用协同发展的研究开发和成果转化体系。三、产业结构加速调整优化。劳动密集型产业比较优势继续得到充分发挥，软件和信息服务业规模逐步扩大。2015年，全市软件和信息服务业实现主营业务收入150亿元，2020年突破500亿元，年均增速30%以上。四、产业组织结构更加合理。产业园区规模持续壮大，产业集中度明显提高，重点产业链更加完善，中小企业活力进一步增强，基本形成以大企业为主导、中小企业合理分工、产业协调发展的组织结构体系。2015年，实现年销售收入超10亿元的骨干企业
5、达到30家，超100亿元的大型企业达到10家。2020年，实现年销售收入超10亿元的骨干企业达到50家，超100亿元的大型企业达到15家，超1000亿元的企业2家。五、品牌创建能力显著提高。到2020年，培育5个具有国际影响力的自主品牌，拥有国内著名自主品牌30个以上，主要产品质量接近或达到国际先进水平，新产品开发和品牌创建能力不断增强，产品附加值和竞争力不断提高。CRIC分析：规划公示，未来十年间将按照“一体四翼”的产业空间布局，重点打造一个产业发展主体核心区和四个产业协同发展功能区。其中重点明确了仲恺-惠城为产业发展主体核心区，主要定位于高端制造、软件、信息服务、技术研发、总部经济、商务会
6、展等。同时也明确了惠阳-大亚湾地区、龙门、博罗、惠东四个产业协同发展功能区，主要承载电子材料、电子元器件、信息服务等产业协同发展配套功能。经过规划，未来惠州电子信息产业基地的集聚效应将更加突显，各个功能区的产业定位更加的清晰，此举有助于各产业区的管理和产业日后的发展。产值方面，如能实现2020年销售产值突破5815亿元，工业增加值880亿元，将对区域经济发展和相关产业的提升有很大的带动作用。1.1.2惠州一个月接连公布5个土地方面的政策意见稿11月份出台政策意见稿明细：惠州市关于进一步促进节约集约用地的实施意见（征求意见稿）惠州市关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见（征求意
7、见稿）惠州市关于建立土地管理长效机制的意见（征求意见稿）惠州市关于农村村民自建住宅用地管理规定（征求意见稿）惠州市国有建设用地批后监管暂行办法（征求意见稿）CRIC分析：一、政策亮点及要点：1）惠州市关于进一步促进节约集约用地的实施意见（征求意见稿）l 不低于70的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房建设；l 供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件在土地出让合同或划拨决定书中予以明确，防止大套型商品房多占土地。l 确需协议出让的要向社会公示有关土地的位置、用途、面积、土地使用条件和价格等信息。l 划拨方式供应的土地
8、，除有保密要求的外，要将项目名称、土地使用权人、地块位置、面积、空间范围、土地使用条件、开竣工时间等信息向社会公示。2）关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见（征求意见稿）l 工业用地准入门槛。各县、区要进一步提高土地投资强度和土地产出效率等工业用地准入门槛，增加用地企业的注册资本要求。l 控制用地规模。严格执行有关建设用地指标定额，在建设项目审批、用地预审、供地审查时，依据规定的行业、产业用地控制指标及单位面积投资强度等因素，结合企业注册资本，综合确定建设项目供地数量。l 分期供地制度。分期建设的大中型工业项目可以预留规划范围，根据其实际到账资金和建设进度进行分期供地，不得
9、先供待用。l 落实工业和经营性用地公开出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，必须实行招标拍卖挂牌方式公开出让。招标拍卖挂牌出让土地一律实行净地出让。工业用地出让价格不得低于国土资源部公布的最低价标准，不得设置不合理的限制性条款排斥公平竞争。l 用地实施差别定价机制。积极探索和实施工业用地差别化土地政策，促进产业转型升级和集聚发展。实行按产业定价。l 用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款缴付、违约责任等内容。l 住宅用地管理。合理确定住房用地供应总量和
10、结构，增加保障性住房和自住性中小套型商品房建房用地的供应，严格控制大套型住房建设用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。合理控制单宗商品住宅用地供应规模，城区原则上不得超过14公顷、集镇原则上不得超过7公顷。每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供地后能够及时开发建设，形成有效的市场供应。实施房地产用地开竣工申报制度，对不执行申报制度的，限制其至少在二年内不得参加土地购置活动。对于商业、住宅、旅游、物流、文教、卫生、办公楼项目用地，规划容积率应大于1.0，不能小于1.0。3）惠州市关于建立土地管理长效机制的意见（征求意见稿）l 推进“三旧”改造，挖掘土地潜力保障供给。l 建立网络信
