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1、北京莱蒙湖别墅-康柏园Beijing Lemmon Lake北京戴德梁行房地产顾问有限公司二零零零年五月一、 总经办1 重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）会议日期出席人员 重点内容/解决事宜跟进5月12日李永新（总物业经理）与顺义保安公司洽谈李永新顾问雅（梁行物业） 雇用保安事宜尹建勋（梁行物业）王广山（保安公司经理）5月15日发展商闫总1、确认雇用保安公司；李永新林春丽（梁行助理董事）2、确认开荒清洁公司；顾问雅李永新（总物业经理）3、确认采购物品标准；李永新何协全（梁行工程经理）4、其他有关样板间接李永新尹建勋（梁行物业）收及客户入住的工作程序；顾问雅（梁行物业）
2、5、样板间保险事宜；尹建勋6、工程项目接收事宜。5月23日发展商李总康柏园物业管理启动资金赵琳林春丽（梁行助理董事）帐务及相关问题的处理原则李永新（总物业经理）尹建勋（梁行物业）顾问雅（梁行物业）赵琳（梁行财务） 二、 人事行政1 人事变动1.1 入职员工姓名部门职务入职日期李永新总办总物业经理5月10日焦泽学物业部物业助理5月18日左安行物业部物业助理6月05日闫 俊物业部物业主任6月07日2 员工编制2.1 各部门现有员工编制情况（截止6月7日）职务本月人数预算人数差额备注总物业经理110秘书01-1物业主任110物业管理员20+2筹备期未做预算保安员1211+1聘用保安公司清洁临时工60
3、+6未用保洁公司保洁合计2214+82.2 下月需增设人员职务人数预算人数差额原因物业管理员10+3客户入住后需三班制工程部工程师10+1建议招聘工程人员，用于日常维修、接管验收财务人员10+1筹备期无预算，但客户6月份入住后需增设保安员20+2岗位增加合计50+63 员工架构图保 安 员 12 人保 洁 员 6 人物 业 助 理 2 人物 业 主 任-闫 俊物业总经理-李永新三、财务1 2000年5月份收支明细单位:人民币(元)日期摘要收入支出可用资金余额2000.05.23收起动资金150000.002000.05.23购打印机2300.002000.05.23购电脑6999.002000
4、.05.23备用金2000.002000.05.31塑封机550.002000.05.31办公家具5380.002000.05.31备用金2000.002000.05.31灭火器2800.002000.05.31传真机2600.002000.05.31保安餐费1800.00合计150000.0026429.00123571.00备注发展商第二次资金拨付为6月30日前,金额为人民币:149030元本表未包括物业管理处2000年5月份管理处人员工资附:上述物品采购票据四、 物业1.1本月已完成工作1.1.1对A区四个样板间的物业设施、家具、饰品进行了验收，并接管 了所有样板间的钥匙；1.1.2制定
5、钥匙管理制度及看房程序；1.1.3开始制定物业交付使用工作程序；1.1.4跟进业户收册的校对、修改、印刷工作；1.1.5跟进管理公约的校对、修改、印刷工作；1.1.6跟进各项收费标准的确定工作；1.1.7开始制定区域管理制度；1.1.8 开始制作管理人员工作证及施工单位出入证；1.1.9 开始制作施工单位车辆出入证及管理办法；1.1.10筹备超级市场招标事宜；1.1.11联系保险公司关于样板间各项保险事宜。1.2下月需进行工作1.2.1与当地物价局确定各项收费标准；1.2.2确定客户电话申请手续；1.2.3完成客户入住时所需的各种表格的制作，并组织收楼小组准备客 户收楼、装修、入住等手续的办理
