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1、 家具商城项目可行性研究报告 第一章 总 论1.1 项目名称及建设单位1.1.1项目名称家具商城项目1.1.2建设单位XX家具有限公司1.1.3建设单位概况XX家具有限公司注册成立于2012年11月15日，注册资本550万元，位于XX县酒厂南，经营范围：家具销售。1.2 可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、产业结构调整指导目录（2011年版）（修正）（国家发展和改革委员会令2013第21号令）4、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要5、陕西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要6、XX市国民经济和社会发展第十三
2、个五年规划纲要7、XX县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要8、国家有关法律、法规、规划及政策9、现行有关技术经济规范、标准和定额资料10、建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同11、建设单位提供的有关基础数据、资料1.3 可行性研究报告的研究范围1、项目提出的背景及建设必要性2、行业分析及预测3、建设地点与建设条件4、项目建设方案5、环境保护6、水土保持方案7、节能方案8、劳动安全与消防9、项目组织机构与工程管理10、项目实施计划11、工程招标12、投资估算和资金筹措13、财务评价14、社会效益分析1.4 推荐方案与研究结论1.4.1产业政策符合性本项目未列入产业结构调整指导目录（
3、2011年本）（修正）中鼓励类、限制类、淘汰类，因此属于允许建设的项目，符合国家产业政策。1.4.2建设地点本项目位于陕西省XX市XX县酒厂南。项目周围配套基础设施齐全，交通便捷，通讯畅通，适宜项目的建设。1.4.3建设内容及规模本项目总用地面积3900平方米（5.85亩），建设商城一座，总建筑面积4284平方米。项目建设内容一览表序号项目单位数量备注一总用地面积m239005.85亩二总建筑面积m24284三容积率1.10四建筑密度%54.92五绿地率%301170m21.4.4环境保护本项目建设场地较为平坦，对地表植被的破坏很小，本项目的建设运行对当地的生态环境产生影响较小。由于项目用地量
4、占所在区域较小，排放的污染物也较少，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。1.4.5节能本项目在建筑节能、节水、节电、采暖、通风等方面，采用先进的节能技术，具有良好的节能效果。其中，建筑的围护结构采用相应保温节能措施后，建筑能够达到XX县建筑物耗热量指标规范要求。1.4.6消防本项目严格按照有关规范进行消防措施设计，还按规范设置了各类消防设施，主要包括消防水管网、消火栓、灭火器等。因此消防系统具有较高的安全可靠性。1.4.7实施计划根据项目情况，项目建设期1年，项目前期工作于2018年1月结束，项目计
5、划于2018年2月份开工建设，到2019年1月全部竣工并投入运营。1.4.8投资估算本项目总投资730.00万元，其中建设投资729.55万元，铺底流动资金0.45万元。建设投资中建筑工程费用348.65万元，设备购置费50.03万元，安装工程费5.25万元，工程建设其他费用311.32万元（含土地费用293.00万元），预备费用14.30万元。1.4.9资金筹措本项目所需资金全部由建设单位自筹解决。1.4.10可行性研究报告结论与建议1.4.10.1结论经分析论证认为，本项目符合国家产业政策和XX县城市发展规划，有利于改善城市环境面貌，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备。工程规划符
6、合国家城市规划设计规范，建筑设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平；本项目建成后可加快推进城市化进程，对地方经济发展将起到积极地推动作用。XX家具有限公司管理规范，资金实力和筹措能力较强，能够保证本项目的顺利实施。所以，本项目技术上可行，经济上合理，项目建设是必要的、可行的。1.4.10.2建议1、本项目在可行性研究报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展本项目建设的招标工作。2、项目建设内容较多，作好工程设计，力求使项目整体达到预定的社会、环境、经济效益，及时进行建设管理、施工管理才能真正作到质量控制、投资控制、进
7、度控制，有利于化解项目的工程风险。3、公司必须设立专项资金账户管理，实行专款专用，建立严格的审批制度。4、项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导。1.4.11主要经济指标表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位数据备注1项目总用地面积m239005.85亩2总建筑面积m242843项目建设期年14项目总投资万元730.00100.00%4.1建设投资万元729.5599.94%4.2建设期借款利息万元0.000.004.3铺底流动资金万元0.450.06%5流动资金总额万元1.506资金筹措万元6.1项目资本金万元730.00100.00%
