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1、精心整理估价过程A、市场比较法1 、基来源理市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价钱时，依据代替原理，将评估宗地与在较近期间内已经发生交易的近似宗地实例进行比较比较，并依照后者已知的价钱，参照该宗地的交易状况、期日、地区以及个别要素等差异，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：V=VBXAXBXDX正式中：V：待估宗地价钱；VB：比较实例价钱；A ：待估宗地状况指数L匕较实例宗地状况指数B：待估宗地估价期日地价指数L匕较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地域域要素条件指数L匕较实例宗地域域要素条件指数E：待估宗地个别要素条件指数L匕较实例宗地个别要素条件指数详细测算思路是：1) 选用
2、比较实例；2) 选择比较要素，并详细说明估价对象和比较实例的各要素条件；3) 在要素指标量化的基础上，将要素指标差异折算为反应价钱差异的要素条件指数，编制比较要素条件说明表；4) 依据比较要素条件指数表，确立比较要素修正系数。5) 采纳各要素修正系数连乘法，求算各比较实例经要素修正后达到估价对象条件时的比准价钱。6) 对照准价钱进行剖析，确立市场比较法测算结果。精心整理2 、估价过程(1) 比较实例的选择估价对象设定用途为城镇住所用地，受托方估价人员经过对估价对象所在地区内市场交易资料的采集并剖析，选用了与待估宗地处于同一供需圈内的多个同样用途交易事例。经过挑选比较剖析，最后选择了近期发生交易
3、的与估价对象条件近似的3个比较实例，各比较事例详细条件描绘以下：实例A：潍坊东兴建设发展有限企业用地该实例是潍坊东兴建设发展有限企业所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率25。宗地距地区商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，地区内路网浓密，有骨干道，泊车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平展，地质条件优，土地承载力大于25吨m2，自然灾祸发生频次大于100年一遇，宗地所在地区公用设备较齐备，处于洁净区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设备开发
4、程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通信、供气、供热)及红线内“地面平坦”的土地使用权交易价钱为17255元平方米，折算为楼面地价为6902元平方米。实例B：潍坊企辉置业有限企业用地该实例是潍坊企辉置业有限企业所使用的位于高新区樱前街以南、潍安路以西的土地，用途为住所用地，用地面积13765平方米，土地使用年期为70年，规划容积率27。宗地距地区商服中心4500米，距近来的公交车站100米，距长途汽车站4000米，地区内路网浓密，有骨干道，泊车方便。宗地临骨干道，形状规则，地形平展，地质条件优，土地承载力大于25吨m2，自然灾祸发生频次大于100年一遇，宗地所在地区公用设备较齐
5、备，处于洁净区。成交时间2011年11月23日，交易正常，基础设备开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通信、精心整理供气、供热)及红线内“地面平坦”的土地使用权交易价钱为1800元平方米，折算为楼面地价为6667元平方米。实例C：山东艾尼维尔置业有限企业用地该实例是山东艾尼维尔置业有限企业所使用的位于高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北的土地，用途为住所用地，用地面积17837平方米，土地使用年期为70年，规划容积率25。宗地距地区商服中心5000米，距近来的公交车站300米，距长途汽车站5000米，地区内路网浓密，有骨干道，泊车方便。宗地临次干道，形状规则，地