6、；1.2.4完成业户手册、装修手册的印刷；1.2.5设立三班制，以监督防止夜间特殊事件的发生；1.2.6制作客户住宿卡及停车证；1.2.7制定物业返修程序。1.3需与发展商协调的事宜1.3.1超级市场租金事宜，从为客户提供综合配套设施目的考虑，建议 超级市场前期设立的租金不以赢利为主；1.3.2建议增加管理员总人数至3名，以设立三班制度，但超出筹备期 的预算；1.3.3建议增加客户专用的邮箱设备；1.3.4建议制做带有公司标志的小礼物，在客户收楼时做为一种公司形 象的代表赠送给客户；1.3.5申购部分沙发、接待桌椅，作为客户接待处用途，可增加发展商 和管理公司的形象（此未在预算中体现）；1.3
7、.6在管理用房中设立倒班宿舍，作为管理人员值班、加班用途。五、 保洁1.1 本月已完成工作1.1.1通过招标，确定叁材保洁公司做为承接康柏园四个样板间的清洁 公司；1.1.2开荒清洁工作从2000年5月16日开始至5月22日完成；1.1.3通过发展商及管理公司共同协商，确定A别墅区的日常保洁工作 由物业管理处自行负责，并负责保洁人员的招聘及上岗培训工作；1.1.4申购清洁用具及制定清洁计划；1.1.5截止6月6日，应发展商要求所招聘的6名保洁临时工已全班到 位，主要工作负责四个样板间室内及外围的保洁及A区园内的保 洁工作。1.2 下月需进行工作1.2.1与叁才清洁公司签定定期清洁协议；1.2.
8、2联系当地垃圾清运公司负责园内垃圾的清运；1.2.3制定室内清洁服务费用标准，准备为入住客户提供清洁服务项目；1.2.4对自行聘用的保洁员进行系统培训，使其熟练掌握清洁技巧，以 准备为客户服务；1.2.5购置保洁员工作服装，使统一化、标准化。1.3 需与发展商协调事宜1.3.1园区设立垃圾筒与园区景致统一的规划；1.3.2湖水的清洁工作责任归属；六、 保安1.1本月已完成工作1.1.1聘用保安服务总公司顺义分公司承接别墅区的安全保卫工作；1.1.2联系保安住宿，承租附近地区居民处住房并采购保安宿舍用床；1.1.3联系保安用餐，确定附近地区居民承接保安的三餐的供应（该供 应商同时承接发展商处的送
9、餐工作）；1.1.4制定保安岗位职责及工作要求，明确保安工作的重要性；1.1.5与保安公司商谈保安合同事宜，因部分条款未达成一致而尚未签署；1.2下月工作计划1.2.1园区进行封闭式管理，相应增加保安岗位及保安人数；1.2.2设立施工人员凭出入证出入园区的管理方式；1.2.3设立施工车辆凭停车证进入园区的管理方式。1.3需与发展商协调事宜1.3.1终止与保安公司的合作关系，改为物业自行聘用保安人员管理的 方式，可以起到节余成本利于管理的效果；1.3.2建议增设充裕的保安数量，以增加保安岗位确保园区的安全；1.3.3如成立自己的保安部，建议成立内保，以负责处理园区中有关的 内保工作，并在当地派出
10、所备案。七、 工程1.1本月已完成的工作1.1.1完成管理用房用途的规划，装修工程发展商处已开始动工；1.1.2样板间内尚需整改修复的项目已向发展商处提出，发展商处积极 安排工程人员进行了维修；1.2下月需进行的工作1.2.1招聘工程人员，用于工程方面的验收工作及客户入住后的日常维 修工作；1.2.2 制定客户入住后的日常维修计划及有偿维修费用标准；1.2.3 制作工程维修单。1.3需与发展商协调事宜1.3.1物业工程部尽早成立，以尽早和承建单位接洽，熟悉园区内工程；1.3.2在物业工程处未成立之前，涉及到园区内的维修事宜处理的程序。1.4其他工程特殊事件1.4.1 六月二日发现D型房厨房漏水已通知发展商修复；1.4.2 六月二日发现C型房地下室存有积水，原因首层煤气表间内水管 道漏水，已通知发展商修复；1.4.3 六月十日夜间B型房地下室空调管道严重漏水，已做现场处理及 拍照，并已通知发展商维修。 - 五月份管理报告 - 7
