《城中村改造案例分析与总结.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城中村改造案例分析与总结.doc（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、城中村改造案例分析与总结目录第一节 北京的城中村改造2一城中村现状2二改造历程2三改造措施2四改造实例（以“马家堡三期”为例）4第三节 广州的城中村改造4一城中村现状特点4二改造背景5三改造措施5四试点村改造情况7第三节 深圳的城中村改造9一改造背景9二改造措施10三改造实例（以渔民村为例）12第四节 珠海的城中村改造“珠海模式”13一改造背景13二改造措施14三改造实例（以吉大村为例）17第五节 西安的城中村改造18一城中村基本特征18二改造历程18三改造措施19四改造实例（以碑林区改造为例）20第六节 结论与启示21一结论21二启示2420世纪80年代末，我国最早的“城中村”现象开始出现。
2、随着全国经济的发展和各城市建成区的不断扩张，城中村问题成为各个城市的普遍现象。“城中有村，村中有城 ；村外现代化，村内脏乱差”的城中村现象，不仅在特大城市中存在，在许多新兴城镇和小城市中也广泛出现。近年来，由于城中村产生的各种问题不断凸现和激化，引起各方的广泛重视。城中村改造已成为我国城市化过程中的一道难题。目前，在城中村、城边村的改造方面，国内包括广州市在内的一些城市已经在实践中积累了一定的经验。借鉴这些经验，对广州市区的城中村改造具有重要意义。第一节 北京的城中村改造一城中村现状北京市的“城中村”主要分布在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区，这些地区城市化进程相对滞后，人口密度大，外来人
3、员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。据统计，北京市的“城中村”大体分为两类：第一类是指在建成区内环境脏乱的城市角落。北京城八区约有这类的“城中村”231个 ,具体分布的区域为东城区4个，西城区3个，崇文区7个，海淀区70个，朝阳区57个，丰台51个，石景山20个，宣武区19个。总占地面积1092公顷 ,建筑面积273.5万平方米；第二类“城中村”主要是指规划城区内的行政村，大多分布在城乡结合部，约有112个 ,占地面积 1.8万公顷 ,建筑面积7221万平方米。目前这两类“城中村”均集中分布在北京的朝阳、海淀、丰
4、台三个区。另据首都社会治安综合治理委员会办公室统计，目前，仅朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，包括规划城区外的地区就有“城中村”311处,居住人口71.5万人，占地面积 9.5万公顷，违章建筑11.9万间，建筑面积193.6万平米，违章建筑涉及常住人口3.8万户。目前，“城中村”已成为城市公共安全隐患的突出地区。二改造历程2002年5月，北京市城市环境综合整治办公室组织调研组对北京的所有“城中村”进行了普查。此后，在市政府主导下，“城中村”改造工作进展顺利。04年9月 ,北京市市政府召开第61次市长办公会议，研究并通过了整治“城中村”工作方案。会议决定北京市将利用奥运场馆“瘦身”而节省下来的资金
5、，加快全市社会环境和市政基础设施建设，加快“城中村”的改造，实现“新北京、新奥运”的战略构想。市长办公会议决定，北京要下决心尽快改造“城中村”,首先先对建成市区内的231个“城中村”展开集中整治，2007年底前完成拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”的任务，其余的60个“城中村”将在2008年以后继续完成。至2005年北京已经完成了奥运场馆周边及四环路以内近50%的“城中村”改造任务，2006年北京市正在改造的“城中村”有80个。三改造措施在“城中村”整治工作中，北京市政府决定全市区别不同情况采取相关政策：1对征地未建形成的“城中村”，凡土地闲置不满两年的，责成土地使用者限期开工，
