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1、精选文档目录中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)1经营性物业抵押贷款：实务与案例16经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析20中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)农银发2006244号近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)进行了修订,现印发给你们,请遵照执行并将有关问题通知如下:一正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,
2、有助于提高房地产开发贷款的综合收益试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估轻还贷来源测算等经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大
3、对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展二把好贷款准入关,提高业务受理质量各行要把好业务准入关在项目准入上,要选择品质优秀位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间经营状况良好权属清晰租金稳步增长的知名高档酒店宾馆写字楼商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名
4、企业;在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序提高效率,在首批试点的北京上海天津深圳广州杭州南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市省会城市(黑龙江吉林辽宁湖南海南五省除外),宁波大连青岛厦门,江苏苏州无锡常州镇江南通、扬州,以及浙江温州嘉兴湖州绍兴金华台州,广东佛山(含顺德南海)东莞中山珠海其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作各行要从业务开办开始坚持高标准严要求,避免“散小差”通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务三严格管理,推进业务规范发展一是规范贷款用途经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金
5、需求对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款股东关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益二是合理确定贷款额度贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内抵押率的问题：账面成本，评估价格要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开
6、支以综合收入还款的,仅限于实力雄厚现金流充裕的知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式三是规范评估经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法采用收益法的,折现率取10%要科学确定抵押物价值,避免高估关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知四建立健全风险防范机制,保障贷款安全一是加强对抵押物的调查经营性物业往往设有
7、租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款法律部门应参与对有关合同文本的审查二是加强阶段性担保管理对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保对于可通过设定我行为第二抵押权人(第一顺位抵押权人),在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同(协议)租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我行权
8、益为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证四是建立再评估机制在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限额度利率重新约定由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的流程服务和风险控制措施,锁定有品牌前景好租约收入稳定产权清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力各行要加强对经营性物业
9、抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行(房地产信贷部)附件:中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)(二OO六年六月第一次修订)第一章 总则第一条 为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据中国农业银行固定资产贷款管理办法和中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法等有关规定,制定本办法第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范经营利润较为稳定现金流量较为充裕综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场商品交易市场写字楼星级宾馆酒店综合商业设
10、施等物业形式经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款第三条 经营性物业抵押贷款按照中国农业银行固定资产贷款管理办法的有关要求实行项目贷款管理即此属于固定资产贷款此大类也，则是否有受托支付之说否？第二章 贷款对象与用途第四条 贷款对象借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照实行独立核算具有法人资格,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立的处置权第五条 贷款用途贷款可用于物业在经营期的资金需求对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定
11、比例以上的资金;对于购置的物业,可用于置换购置款贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款？在认缴资本制下，还有项目资本金此说否？第三章 贷款条件与申请第六条 贷款条件(一)借款人须具备下列基本条件:1.具有法人营业执照并已办理年检手续;？合伙企业就没戏了？2.属于房地产企业的,应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续;？如此象卓尔发展这样，没有地产企业资质的就不能运用此了？3.产权清晰法人治理结构健全经营管理规范财务状况良好;4.所有者权益原则上在5000万元以上;5.具有贷款证(卡),并在我行开立基本账户或一般账户,无不
12、良信用记录;6.拥有经营性物业全部产权,持有合法有效的房产所有权证;7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;8.同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入支出款项的封闭式监管;9.我行要求的其他条件(二)经营性物业须具备的基本条件:1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营新建物业虽未正式投入运营,但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业
13、运营2.地理位置优越,物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段交通便捷,人流物流车流充裕,商业商务氛围浓厚位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市,区位要求可适当放宽3.酒店宾馆类应在4星级(含)以上,且年均入住率高于60%;写字楼应为甲级(含)写字楼以上,且年均出租率高于80%;百货类物业面积(可供我行抵押面积)应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌;混合业态的物业应至少满足以上一个条件4.经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景较好;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;经营性物业具有较强的变现能力,有利于整体处置第七条 贷款申请借款人申请经营性物业
14、抵押贷款时,应提供以下资料:(一)借款人营业执照组织机构代码开发资质等级证书;(二)借款人验资报告和公司章程;(三)借款人贷款证(卡)和资信证明材料;(四)借款人董事会或相应决策机构同意借款同意以经营性物业抵押的决议;(五)经会计(审计)事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表;(六)经营性物业竣工验收合格的证明材料产权证书;(七)借款人对外出租的有关协议合同;(八)农业银行要求提供的其他证明文件和材料第四章 贷款额度期限利率与科目第八条 贷款额度贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60%,按物业账面成本计算的,贷款
15、额度最高不超过物业账面成本的70%若借款人或其母公司实力雄厚现金流充裕,有确定的其他合法收入,并愿以其还款的,可以综合收入还款,但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目对于个别地段优越效益良好贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目,可按个案上报总行准入审批后,由分行按权限操作第九条 贷款期限经营性物业抵押贷款期限不得超过10年同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限第十条 贷款利率执行总行规定的固定资产贷款利率标准第十一条 贷款科目经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映第五章 贷款的调查和评估第十二条 经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估第十三条 贷款调查应重点关注以下内容:(一)物业的权属是否竣工验收合格是否取得产权证,物业设定抵押情况(二)物业的出租率租赁合同的租期租金水平和租金支付方式调查租金