6、形平展，地质条件优，土地承载力大于25吨m2，自然灾祸发生频次大于100年一遇，宗地所在地区公用设备较齐备，处于洁净区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设备开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通信、供气、供热)及红线内“地面平坦”的土地使用权交易价钱为18003元平方米，折算为楼面地价为7200元平方米。各比较事例详细状况以下表3-11：表3-11比较事例基本状况表事例出让方爱让方地块地点土地交易土地交易交交易时间容交易楼交易面例较级别后用开发状况易积面价格积（平途程度类率（元/方米）型建筑平方A潍坊市潍坊东高新区永春III城镇七通正常挂2690.210930领
7、土资兴建设路以东、清级住所一平挂2.5源局有限公池街办岳家牌司村以北、东西向规划支路以南B潍坊市潍坊企高新区樱前III城镇七通正常挂2666.713756领土资辉置业街以南、潍级住所一平挂2.7源局有限公安路以西牌司精心整理C潍坊市山东艾高新区宝通III城镇七通正常挂2720.017837领土资尼维尔街以南、永级住所一平挂2.5源局置业有春路以东、牌限企业东西向规划支路以北注：“七通一平”为宗地红线外“七通”(即通路、通电、供水、排水、通信、供气、供热)及红线内“地面平坦”(2) 比较要素选择依据估价对象与比较事例的详细状况，联合市场检查状况及评估人员经验，参照城镇土地估价规程(GBT1850
8、8-2001)，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：用途修正：依据检查不一样用途的利润状况，进行对照确立用途修正系数。交易期日：依据地价指数，确立交易期日修正系数。交易状况：考虑交易行为中的一些特别要素所造成的比较事例地价误差，将其成交地价修正为正常市场所价。交易方式：考虑交易行为中交易方式的不一样，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场所价。土地使用年期：指估价对象和比较事例的土地使用年期。地区要素：主要有距地区商服中心距离、道路通畅度、距公交车站距离、距长途汽车站距离、基础设备状况、地区公用设备状况和环境好坏度等。个别要素：主要有自然灾祸危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规
9、划限制等。与估价对象各要素及其条件说明见表3-1-2比较要素条件说明表精心整理估价对象及比较实例估价对象实例A实例B实例C比较要素潍坊高新区永春高新区永春以东、高新区宝通街以清池街办岳家村高新区樱前街以南、永春路以东、地点高新区宝通以北、以北、东西向规划南、潍安路以西东西向规划支路潍安路以东支路以南以北单位楼面地价(元建筑平方米)待估690.2666.7720交易日期交易状况正常正常正常正常土地使用年期69.25年70年70年70年用途城镇住所城镇住所城镇住所城镇住所距地区商服中心距离距地区商服中距距地区商服中距距地区商服中距距地区商服中距离6400m离5400m离4500m离5000m地区内
10、路网浓密地区内路网浓密地区内路网浓密地区内路网浓密道路通畅度有骨干道，泊车方有骨干道，泊车方有骨干道，泊车有骨干道，泊车便便方便方便地区距公交车站距离距公交站点300m距公交站点300m距公交站点100m距公交站点300m要素距长途汽车站距离6500m5200m4000m5000m七通(通路、通电、七通(通路、通电、七通(通路、通电、七通(通路、通电、基础设备状况供水、供水、排水、供水、供水、排水、供水、供水、排水、供水、供水、排水、通信、供气、供暖)通信、供气、供暖)通信、供气、供暖)通信、供气、供暖)地区公用设备状况公用设备较齐备公用设备较齐备公用设备较齐备公用设备较齐备环境好坏度洁净区洁
11、净区洁净区洁净区自然灾祸危害程度100年一遇100年一遇100年一遇100年一遇个别225252525地质状况（Tm)要素宗地形状规则规则规则规则地形平展平展平展平展临街条件临次干道临次干道临次干道临次干道规划限制最正确用途最正确用途最正确用途最正确用途(3) 编制比较要素条件指数表依据估价对象与比较实例各样要素详细状况，编制比较要素条件指数表。比较要素指数确立以下：用途修正：估价对象与比较事例的用途均为城镇住所用地，故乡地用途修正指数均为100。期日修正：估价对象与3个比较事例均处于潍坊市高新技术家产开发区内，精心整理依据市场检查及剖析，宗地所在地区地价改动状况与潍坊市地价动向监测数据基本相当，此次评估采纳潍坊市地价动向监测数据计算估价对象与3个比较事例的期日修正当。表3-13潍坊市住所用地地价增添率表(摘自中国地价动向监测网)2011年第四时度2012年第一季度2012年第二季度116136085此次评估以2011年第四时度为基正确立待估宗地的期日修