6、逾期不建的，收回土地使用权；土地闲置满两年的，由原批准机关依法撤销其项目建设用地规划许可证，无偿收回土地，进入市政府土地储备。2对因开发甩项形成的“城中村”，限期由开发商解决，确有困难的政府可给予一定的补贴，3对已经形成而无主的“城中村”，由市、区政府出资拆除。4 对城市建设遗留下来、又没有危改和开发项目的破旧建筑形成的“城中村”，由市、区政府共同解决。坚持规划先行，将“城中村”改造纳入规划修编范畴，并按轻重缓急制定不同的解决对策和科学的改造计划，加快整体规划和开发建设。在具体做法上，现在“城中村”表现的形态有以下几种，应根据不同形态的“城中村”采取不同的改造方式：1 第一种、位于城市建成区内
7、，早已没有农民户口和农业用地，早已改成街道办事处、居委会城镇管理，撤消了乡、村行政建制，已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。这类地区实际上等同于城市的危旧房改造区，适用城镇房屋、土地、居民拆迁管理办法。可以采用成片改造危旧房的有关政策。但是在改造“城中村”过程中，妥善安置外来人口，让他们有能够继续安身立命的廉租屋。2 第二种：村内已没有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为城市建设用地，村内已无农民集体财产。虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会，农民也已农转非，成为城镇人口，但农民宅基地还未被征为国有，宅基地和房屋产权还是农民产权。对这些农民宅基地和房屋按征用农民土地给予足
8、够的补偿，拆迁房屋则结合拆迁城镇私房和农民房的政策区别不同情况，制定相关补偿政策，妥善安置农民。特别是对无业、无生活来源的农转非人员，建立相应社会保障制度。3 第三种：“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。土地已经全部或大部份被国家征用，虽然村中农民已全部转为城市户口，但农民宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，这部分“村”至今仍然还是“村建制”，实行村的管理方式。甚至还有不少农民集体财产和村办企业经济实体。房屋出租加上村里的分红收入，可以使村民们过上相当富裕的物质生活。这些地区的改造难度最大。市场经济使政府已不能像过去那样解决农民就业问题，货币安置又很难达到农
9、民满意。因此这些地方不宜强行将村内土地征用为城镇国有土地，农民原有集体企业财产可以仍归农民所有，可以改组为集体所有制的商贸公司，人口就地消化，就业就地解决，土地产权性质不变，仍归集体所有。对需要占用的土地，还可以用土地入股或出租的方式，年年有收入 ,以保证征地居民的生活来源。4 第四种：还有部分耕地 ,仍是乡政府、村委会建制。还有不少人是农民户口。农牧种植业仍占一定比重的村落。这样的地区改造时，农民转为城市户口，乡政府改组为街道办事处、村委会改组为居委会，但土地产权和经济组织形式可以不变。原村集体所有财产、土地可以改组为农工贸股份公司，人员就业由农工贸股份公司就地解决，成为公司职员。可以用发展
10、都市农业的办法，发展现代化农业，养殖业。首先改造的231个“城中村”主要是第一、二种，今后则会转向第三、四种，对不同“城中村”采取不同的改造方式，因地制宜，“一村一案”进行改造。四改造实例（以“马家堡三期”为例）位于北京南三、四环之间的丰台区“马家堡三期”是一个典型的“城中村”，总占地11.93公顷，计划总投资15.4亿元，拆迁居民800户2500人，其中绝大部分已“农转居”。由于流动人口多，私搭乱建严重。在这块被高楼大厦包围的约3平方公里的土地上，到处是私搭乱建的各式建筑。有的楼与楼之间连两辆自行车都无法并排通过，防火通道也被挤占甚至堵死。马家堡小区分三期进行开发建设。一、二期1994年已改