8、6.2银行贷款万元0.000.007营业收入万元200.49正常年8年总成本费用万元46.03正常年9年营业税金及附加万元9.71正常年10年利润总额万元1.17正常年11年所得税万元153.29正常年12年净利润万元38.32正常年13项目总投资收益率万元114.97正常年14项目资本金净利润率20.46正常年15项目投资财务内部收益率15.35所得税前21.50所得税后16项目投资财务净现值万元15.76所得税前万元300.95所得税后17项目投资回收期年114.96所得税前年5.17所得税后18项目资本金财务内部收益率6.20正常年19盈亏平衡点15.76正常年第二章 项目提出的背景与必
9、要性2.1 项目提出的背景自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，推动了房地产的发展。未来20-30年，在全球化的制度框架下，中国经济将呈现持续、稳定、高速增长态势，年经济增长率可达7%-8%。在这种宏观经济条件下，中国的城市化和再城市化进程必将取得显著成效，因而将从需求和供给两个层面拓展房地产业的景气周期，使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件。中国楼市经历了“限购”、“限贷”等调控政策，时至年底，房地产由以前的高速增长开始减缓，目前房地产市场调控处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步
10、巩固调控成果。为此，我国从去年采取了一系列的政策，但要根治以巨大的经济利益为根基的房地产市场顽症，仅凭“限购令”和加息是远远不够的。要持续有效地解决好中国的房地产问题，必须加大土地制度改革力度，制定、完善房产税，化解地方政府对土地财政的依赖，加强对土地使用和房地产交易及房地产信贷的监管，严厉打击房地产的投机行为，引导房地产企业及时调整利润空间，让利于民。与国际水平比较，我国房地产业的发展水平较低，特别是房地产业的技术进步和产业现代化的水平过低，直接阻碍了房地产业的发展。根据测算，发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在60%以上，我国这一比重在35%左右，而房地产业的技术进步贡献份额仅为25.4
11、%，还不及农业的水平（接近40%）。我国房地产业的技术水平落后，是由多种原因造成的，特别是由于长期推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策，制约了房地产业技术水平的提高，阻碍了房地产业的发展。随着进口关税的降低，海外房地产业的新技术、新材料、新设备、新理念、新的运作方式和服务都将更快进入我国，大大提高了房地产的集成度，缩短了与发达国家和地区的差距，以至在开发中形成一定的后发优势。在有效降低和控制房地产开发成本的条件下，大幅提升产品品质，极大地增强房地产的有效供给。这种供给必将产生房地产的需求创造效应，刺激房地产的消费需求和投资需求。同时，这也意味着购房者在购房成本不变或购房成本下降
12、的条件下，可以得到更高品质的房地产产品。来自能源、汽车、金融、食品、建材、机械、房地产、信息技术等行业的企业界人士，带来了当前企业经营和行业发展的第一手情况。温家宝说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。2018年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期
13、来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。房地产市场需求保持小幅增加。从人口结构和城镇化进程的角度来看，我国目前住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求，加上适度宽松的货币政策、外围经济环境复苏、人民币升值预期加强、通胀压力增大以及加息预期逐步升温等一系列内外环境，均对楼市产生一定支撑。我国近期一系列的宏观调控政策，只是
14、震慑房地产市场的投机行为，仍不会改变楼市中长期的运行趋势。作为一种不同于传统商铺租赁形式的商业地产，其是一种全面融合地产业与商业为特色的地产形式。当我国对住宅类地产过快增长进行抑制时，一批地产商开始把眼光转向开发商业地产。商业地产业不仅可以有效拉动内需，还可以促进基础设施的建设，提高人民的生活水平和消费能力。我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了一份力量。XX县在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。区域经济快速发展，区域位置优越性日渐显现，为投资兴业者带来诸多便利条件。根据XX县城市发展规划，拟建设XX金座商城，提升区域竞争力，为XX县城市建设的发展提供强劲动力。2.2 项目提出的政策符合性2.2.1符合国家相关规划及产业政策1、符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要纲要中指出：开展加快发展现代服务业行动，扩大服务业对外开放，优化服务业发展环境，推动生产性服务业向专业化
