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4、同时提高开发商知名度,我们根据昌泰物流的项目情况、周边环境以及客户分析，做出本策划案。我们将从项目定位，招商工作，销售工作一些较为详细的界定,考虑到这次销售工作任务在时间上尽量往前提，所以我们将重点从销售,招商，媒体广告环节出发,力求实现预期的销售目标。房产开发作为资金投入量大,运转周期长的项目,需要每个部门,每个环节的相互配合,在执行方案时我们将按照现行方案实施,并根据实际情况灵活变通,达到最佳效应。第一部分、物流园区的发展和背景1 对物流概念的理解根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流
5、动和储存的计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过与企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。对物流运作功能的理解物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。对物流增值功
6、能的理解物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。物流信息功能的理解物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。对物流价值功能的理解物流是通过降低企业运输及配送费用。实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。对物流概念理解的不同，以及因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如“准时制生产”、“零库存”、“供应链管理”等。随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。2、
7、现代物流的发展和趋势2 1 发展特点国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。战后发达国家经济的逐步繁荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。这一经济发展形势，为西方物流业的起步奠定了基础；进入70年代，由于石油危机的打击，发达国家企业纷纷将生产地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展，日益发展的交通基础设施和运输条件以及先进的运输组织方式如多式联运，为物流业的进一步发展提供了必要条件。从国外物流业50年的发展
8、进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷。优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为10，日本为14，英国为106，法国为11l，意大利和荷兰均为113，德国为 13，西班牙为 115，均居世界领先地位。22 发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日
9、益专业化、标准化和信息化。物流服务的内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。搬运、仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。物流服务过程在继续延伸物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前
10、延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。23 现代物流的核心一供应链一体化由于物流管理的作用是将分散的功能要素集合成一个有机的系统并以此构成物流的基本要义所在，因此物流理论形成伊始便被注入了系统的思想。同时，由于物流
11、活动的各功能要素如运输、仓储。信息组织、服务质量等相互之间存在效益背反关系，因此必须从系统管理的角度着手，合理正确解决效益背反矛盾。物流的“供应链管理”便是针对获得全系统物流效益最优化而出现的新管理思想。供应链是指从采购开始经过生产、分配、销售最后到达用户等一系列活动（既包括生产经营活动，也包括物流活动本身）是一个环环相扣的物流链”，而不再是孤立的行为，物流活动受这一供应链决定和制约。例如效益观和库存观，供应链上各环节都有不同的利益和观念，各功能之间存在大生的冲突也难以避兔，但由于现代管理和现代技术可以提供总体的信息为各个链节共享，因此可大大扩展视野，使之能从总体上管理整个“链”，而不是如同过
12、去那样只管理各链节之间的“接日”，或只管其中一部分链节。供应链管理实际上就是把物流和企业全部活动作为一个统一的过程来管理。供应链是现代物流管理的重要特征，也是现代物流的核心理论和技术所在。供应链管理也称为一体化物流管理Ontegrated Logistics人是20世纪末最有影响的物流趋势之一，其基本含义是指不同职能部门之间或不同企业之间在物流上的广泛或全方位合作，以达到提高物流效率、降低物流成本的目的。3、物流园区的发展概况物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分
13、工与协作不断走向深化的产物。自 1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。31 物流园区的产生物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善。有效的做法可以借鉴。此间分析
14、研究了德国。日本等发达国家在物流园区建设中的经验和做法，希望能为我国的物流实践工作提供有益的借鉴。在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约成本的强烈要求带来了发展物流产业的巨大机遇。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一
15、定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（Distribution Park），在德国被称为货运村呼reight Village人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。32 国内物流园区的发展情况由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近23年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。33 物流园区的区位选择和空间布局物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动