11、息监管制度。市、县、区国土资源行政主管部门要积极推进“金土工程”信息系统建设，结合土地审批、供应、使用和监管业务系统和数据库，形成统一的信息监管平台，实现业务机构与执法监察机构的信息共享。通过对实时获取的各类监管信息进行网络化的统一管理和在线应用，进行动态监管，及时查处土地违法违规案件。4）惠州市关于农村村民自建住宅用地管理规定（征求意见稿）l 坚持节约集约利用土地原则，村民划地建住宅严格实行“一户一宅”，平原地区和城市郊区80平方米，丘陵地区100平方米以下，山区120平方米以下。5）惠州市国有建设用地批后监管暂行办法（征求意见稿）l 各类新征转建设用地批后供应动态监管制度。各类农村集体土地
12、经省政府批准征转用后，一律进入全市统一供地监管平台，原则上当年供地率应不低于当地当年新增建设用地总量的80。自每年7月份开始，每月向同级政府和上级国土部门上报一次现时实际已供地情况。l 建设用地批后现场公示制度。国有建设用地批准文件、划拨决定书下发或有偿使用合同等签订后，国土资源行政主管部门负责组织督促进行土地交付，并督促土地受让人在宗地现场显著位置设立用地信息公示牌，将国有建设用地批准文号（合同号）、用途和建设内容、面积、四至、容积率、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等内容进行公示，方便社会监督。对没有设置公示信息牌的，国土资源行政主管部门责令限期改正。国有建设用地开、竣工申报制度。土
13、地使用权人应在项目批准文件有效期内办理土地使用手续，并应当在项目开、竣工时，向国土资源行政主管部门书面申报。在划拨决定书、出让合同约定的期限内未开、竣工的，土地使用权人须在到期前15日内申报延迟原由，并提供相应佐证资料。政府授权国土资源行政主管部门按合同约定处理后，通过增加或改变划拨决定书、出让合同条款，或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。l 闲置土地定义：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者国土资源行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已
14、投资额占总投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1年的；二、政策的背景和影响：目前惠州市政府接连发布5个与土地有关的政策，与8月份国务院新上收了22个城市的建设用地审批权背景有关，而当时公布的限制22个城市的名单中，广东的珠海、佛山、中山均已限购，仅剩东莞、江门、惠州还没有限购。在目前的宏观调控不变，市场走低，降价已成主流的情况下，开发商资金链紧张、市场未来预期不乐观，拿地、开发热情降低，土地市场成交低迷、有可能推迟开工已有项目，或加长在建项目施工期，在此情况下，惠州出台该政策一方面是为了规范市场、监督市场，另一方面也是为了督促市场。从政策的效果来看，这些政策的出台有利于进一步严肃和规范市
15、场，也顺应了政府调控的方向，廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房不低于70%，但政策执行的效果仍有待进一步观察。1.2 土地市场1.2.1土地供求分析1.2.1.1月度供求分析图1-2-1-1惠州2011年1月-11月份土地供求情况趋势图数据来源：CRIC2011年11月份，惠州新供地19宗，其中住宅用地9宗，工业用地6宗，商住用地1宗，商业（商服）用地1宗，公建配套用地2宗，供应土地面积48.76万平方米，供应总建筑面积117.03万平方米。成交方面，共成交2宗土地，土地成交面积10.64万平方米，楼面地价成交均价是350.61元/平方米。与去年同期相比，土地出让数量大幅度增加，供应的土地面积同比上升111.11%，环比上升1800.00%。2011年11月份，成交方面，环比10月份成交的1宗土地相比，稍有提高，共成交2宗土地，土地成交面积10.64万平方米，成交量整体是趋于平稳，楼面地价成交均价是350.61元/平方米。土地用途分别是工业用地和商业（商服）用地，2宗地都是按出让底价成交，溢价率为0%，整体成交均价处于今年的中等水平。1.2.1.2惠城区各板块土地供求比较分析图1-2-1-2惠州市惠城区各板块土地供求比较分析数据来源：CRIC