11、造完工，但是由于多种原因，三期拆迁改造久拖未决。 马家堡三期危改历程：1998年7月马家堡三期被列为市、区危改项目；2002年市人代会15名代表提出“关于加快马家堡三期危改工程建设”的建议；2003年市人代会12名代表再次提出“关于尽快启动马家堡三期危改”的议案；2002年、2003年丰台区政府连续两年与市政府签订目标责任书，将马家堡三期危改作为必须完成的目标任务；2004年3月副市长刘敬民就马家堡三期危改问题做出批示，要求“抓紧运作”；直至2006年8月，丰台区市政管委才正式张贴拆迁公告，启动马家堡三期“城中村”环境整治居民拆迁，拆迁日期从8月19日起到10月7日。根据政府公告，马家堡三期“
12、城中村”被拆迁居民可拿到区位补偿款每建筑平方米为4050元。“但拆迁补偿的建筑面积指的是首层建筑面积，二层以上建筑需取得规划许可才能进行补偿。政府对配合环境整治工作的居民另外设置了奖励措施，在45天拆迁公告期内完成拆迁的居民户将奖励5000元的提前搬家奖，此外，在公告期前30天完成搬迁的居民户还可另外获得5万元的工程配合奖，后15天的每户可获2万元奖励。丰台区还提供了550套低价商品房，按每建筑平方米5500元至5800元的价格向率先搬迁的居民定向销售。拆迁后，丰台区将建设规划中的30米宽的马家堡路，完善南三环和南四环连接线。第二节 广州的城中村改造一城中村现状特点广州城中村问题具有其独特的地
13、区背景和特点：（1）数量规模大，在广州385平方公里的城市规划发展区范围内，共分布着138个行政村，其规模为一般约为深圳、珠海、福州等大中城市的25倍；（2）分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落或各种功能区；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心区的40多个城中村，其建筑密度普遍在60以上，有的甚至达90，而容积率一般高达2.5以上；（4）违章建筑量大，依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高；（5）外来人口多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的510倍，
14、远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。二改造背景2000年9月，广州市吹响了“城中村”改造的号角，广州市委、市政府召开了全市村镇建设管理工作会议，对“城中村”改造工作做出具体部署。2000年12月，广州市建委牵头制定了“城中村”整治方案，首次明确提出广州市“城中村”改造目标先投资50个亿改造7个“城中村”，23年内将位于城市建成区内、农业人口人均耕地面积不足66平方米的“城中村”改制完毕；到2010年，广州将把全市规划发展区范围内的138个“城中村”基本纳入城市一体化管理轨道，逐步改造成为现代化文明社区。鉴于自身的特殊情况，广州市政府坚决不允许开发商插手城中村改造。因为广州市在旧城改造中有过教
15、训。在商业利益的驱动下，开发商把旧城区的多层旧房变成了高层新房，结果旧城区人口越来越多，交通也越来越拥挤。不让开发商插手，政府将通过优惠政策，如免除回迁的相关税费等来支持城中村改造，改造资金将由区、镇、村和村民以及社会共同融资筹集，并以村集体和村民个人出资为主，市、区两级财政只在规划建设设计方案及公共设施、基础设施上给予适当的支持。但是实践证明，近年来广州市城中村改造进展缓慢，问题日益凸现。自2005年以后，在政府的主导下，广州城中村改造才开始提速。2006年政府开始拟定引入开发商的计划，但是开发商对此反应冷淡。有房产商认为，即使政府允许开发商参与城中村土地的开发，对广州楼市的影响也不大，最多对低端市场有影响。主要原因是：1城中村改造后的新楼房首先是用于安置回迁的原村民，住房的档次就取决于村民的经济能力和他们对住房的需求，其次还受制于位置，如果位置不好，建高档住宅面向市场就不划算。即使位置很好，由于住户以村民为主，开发中高档住宅也难以吸引买主。而且，现在广州销售比较理想的楼盘一般都是郊区的大型楼盘，每个楼盘占地上千亩，大的则有三千多亩。城中村虽然整体占地面积很大，但每个自然村的面积却不大，小村只有几亩，大的估计也就三十多亩。这么小的地块很难规划设计，对开发商来说，吸引力当然不大。2广州城中村的楼房间隔小，每栋楼一般都有五六层，有的还达到八
